Fredag30.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Stadsutveckling

Gå igenom de möjligheter som finns!

Publicerad: 14 September 2012, 11:21

Maria Bergenmo

Fastighetstaxering rymmer en mängd olika frågeställningar. Allt ifrån vilken byggnadstyp en byggnad ska indelas i (skattefri eller skattepliktig), vilka möjligheter det finns att dela en byggnadskropp i två särskilda byggnader, vilka delar av den ersättning som hyresgästerna betalar som ska ingå i den hyra som ska deklareras och som i sin tur påverkar taxeringsvärdet, till vilka möjligheter det finns till justering för säregna förhållanden.


Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2012

Fastighetstaxering rymmer en mängd olika frågeställningar. Allt ifrån vilken byggnadstyp en byggnad ska indelas i (skattefri eller skattepliktig), vilka möjligheter det finns att dela en byggnadskropp i två särskilda byggnader, vilka delar av den ersättning som hyresgästerna betalar som ska ingå i den hyra som ska deklareras och som i sin tur påverkar taxeringsvärdet, till vilka möjligheter det finns till justering för säregna förhållanden.

Det finns dessutom en rad särskilt svårvärderade fastigheter såsom exempelvis hotell, konferensanläggningar, restauranger, centrumanläggningar och byggnader där hyreskontrakten innefattar rörliga hyresdelar.

Skatteverket ska fastställa nivåer som ska ligga till grund för beräkning av taxeringsvärden. Det ska i första hand ske med utgångspunkt i gjorda köp i det område respektive fastighet är belägen i. En komplicerande faktor vid fastighetstaxering är emellertid att merparten av alla fastighetstransaktioner sker på bolagsnivå, det vill säga inte genom stämpelskattegrundande fång. Det gör att det finns en begränsad köpeskillingstatistik att fastställa nivåer utifrån. Även om Skatteverket dessutom använder sig av externa värderare finns det därför en osäkerhet i resultatet. Detta bekräftades redan vid 2010 års förenklade fastighetstaxering då fler värdeområden blev felaktigt nivålagda, vilket i sin tur har lett till onödiga och kostsamma processer för fastighetsägarna.

Förutom fastighetsskatten finns det andra konsekvenser av fastighetstaxering och åsatta taxeringsvärden vilka det inte talas om lika ofta. Dessa är bland annat storleken på stämpelskatten och storleken på avskrivningsunderlaget avseende byggnaden i samband med ett fastighetsförvärv samt själva avskrivningstakten för byggnader.

Stämpelskatt utgår i samband med fastighetsförvärv. Den uppgår som huvudregel till 4,25 procent av egendomens värde när en juridisk person är förvärvare. Egendomens värde bestäms genom att köpeskillingen jämförs med taxeringsvärdet för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljades. Det högsta av dessa värden anses som egendomens värde.

I samband med så kallade paketeringar av fastigheter är stämpelskattefrågan intressant. En paketering innebär i korta drag att en eller flera fastigheter placeras, paketeras, i till exempel ett dotterbolag. Det är vanligt inför en extern försäljning eftersom moderbolaget, under vissa förutsättningar, kan göra en skattefri försäljning av aktierna i dotterbolaget i stället för en skattepliktig fastighetsförsäljning. Själva försäljningen av fastigheten till exempelvis dotterbolaget sker i regel till skattemässigt värde. Förvärvet är föremål för stämpelskatt. Som tidigare nämnts ska stämpelskatten beräknas utifrån taxeringsvärdet om taxeringsvärdet är högre än köpeskillingen, det vill säga det skattemässiga värdet i detta fall. Här vill jag även nämna att det medför ett visst osäkerhetsmoment att ha en pågående process avseende en fastighets taxeringvärde samtidigt som det sker en paketering av fastigheten.

Vid bland annat paketeringar ska det förvärvande bolaget fördela köpeskillingen på mark och byggnad utifrån fördelningen av mark- respektive byggnadsvärdet vid fastighetstaxeringen. På senare år har markvärdena har blivit allt högre i förhållande till byggnadsvärdena, vilket ger ett lägre avskrivningsunderlag. Min rekommendation är därför att se över taxeringsvärdet även för mark. Är byggrätten rätt deklarerad i fastighetsdeklarationen, har till exempel ytor under mark felaktigt räknats in vid beräkning av byggrätten?

Vad gäller avskrivningar finns det ytterligare en aspekt på fastighetstaxeringen som inte är direkt hänförlig till fastighetsskatten. Alla fastigheter åsätts en typkod i samband med fastighetstaxeringen. Den kan påverka avskrivningstakten avseende byggnaden eftersom den av Skatteverket rekommenderade, dock inte bindande, avskrivningstakten styrs av typkoden. Typkoden är en statistikuppgift som inte självständigt kan överklagas. Det innebär att enda gången det går att påverka den är vid själva fastighetstaxeringsförfarandet.

Det finns således andra aspekter på fastighetstaxering och taxeringsvärden än bara fastighetsskatten. Vi närmar oss den allmänna fastighetstaxeringen 2013 och jag vill avslutningsvis råda er att utnyttja alla möjligheter som finns i deklarationsförfarandet. Gå även igenom de taxeringsvärden som fastställdes vid 2007 års allmänna fastighetstaxering och 2010 års förenklade fastighetstaxering. Fram till utgången av 2012 går det fortfarande att överklaga 2007 års allmänna fastighetstaxering – se till att gå igenom de möjligheter som finns!

Maria Bergenmo
Skattejurist, Ernst & Young Real Estate

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2012

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.