Så blev markhyrorna en politisk stridsfråga i Stockholm

Lite mer än 70 procent av marken innanför Stockholms stads gränser ägs av kommunen själv, och att hyra ut den till ägarna av de runt 5 500 småhus och 3 900 flerbostadshus som står på marken är en bra affär för kommunen. Stockholms stad tjänar cirka en miljard kronor per år på att hyra ut marken genom tomträttsavtal. 

Politikerna får dock inte inte höja markhyran hursomhelst, utan måste ta hänsyn till marknads- värdet på marken enligt vissa fastställda procent- satser. Men att inte höja avgiften alls ger stora inkomstbortfall.

Läs även: Beslut om tomträttsavgälder tillbaka till nämnden

Med just inkomstbortfallet som huvudargument lade den då rödgröna majoriteten i Stockholms stad 2016 fram ett förslag om att kraftigt höja tomträttsavgälderna. Trots att en fastighetstaxering genomförts 2013 och marknadsvärdena gått upp kraftigt så hade markhyrorna inte höjts sedan

2004. Effekten skulle bli höjda avgifter motsvarande 1 500 kronor för vissa småhusägare och cirka 1 000 kronor per månad för en normaltrea i vissa bostadsrättsföreningar, men här fanns viktiga, och stora, pengar att hämta in till kommunal verksamhet. Enligt exploateringskontorets beräkningar skulle den föreslagna justeringen göra att stadens intäkter efter tio år hade ökat med hela 600 miljoner kronor per år, när flertalet tomträtter reglerats med det nya systemet och den nya avgälden tillämpats på nyupplåtelser.

Den rödgröna majoriteten, som efter valsegern lovat att komplettera det långsiktiga bostadsmålet på 140 000 nya lägenheter till 2030 med ett kortsiktigt mål på 40 000 bostäder fram till 2020, ville inte gå miste om tillskottet.

– Det är ju intäkter från försäljning av mark och tomthyra som används för att kunna bygga nytt, säger Jan Valeskog (S), dåvarande ordförande i exploateringsnämnden i Stockholms stad.

Läs även: Allmännyttan kritiserar höjd tomträttsavgäld

I dag sitter han i opposition, och det Miljöparti som tidigare befann sig på samma sida blockgränsen är nu med och styr Stockholm tillsammans med M, C, L och KD.

I den debatt som följde på förslaget att höja tomthyran låg dock Miljöpartiet lågt. I den var det Socialdemokraterna och Moderaterna som hördes mest. Enligt motståndarna skulle höjningen ske alldeles för abrupt och hämma nyproduktionen.

Organisationen Fastighetsägarna höll med, liksom flera andra aktörer i fastighetsbranschen. Pontus Jacobson, utbildningschef på Datscha, sa 2016 till Fastighetsnytt att stora fastighetsvärden stod på spel. När de nya avgälderna är på plats, fullt upptrappade först 2029, kommer stadens intäkter från tomthyrorna att ha stigit till cirka 1,6 miljarder kronor per år.

– I de allra flesta stadsdelar kommer det här att påverka driftnettot betänkligt. Snitthöjning-en i Stockholm ligger på ungefär 60 kronor per kvadratmeter bostadsyta, vilket ger en ungefärlig värdesänkning om cirka 1 500 kronor per kvadratmeter. Det resulterar i en nedskrivning av fastig- hetsvärden om cirka 8 miljarder kronor, bostads- rätter exkluderat, sa Pontus Jacobson.

Jag har verkligen behövt argument för detta.

Jan Valeskog fick argumentera för saken, gång på gång. Han var inte obekant med ämnet.

– Jag var vikarierande fastighetsborgarråd 2004, när markhyran räknats upp förra gången, och så lyckades jag pricka in frågan igen. Jag har verkligen behövt argumentera för detta, säger han.

Den politiska oppositionen med Moderaterna i spetsen lyckades förhala processen, först med en återremiss och sedan ytterligare en gång.

Enligt Joakim Larsson (M), dåvarande oppositionsborgarråd och nuvarande stadsbyggnadsborgarråd, var det viktigt att ta strid. Hans parti motsatte sig aldrig en uppräkning i sak, däremot hur den gjordes. Majoritetens förslag innebar en alldeles för stor höjning i ett svep, vilket skulle bli chockartat för fastighetsägare, argumenterade Moderaterna.

Priset på fastigheten hade varit mycket högre om marken varit friköpt.

– Systemet ger drastiska förändringar. Vi vill ha en förändring i jordabalken som möjliggör en årlig indexuppräkning i stället för uppräkningar vart tionde år. Vi driver frågan nationellt i riksdagen. Huruvida den här frågan kommer upp där eller inte vet jag inte, men det är en ganska liten förändring som krävs och det ligger i allas intresse att veta mer i förväg hur tomträttsavgälden räknas upp, säger Joakim Larsson i dag.

Samma linje företräddes av organisationen Fastighetsägarna.

”En rimlig indexering bör vidare kopplas till KPI, konsumentprisindex. Alla som gör en investering, oavsett om det är en hyresvärd eller en bostadsrättsförening, efterfrågar långsiktiga och stabila spelregler”, skrev Helena Olsson, chef för stadsutvecklingsfrågor på Fastighetsägarna Stockholm i en debattartikel på StockholmDirekt.se, i samband med att ärendet skulle upp i Stockholms kommunfullmäktige.

Stockholms stad har ställt sig bakom förslaget om indexering men ännu är en sådan inte på plats.

Efter ett par turer fram och tillbaka så avgjordes frågan i mars 2017. Höjningen av tomträttsavgälden var ett faktum.

– Vi får fortfarande brev då och då från folk i bostadsrätt som säger att det här slår för hårt på avgiften, som andel betraktat. Sådant dyker ju upp. Men vi företräder skattebetalarnas intressen. Och man ska komma ihåg att bostadsrättsföreningar med tomträttsavtal som regel har ombildats från allmännyttiga hyresrätter. Priset på fastigheten hade varit mycket högre om marken varit friköpt, säger Jan Valeskog.

Tomträttsavgälden har en ganska attraktiv nivå i Stockholm.

Joakim Larsson håller med om att det många gånger är ekonomiskt fördelaktigt att hyra marken av staden i stället för att köpa den.

– Att inte fler friköper, trots att möjligheten alltid finns, har indikerat att tomträttsavgälden har en ganska attraktiv nivå i Stockholm, säger han.

År 2028 har det gått tio år igen sedan markhyrorna räknades upp. Tror du vi får uppleva samma debatt igen?

– Vi kommer att fortsätta att driva frågan om en indexuppräkning. Jag hoppas verkligen att vi har till stånd en sådan till dess. Det ligger i allas intresse att ha en högre grad av förutsägbarhet kring detta, säger Joakim Larsson.