Onsdag01.04.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Sök

Politik

Prognos 2017 – svårt att toppa 2016

Publicerad: 27 Januari 2017, 14:23

Bild: Dreamstime.

Det nya året har precis börjat och Fastighetsnytt blickar framåt. Vi ber ett antal experter göra detsamma och kika i sin spåkula. Det vi vill veta är hur den svenska fastighetsmarknaden kommer att se ut under 2017. Vilken blir den stora trenden under året?


Ämnen i artikeln:

Mikael SöderlundhPeter WimanArvid Lindqvist

Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2016.

Det nya året har precis börjat och Fastighetsnytt blickar framåt. Vi ber ett antal experter göra detsamma och kika i sin spåkula. Det vi vill veta är hur den svenska fastighetsmarknaden kommer att se ut under 2017. Vilken blir den stora trenden under året?

De ekonomiska molnen har länge varit svårtydda och ju längre situationen varar, desto svårare blir det att förutse utvecklingen. Även om vår panel är tämligen överens om att marknaden kommer att fortsätta gå starkt så skiljer sig deras bedömning av hur året kommer att se ut i övrigt.

Vilken tror du blir den stora trenden på den svenska fastighetsmarknaden 2017?
Peter Wiman, analyschef på Savills, ser framför sig att kommunerna kommer att börja förbereda sig för valåret 2018 genom att sälja fastigheter innan valrörelsen drar igång.

Peter Wiman.

Peter Wiman.

– Det är väl känt att många kommuner har stora behov av att nyproducera och renovera hyresbostäder och det finns även ett stort behov i många kommuner av att producera lokaler för skola och äldrevård. Det bör därmed finnas starka motiv för kommuner att sälja fastigheter för att finansiera nya satsningar på bostäder och annan kommunal verksamhet, säger han.

Även Arvid Lindqvist, analyschef på Catella, ser att det uppsving som varit i bostadsproduktion kommer att fortsätta men anser dock att den förväntade årstakten är för hög och menar att nyproduktionstakten kommer att minska.

– Delvis eftersom kapacitetsproblem inom byggsektorn göra att byggpriserna stiger, men även för att kommunernas planarbete och utbyggnad av nödvändig infrastruktur är en trång sektor. Förmodligen kommer också investerarna att bli mer försiktiga och dra ner nyproduktionstakten ifall det blir svårare att sälja och hyra ut de nyproducerade bostäderna. Det troliga är att det kommer att bli en period av konsolidering hos fastighetsutvecklingsbolagen framöver, där vissa av de finansiellt svagare bolagen med byggrätter i mindre bra lägen kan behöva sälja delar av sina byggrättsportföljer. Denna trend kommer att finnas över hela landet, men i och med att överutbudet är tydligast i Stockholmsregionen blir troligtvis effekterna störst här, säger han.

Pangeas analyschef Mikael Söderlundh ser en stark marknadsutveckling men dock en utveckling som präglas av en större osäkerhet inför framtiden. Det finns stora spänningar runt om i världen, påpekar han, både ekonomiskt och politiskt. Lägg därtill att den rådande konjunkturuppgången nu börjar bli långvarig.

– Jag tror det innebär att affärsdrivna investerare börjar hämta hem sina vinster under nästa år och bygga kassa för att kunna köpa i en svagare marknad. Det kommer också vara fortsatt intressant att köpa fastigheter utomlands då den svenska fastighetsmarknaden uppfattas som dyr, säger Söderlundh.

Ser du någon tendens till att det blir en räntestigning under 2017 och i så fall, hur stor kortsiktig effekt tror du den skulle ha?
Enligt Mikael Söderlundh beror det lite på vad man menar. Han tror inte att Riksbanken kommer att höja reporäntan under 2017 men däremot kan marknadsräntorna komma att stiga något på grund av att de ekonomiska riskerna upplevs som större.

– Något liknande kunde vi se exempelvis efter Brexit när långräntorna sjönk samtidigt som riskspreadarna ökade. Mycket kommer också att handla om vad som händer i USA under 2017, åtminstone till en början. Fed vill förmodligen se hur Trumps politik landar, därefter kan det bli aktuellt med räntehöjningar om han eldar på den amerikanska ekonomin som utlovat, säger han.

Han konstater att en räntehöjning skulle både göra finansieringen av fastigheter dyrare och öka attraktiviteten på alternativa räntebärande placeringar vilket skulle slå direkt mot fastighetspriserna.

– Fallhöjden är dessutom ganska hög idag eftersom fastighetspriserna har stigit under en längre tid, men jag tror trots det inte på några dramatiska konsekvenser. Vi skulle inte hamna i någon ny fastighetskris eftersom belåningsgraderna är historiskt låga och de flesta fastighetsägarna har en kapitalbuffert.

