Onsdag28.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Politik

”Ur led är tiden …

Publicerad: 27 Juni 2014, 12:42

Dag Klerfelt

… ve! att jag är den som föddes att den vrida rätt igen”. Sagt av Shakespeares Hamlet men skulle också kunna sagts av den mångfald av kommittéer, debattörer, professorer, organisationer, företag, myndigheter som ger förslag på hur vi skall kunna lösa bostadssituationen.


… ve! att jag är den som föddes att den vrida rätt igen”. Sagt av Shakespeares Hamlet men skulle också kunna sagts av den mångfald av kommittéer, debattörer, professorer, organisationer, företag, myndigheter som ger förslag på hur vi skall kunna lösa bostadssituationen.

Hyresregleringen utpekas av många som den stora stoppklossen! Den (tidigare) vänsterradikala professorn Hans Lind har (lite oväntat) gett klart uttryck för införande av en generell marknadshyressättning. Klas Eklunds Bokriskommitté säger citat ”Hyresregleringen bör radikalt skalas ner”. Min uppfattning är att alldeles för mycket kraft fokuseras på denna fråga och att svaret är – behåll och släpp fri!

Självklart gynnas och subventioneras sittande hyresgäster i äldre fastigheter i tätorters attraktiva stadsdelar (särskilt innerstäder). Utestänger de som vill ha möjlighet att satsa på en hyrd bostad i ett attraktivt läge. Bostadsköerna långa, men egentligen bara efterfrågan på ”billiga” hyresreglerade lägenheter. De nyanlända från landsorten eller utlandet tvingas köpa fritt prissatta hyresrätter. Teoretiskt skulle en mer rättvis (!) hyresbildning skulle innebära att både befintliga och nytillkommande hyresgäster, skulle utnyttja bostadsbeståndet på ett sätt som speglar efterfrågan … men kanske bara just bara i teorin?

Men ”face fact”.

1. ”Hyresfrälset och bostadskön”. De som tillhör ”hyresfrälset” (främst i Stockholms och Göteborgs innerstad) kommer aldrig att frivilligt avstå sin förmån. Och dessutom uppfattar de med viss rätt att det är ett långsiktigt åtagande från fastighetsägare och samhälle. De som bor utanför har en dröm att genom bostadskön få en rimligt prissatt lägenhet. Ingen part tänker ändra på situationen.

2. ”Bruksvärdeshyra redan marknadshyra”. Ute i landet är bostadsbristen ytterst begränsad, och bruksvärdehyra är i princip lika med fri hyra.

Att höja hyran för resterande ”under-prissatta” hyresrätter som är kvar löser ingen bostadsefterfrågan. Dessutom skulle uppluckring av hyresregleringen inte ge annan effekt än att vissa skulle få högre hyror, och tvingas lägga större andel av sitt konsumtionsutrymme på bostad. Ganska få skulle förmodligen flytta, förutom ett antal utsatta misshandlade familjer som skulle få miltals med spaltmeter. Med viss rätt!

Behåll hyresregleringen – släpp den helt omöjliga diskussionen och fastlåsta situationen avseende befintliga förvaltningsobjekt.

Men släpp hyressättningen för nyproduktion helt fri.

För ROT (reparation- och ombyggnad) medge fastighetsägarens rätt och ansvar att seriöst genomföra olika typer av åtgärdsprogram för olika kategorier fastigheter. Erhålla en rimlig ”basnivå”, samt anpassning till fri hyressättning över 5 år.

Följande skulle snabbt uppnås:

Nya hyresbostäder. Dessa lägenheter blir initialt prissatta för höginkomsttagare. Men bara i goda lägen – annars i nivå med de redan accepterade presumtionshyrorna. Dessutom skulle dessa grupper annars ändå lösa sitt boende med att förvärva helt fritt prissatta bostadsrätter.

”Flyttkedjor”. Ovan ger upphov till flytt ifrån bostadsområden med lite lägre standard, lite lägre attraktivitet och därmed lägre hyror. I de nyproducerade och ROT-ade husen uppstår redan från början en rörlighet som speglar efterfrågan och betalningsvilja.

