Söndag09.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Stadsutveckling

Ett steg framåt eller en utveckling på villovägar?

Publicerad: 30 Augusti 2010, 22:00

Svenska Bankföreningen, SBAB och representanter för ASPECT (Sektionen för Fastighetsvärdering) har tillsammans utfärdat en gemensam rekommendation för hur ett värdeutlåtande ska vara utformat i samband med kreditgivning. Normaliseringen sägs ”inte ha drivits så långt att formaliserade blanketter upprättats”. Erik Persson Professor emeritus med specialisering på fastighetsvärdering, KTH


Svenska Bankföreningen, SBAB och representanter för ASPECT (Sektionen för Fastighetsvärdering) har tillsammans utfärdat en gemensam rekommendation för hur ett värdeutlåtande ska vara utformat i samband med kreditgivning. Normaliseringen sägs ”inte ha drivits så långt att formaliserade blanketter upprättats”.

Det sägs emellertid att ”i normalfallet ska (min kursivering) givna rekommendationer följas. Avsteg från rekommendationerna bör endast göras i de fall då förutsättningar saknas för att utföra värderingen på rekommenderat sätt eller om uttryckligt önskemål från kreditgivaren föreligger om ett annat förfarande. Skälen för avvikelserna ska då anges”. Syftet sägs vara att ”ett värdeutlåtande ska ge möjlighet för kreditgivaren att sätta sig in i och följa värderarnas resonemang och överväganden i samband med kreditgivning”. Förhoppningsvis är syftet inte endast att hjälpa kreditgivaren att förstå utan även att verka för hög kvalitet i värdeutlåtanden.

Svenska Bankföreningen (med bifall av SBAB) är naturligtvis i sin fulla rätt att ge rekommendationer för vad de anser om innehåll och utformning i ett värdeutlåtande som underlag för kreditprövning. Detta är vällovligt. Efter att ha tagit del av rekommendationerna, deras utformning och innehåll är det emellertid enligt min uppfattning tveksamt för att inte säga direkt olämpligt att ASPECT anvisar att förfarandet ska tillämpas av dess medlemmar. Detta med beaktande av förslagets ofullständighet, oklarheter, avvikelser från etablerad värderingspraxis och praktiska tillämpbarhet.

Man måste till att börja med att fråga sig varför värdeutlåtanden för olika fastighetstyper (bostadsfastighet, skogsfastighet osv.) regelmässigt ska ha likadan utformning liksom värderingar vare sig det avser en enstaka styckefastighet, hela fastighetsbestånd med något hundratal fastigheter eller en fastighetsrelaterad företagsvärdering. Utöver vad gäller vissa fundamentala krav bör ett värdeutlåtande vara situations- och fastighetsanpassat. Blanketter och styrande standardritualer försämrar långsiktigt mera regelmässigt informationskvalitén i de enskilda värdeutlåtandena, och mera allvarligt, mallar har en tendens att ”korrumpera” klart tänkande – så är det och så har det alltid varit. De reducerar värderarkåren till att bli styrda blankettifyllare och räknenissar på bekostnad av analytiskt kunniga värderare med situationsanpassade förfaranden! (Jmf. även Värderingsmanualen för SFI)

De redovisade rekommendationerna torde med hänsyn till innehållet inte heller vara i samklang med synsätten i rådande internationella värderingsstandarder som IVS (International Valuation Standard), EVS (European Valuation Standard), The Red Book, (RICS standard), IAS (Intenational Accounting Standard). Min erfarenhet från 40-års närkontakt med internationella värderarorganisationer och aktiv medverkan i utformningar av internationella standarder är att i dessa standarder betonas tvärtom vikten av värderarens oberoende roll med eget ansvar för tillämpade förfaranden och utformningar utan någon extern detaljstyrning men med klart personligt ansvar.

Enligt min uppfattning har härutöver Aspects rekommendation till sina medlemmar i sin nuvarande utformning brister och är betänklig ur professionell värderarsynpunkt. Jag avser inte att behandla dessa brister här eller komma med några ändringsförslag då detta skulle motsäga min principiella uppfattning om att alla värderingar inte bör göras efter samma mall. Jag har under en mycket lång tid verkat för och känt ett starkt ansvar för att efter bästa förmåga utbilda den svenska värderarkåren i fundamentala värderingsprinciper samt om behov och utnyttjande av basfakta i situationsanpassade utlåtanden samt god värderarsed för självständiga värderare. En kommentar vill jag ändå framföra.

Under avsnitt I. Precisering av uppdraget, anges de fundamentala förutsättningarna för varje uppdrag som t.ex. fastighetsbeteckning, värdetidpunkt, syfte med värderingen, osv. vilket är OK.

Under en punkt 6, uppdragets omfattning, sägs bl.a. att arbetsmetod skall anges. Med detta kan möjligen avses värderingsförfarande? Här sägs”att det ska framgå att värderingen ska användas som underlag för kreditprövning (till grund för kreditprövningen ligger ett aktuellt marknadsvärde)”. Mot bakgrund av detta är det åtminstone för min del förvånande och en stor principiell nyhet att man under avsnitt V. Värderingsbedömning (ett märkligt nyspråkligt uttryck i dessa sammanhang) säger att: Bedömning ska ske av Avkastningsvärde. I utlåtandena skall sålunda anges såväl ett marknadsvärde som ett avkastningsvärde. Det torde vara en stor nyhet. För det kan väl inte vara så att man i ett så här kvalificerat sällskap blandar ihop värdebegrepp och värderingsmetoder…eller?

Tyvärr har utvecklingen vid praktisk värdering i Sverige lett till ett överutnyttjande av (övertro på) kassafödesmodeller/avkastningskalkyler med ett slentrianmässigt utnyttjande på bekostnad av fördjupade ortprisanalyser och tolkningar. Det är bekvämt men bedrägligt precist att nyttja räknesnurrorna. Värderarna gör gladeligen 10-årskalkyler ofta på skakiga grunder med eviga 2 procentiga inflations-, hyres-, och kostnadsutvecklingar medan Regeringen, Konjunkturinstitutet, Riksbanken, Bankernas egna prognosavdelningar nöjer sig med 1-2 årsprognoser – prognoser som dessutom ständigt revideras halvårsvis – resten är mest ”gissningar”. Sådana här frågor är värda att diskutera och ge vägledning för. Det behövs klargöranden både vad avser själva beräkningsmodellerna och applicerade grunddata liksom tillämpningar och tolkningar av kalkylmodellerna och statistiska bearbetningar. Det finns mycket att diskutera och ge rekommendationer för – om man nu vill!

Erik Persson
Professor emeritus med specialisering på fastighetsvärdering, KTH

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.