Inte heller Peter Wiman tror på en höjning av reporäntan under 2017 och citerar Riksbanken som tydligt har förmedlat att de prioriterar att stötta konjunkturen och ekonomin. De påpekar också att utfallen från både Brexit-omröstningen och presidentvalet i USA tydligt visar att Stefan Ingves och hans kumpaner i Riksbankens direktion agerade för att hålla räntorna nere och på så vis stimulera ekonomin.

– Så länge vi inte ser ett kraftigt ökande inflationstryck eller stark tillväxt i ekonomin så kommer Riksbanken sannolikt fortsatt att agera starkt om ”negativa” nyheter dyker upp, säger Peter Wiman.

arvid

Arvid Lindqvist.

Arvid Lindqvist tror att de finanspolitiska stimulanser som Donald Trump förespråkar kan ha stora effekter på ekonomin. Den effekten kommer man inte enbart att märka av i USA utan även globalt.

– De finansiella marknaderna diskonterar fullt ut en räntehöjning av Federal Reserve i december. Trump är dessutom mycket kritisk till Fed-chefen Janet Yellen och den expansiva penningpolitik som har bedrivits sedan finanskrisen. Vi kommer sannolikt att se en betydligt stramare penningpolitik framöver, vilket också kommer att krävas i och med att en expansiv finanspolitik driver upp inflationen.

Effekten av detta blir stigande långräntor. När man i beräkningen även tar med de tendenser till protektionism man har sett så innebär det för Sveriges del att vi går över till en makromiljö med svagare BNP-tillväxt, högre inflation och högre långråntor.

– På kort sikt är långränteuppgången i absoluta tal relativt liten, och därmed blir effekten på fastighetsmarknaden begränsad. Kombinationen av gradvis avmattande BNP-tillväxt och ett tryck uppåt på långräntan och inflationen har dock en signalverkan på marknaden om ett förändrat makroklimat. Det gör att investerarna blir mer försiktiga.

Hur stor bedömer du risken till en sättning på den svenska marknaden?
Arvid Lindqvist konstaterar att den starka ekonomiska tillväxten i kombination med en extremt expansiv penningpolitik har gjort att direktavkastningskraven på den svenska marknaden nu befinner sig på rekordlåga nivåer.

– Vi står inför en vändpunkt på den svenska fastighetsmarknaden under Q4 2016, där en svagare svensk BNP-tillväxt i kombination med att reporäntan bottnar ut leder till att priserna för kommersiella fastigheter förväntas falla med 10–15 procent i genomsnitt under de kommande 12–18 månaderna. När den ekonomiska tillväxten faller minskar hyrestillväxten och vakansrisken ökar. Samtidigt minskar investerarnas riskvilja och kredittillgång. Det är framförallt skillnaderna i direktavkastningskrav mellan A-, B- och C-lägen som ökar.

Han betonar att den svenska fastighetsmarknaden trots det kommer att förbli ett högintressant investeringsalternativ då landet fortsatt har en god tillväxtpotential samt en likvid och transparent fastighetsmarknad.

– Belåningsgraden för svenska fastighetsbolag är också ganska låg. Mycket talar för att den cykliska avmattningen under 2017 blir relativt kortvarig och mild. Högre genomsnittliga direktavkastningskrav och skillnader mellan A-, B- och C-lägen blir istället en köpsignal för framsynta investerare, säger Arvid Lindqvist.

Mikael Söderlundh.

Mikael Söderlundh.

På Pangea ser Mikael Söderlundh ingen större risk för en rejäl nedgång på den svenska marknaden under 2017 och poängterar att de flesta faktorer fortsatt talar för fastigheter och för Norden som region.

– Däremot kan säkert marknaden börja bromsa in under nästa år och när vi summerar den här cykeln kanske 2016 visar sig vara toppåret – med rekordvolymer på transaktionsmarknaden, starkt momentum på hyresmarknaden och en hög lönsamhet, säger han.

Den största risken han ser är att vi befinner oss i tidigare outforskad terräng med tillväxt som drivits av kraftiga stimulanser och där det inte finns mycket ekonomisk-politiskt krut kvar.

– Ingen vet egentligen hur experimentet med minusräntor kommer att sluta, men man kan trösta sig med att Sverige sannolikt inte skulle råka värst ut och fastigheter skulle klara sig bättre än de flesta andra tillgångar, säger Mikael Söderlundh.

Peter Wiman berättar att redan i mitten av november passerades den tidigare toppnoteringen för transaktionsvolym över ett kalenderår och det är inte helt osannolikt att omsättningen under 2017 blir något lägre.

– För de flesta marknader så ser traditionella fundamentala faktorer mycket stabila ut, som exempelvis efterfrågan på lokaler, vakansnivåer, hyresnivåer och projektpipeline, vilket talar för en fortsatt stabil marknad. Tillgången på både lånat och eget kapital är mycket god vilket innebär att förvärvsintresset bör fortsätta att vara mycket högt på kort sikt, avslutar Peter Wiman.

Sverrir Thór

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.