Fredag23.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Stadsutveckling

Stigande priser och vakanser

Publicerad: 12 December 2014, 12:59

Residensstaden Luleå har med sina nu drygt 75 000 invånare växt sakta men stadigt under det senaste decenniet och har samtidigt stärkt sin position som den starkaste fastighetsmarknaden i Norrbotten.


Ämnen i artikeln:

SvefaFastighetsmarknaden i norra SverigeLuleå

Ortsanalys: Luleå

Residensstaden Luleå har med sina nu drygt 75 000 invånare växt sakta men stadigt under det senaste decenniet och har samtidigt stärkt sin position som den starkaste fastighetsmarknaden i Norrbotten. Strålkastarljuset har främst riktats mot Facebooks etablering av datahallar där staden vann en jämn dragkamp med Östersund om etableringen. Efter Facebooks etablering har fler datalagringsföretag vänt blickarna mot Sverige. Luleå planerar nu för ytterligare nyetableringar av datalagringshallar där några av de företag som har nämnts i sammanhanget är Google och Vattenfall.

Bostadsutbudet är som i många andra tillväxtstäder en brist, vilket även har medfört kraftiga prisuppgångar under senare åren genom det låga utbudet i kombination med fallande räntor. Trenden för bostadsfastigheter var tydlig under 2013 och har även följts upp under 2014 där majoriteten av bostadsfastigheterna i A- och B-lägen säljs till bostadsrättsföreningar istället för förvaltande bolag. Under dessa år tillskapades cirka 650 bostadsrättslägenheter genom ombildningar från tidigare hyresrätter vilket kan jämföras med motsvarande nyproduktion av bostadsrätter och hyresrätter om cirka 100 – 200 lägenheter per år. Av dessa har majoriteten uppförts vid Lulsundsberget, även benämnt som Kronan-området.

Kronan-området är det största utvecklingsområdet inom kommunen där visionen är att skapa en ny stadsdel med inslag av småhus och ett större område för flerbostadshus med kommersiella inslag. Vid den första etappen vid Lulsundsberget uppförde HSB Norr 78 lägenheter i bostadsrättsform. Något oväntat tog det ända fram till slutet av byggskedet innan projektet blev slutsålt trots den rådande bostadsbristen. Anledningarna till de långa säljprocesserna bedöms främst vara bristen av infrastruktur och närservice i det tidiga skedet. Vidare driver Galären ett projekt vid Mjölkudden där totalt 45 stadsradhus i bostadsrättsform produceras med beräknad inflyttning till den första etappen i oktober 2015. Övriga bostadsprojekt inom orten är ”Sjöstaden” inom Ettans båthamn i centrum. Här pågår en detaljplanprocess för cirka 300 bostäder i varierande upplåtelseform med vattennära lägen.

I det kommersiella segmentet färdigställde Norrporten ett stort byggprojekt under våren 2014 inom kv. Hunden i stadens direkta centrum. Projektet omfattades av totalt 22 000 kvadratmeter butiker, hotell, bostäder och kontor. Även inom kv. Kajan pågår ett större kommersiellt byggprojekt där Vasallen bygger 9 000 kvadratmeter kontor där Telia är största hyresgäst med ett avtal om 7 200 kvadratmeter. Projektet beräknas stå färdigt under slutet av 2015. Vidare kommer Skanska att bygga ett nytt kontorshus åt Vattenfall på Porsön i närheten av universitetet omfattande dryga 6 000 kvadratmeter. Även Ramböll kommer att flytta till nya lokaler via ett ombyggnadsprojekt om 1 500 kvadratmeter med inflyttning under våren 2015. Kontorshyrorna för nyproduktion har stigit de senaste åren, mycket till följd av ökade krav hos hyresgästerna där hyresnivåerna för nyproducerade kontorslokaler i dagsläget ligger inom intervallet 1 750 – 1 850 kronor per kvadratmeter.

25 000 kvadratmeter moderna kontorslokaler med öppna planlösningar är på väg att tillföras marknaden genom pågående nyproduktion. Eftersom det främst rör sig om omflyttningar inom staden kommer flera aktörer ha stora utmaningar. Den aktör med de största utmaningarna är Hemfosa som inom två till tre år kommer att få vakanser om nästan 20 000 kvadratmeter kontorsytor. Vakanserna kommer främst vara äldre cellkontor i stadens A-läge till följd av att Telia och Vattenfall flyttar. Om dessa lokaler inte fylls med nya hyresgäster alternativt konverteras till annan användning kommer staden att få betydande vakanser med uppemot 15 – 20 procent inom A-läge.

Luleå är således staden med god tillväxt och flera spännande projekt. Men alla pågående projekt kommer även skapa betydande utmaningar inom en snar framtid.

Andreas Rutström

Andreas Rutström
Värdering och analys
NAI Svefa

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.