Valfrihet och anpassning till rörligt arbetsliv. Utlänningar och inflyttade utanför storstäderna med efterfrågan på flexibelt boende får möjlighet att enkelt hyra en bostad efter behov och ekonomi (jämför London med short lease och long lease av hyresrätter).

Orättvisa. Vad är det? Politiker måste släppa tanken på att höginkomsttagare gynnas initialt, särskilt som bostadsrättsmarknaden helt är anpassad till kapitalistiska och marknadsmässiga villkor. De betalningsstarka ordnar alltid sitt boende – helt orättvist.

Övernattningslägenheter. I Stockholm finns enligt Fastighetsägareföreningen över 40 000 så kallade övernattningslägenheter. De är så billiga så att de ersätter hotellrum för några enstaka nätter, eller behålls för att det är omöjligt att senare få tag i en hyresrätt.   Med fri-zon för nyproducerade hyresrätter och successiva ROT-program, skulle motivet falla bort.

Olönsam (ROT) det vill säga ”reparation och ombyggnad” är idag ofta precis på gränsen för lönsamhet. Mycket svårt att få upp ett ”operativt kassaflöde” på en acceptabel nivå. Detta hindrar effektivt ett seriöst ROT-program eller tvingar fastighetsägaren till långsiktigt tveksamma låg-standard-lösningar. Även den seriösa fastighetsägaren motarbetas att agera långsiktigt och när det gäller att få möjlighet att tillgodose hyresmarknadens behov. Även om det finns betalningsvilja för högre standard, energieffektiva lösningar med mer så tillåts inte dessa att få avkastning.

Samhällsekonomi. Finns få åtgärder som sätter sådan fart på ekonomin som bostadsbyggande.

Låt allmännyttan vara en ”plogbil” för nyproduktion. Sälj förvaltningsbeståndet till privata aktörer – ofta uppbackade av pensionskapital, men snart kanske också ”private equity”. Använd frigjort kapital till större och komplexa projekt i områden lite mer perifert belägna och med lägre markpris som möjliggör lägre hyror. Låt riskprofilen vara lite högre, men följ lagstiftning som infördes år 2011 om marknadsmässiga avkastningskrav.

Traditionella byggmästare, Private Equity och banksystem. Om dessa kunde lita på att ”presumtionsregeln” inte stryper räntebetalningsförmågan efter 10 år – skulle det välla fram projekt.

Hyresgästföreningen har agerat på ett näst intill samhällsfarligt sätt. Förhindrat nyproduktion och seriösa renoveringsprojekt. De hävdar ett extremt partsintresse för sittande hyresgäst, medan fastighetsägaren knappt har förfoganderätt över sin egendom. Motarbetar i själva verket tillkommande hyresgäster och medlemmar.

Bejaka så kallad gentrifiering (betecknar en social statushöjning eller kulturförhöjning av ett område. Bra exempel är Södermalm i Stockholm och Meatpacking District på Manhattan). Detta har i Sverige blivit ett skällsord och förväxlas med segregation. I själva verket en förutsättning för en stads utveckling.

Öka bostadsbidrag. Skydda det allra mest betalningssvaga grupper som efter ROT inte kommer att ha ekonomisk möjlighet att stanna kvar eller flytta tillbaks. Kan delvis lösas genom så kallad kontraktion (det vill säga bo trängre), men inte acceptabelt att hamna i en ständig flytt-kedja till orenoverade områden. För att skydda de svagaste – en höjning av bostadsbidragen.

Undvik produktionsbidrag. Hamnar bara i byggbolagens fickor och styr snett . Möjligen smärre undantag för studentbostäder och ungdomsboende.

”Affordable housing”; den svenska modellen är att man tillåter vissa betalningssvaga familjer att bo kvar insprängda med subventioner. Med en begränsad variant av bostadsbidrag.

Hyresregleringen – behåll och släpp fri!

Dag Klerfelt
Fristående rådgivare och debattör

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.