Torsdag13.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Stadsutveckling

Om feltänkande i markanvisningstävlingar

Publicerad: 13 Augusti 2014, 13:15

Göran Cars.

Foto: G Rúnar Gudmundsson.

Jag menar att det finns ett problem med det sätt på vilket markanvisningssystemet hanteras idag.


Ämnen i artikeln:

Göran Cars

Markanvisning är ett avtal mellan kommunen och ett byggföretag. Det företag som får en markanvisning har under en viss tid och under vissa villkor rätt att ensam förhandla med kommunen om exploatering av ett visst markområde. Jag menar att det finns ett problem med det sätt på vilket markanvisningssystemet hanteras idag. I allt för hög grad använder kommunerna markpriset som kriterium för att besluta om marktilldelning, vilket ofta leder till ett allt annat än lyckat slutresultat.

En kommun som planerar en exploatering, exempelvis av ett nytt bostadsområde eller en ny stadsdel står inför en situation i vilken man måste bestämma vem som ska ges rätten att bygga. Inte sällan fattas detta beslut med hjälp av en markanvisningstävling i vilken byggföretag som är intresserade inlämnar förslag på hur de skulle vilja bebygga området för att möta kommunens ambitioner. Som regel ska ett anbud från en byggare täcka in en mängd kvaliteter som anses viktiga i det aktuella projektet. Det kan handla om allt från exploateringstal och byggtekniska aspekter till arkitektoniska kvaliteteter och frågor rörande ekologisk och social hållbarhet. Frågan om markpris intar mycket ofta en central roll i förhandlingarna om ett markanvisningsavtal. Jag tycker detta är djupt olyckligt.

Att frågan om markpris får en så dominerande roll har två orsaker. För det första är det ett av få kriterier som lätt kan anges precist, till skillnad från exempelvis frågor om miljöpåverkan, sociala kvaliteter eller estetiska uttryck. Det andra skälet är att kommunerna – som inte sällan upplever att den ekonomiska verkligheten kännetecknas av knapphet – ser som ett mål att den planerade exploateringen i bästa fall ska ge ett tillskott till kommunkassan, men i vart fall inte bidra till att skapa underskott. Av detta skäl ligger det lätt till hands att fokusera på markpriset i en förhandling om markanvisningsavtal. Fokuseringen av markpriset förstärks ofta av förställningen, ”om inte kommunen tar bra betalt kommer byggaren bara att stoppa vinsten i egen ficka, inte erbjuda lägre boendekostnader”.

Dessa argument kan ju vi ett första påseende tyckas logiska och rimliga. Min invändning mot fokuseringen av markpriset i förhandlingar är att de inte leder till ett bra slutresultat. Det som för kommunen i ett kort perspektiv kan upplevas som en god affär, blir i ett lite längre tidsperspektiv ett projekt som man inte nöjd med och som inte sällan kommer att kräva tillskott i form av kommunala investeringar.

De problem prisfixeringen ger upphov till kan fångas i uttrycket ”tidigare byggde vi hus – idag bygger vi stad”. Denna förändring är högst påtaglig i svenskt samhällsbyggande. Idag är det inte nog att bara bygga ett hus. Hur vackert, funktionellt och kvalitetsrikt det än är, kan det upplevas som mindre attraktivt om det inte på ett bra sätt samspelar med sin omgivning. De värderingsförändringar som skett under de senaste decennierna innebär att vi som individer fäster allt mer vikt vid ”läge” och ”närmiljö”. Att i den situationen styvnackat fokusera pris i förhandlingar om markanvisning är att skjuta sig i foten. Två konkreta exempel som jag jobbat med under den senaste tiden belyser problematiken.

I ett miljonprogramsområde som inte förändrats fysiskt sedan det byggdes för snart 50 år sedan fanns en stark önskan om nybyggnation, både för att skapa en arktektonisk variation i den monotona och storskaliga miljön samt för att bryta den ensidiga karaktären av hyreshusområde, genom att bygga lokaler för andra verksamheter och bostäder i andra upplåtelseformer. Projektet stannade på planstadiet. De villkor kommunen ställde vad gäller pris på mark plus särkrav för att skapa bra energilösningar på tillkommande byggnader innebar att ingen av de byggare som initialt var intresserade såg ekonomiska möjligheter att realisera projektet. Det andra exempelet är en kommun som – i tidens tecken – vill förtäta en stadsdel för att skapa stadmässighet och urbana kvaliteter. Här fanns insikten att enbart hus inte skapar en attraktiv miljö, utan att en sådan förutsätter ett genomtänkt samspel mellan gata, torg, verksamheter och den byggda miljön. I konsekvens med denna insikt var det viktigt att den som bygger skulle lägga ner stor omsorg på närmiljön och dess samspel med det aktuella projektet, vilket visade sig vara förenligt med icke obetydliga kostnader. När kommunen dessutom satte ett högt pris på den mark som skulle byggas försvann intresset hos de tilltänkta byggarna. Planeringen var tillbaka på ruta ett.

Med stöd i de två exemplen vill jag hävda att det finns mycket goda skäl för kommunerna till omtänk vad gäller markanvisning. Snarare än att fokusera på markpriset finns skäl att i förhandlingarna prioritera vad man ytterst och långsiktigt vill uppnå med det aktuella projektet, vilket i mina två exempel var social förnyelse av ett miljonprogramsområde, respektive ambitionen att skapa stadskvaliteter och en attraktiv stadsmiljö. I stället för förhandlingar om markpris borde överläggningarna med byggarna inletts med en redovisning av kommunens ambitioner följt av en fråga till byggarna ”hur skulle ni kunna bidra till denna utveckling?” Detta skulle ge incitament till en kreativ planeringsprocess och sökandet efter innovativa lösningar för att tillgodose kommunen ambitioner på ett sätt som är förenligt med företagens krav på lönsamhet.

Självklart är markpriset inte en oviktig fråga och självklart ska inte en kommun rea ut mark som har ett högt marknadsvärde till vrakpris, men priset är inte det viktigaste i en förhandling om markanvisning. De miljöer vi bygger idag ska så under lång tid framöver och det viktigaste är att de fyller behov och fungerar väl i sitt sammanhang, såväl när de byggs som långsiktigt. Därför måste kommunernas agerande i markanvisningsförhandlingar i högre grad fokusera kvaliteter som man vill uppnå, och inte styras av kortsiktiga ekonomiska överväganden i form av högt markpris.

Göran Cars
Professor i samhällsplanering, KTH

Ämnen i artikeln:

Göran Cars

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.