Lösningen på byggekvationen

Vi konstaterade i vår debattartikel från 3 maj 2018  i Fastighetsnytt ”med vilka förutsättningar ska vi bygga hyresbostäder” att förutsättningarna för bostadsbyggandet förändrats radikalt över tid. Finansteoretiskt baserade och nya sätt att utföra lönsamhetsbedömningar, nya regelverk för redovisning och striktare kreditbedömningar med explicita krav på eget kapital har i jämförelse med tidigare skapat en ny spelplan med radikalt förändrade spelregler. Stat och kommun har abdikerat som risktagare och långivare. Kostnadsbaserade och schablonmässiga kalkyler har ersatts med  principer hämtade från den finansiella teorin.

Vårt budskap är att de nya principerna enligt ovan är som sådana ok att arbeta efter, men tajmingen med övergången till utvecklade principer kunde ha varit bättre. Det senast införda amorteringskravet träffar direkt innerstadsmarknaderna i Stockholm och Göteborg, men som signalmarknader påverkar de hela Sverige. Den stora invändningen är ändå att de nya principerna för bostadsmarknaden,  särskilt då betoningen av eget kapital, förutsätter att hela det institutionella ramverket anpassas. Någon anpassning har dock inte skett och vi ser ingen som har en tillstymmelse till helhetslösning som tillfredsställer Riksbankens och Finansinspektionens krav på finansiell stabilitet samtidigt som bostadsmarknadens aktörer får spelregler som skapar goda förutsättningar för hushållens bostadskarriärer

Utifrån vår systemsyn för bostadsmarknadens funktion kan vi i kortform formulera utgångspunkterna för en väl fungerande bostadsmarknad på följande sätt:

- Bostadsbristen kan inte byggas bort. Det krävs också åtgärder som ökar rörligheten i beståndet och ger ett bättre nyttjande av befintliga lägenheter i samtliga upplåtelseformer.
- Staten måste ta en aktiv roll i finansiering och risktagande. Fokus flyttas från husen till hushållen. Den generella bostadspolitiken utformar spelplan och spelregler som syftar till att underlätta hushållens bostadskarriärer. Den specifika bostadspolitiken fokuserar på de hushåll som inte på egen hand klarar av att komma in på och agera inom bostadsmarknaden. Begreppen affordable och social housing ges en svensk tolkning.
- Finansieringen är en nyckelfråga och det måste skapas ett institutionellt regelsystem som medger en snabb uppbyggnad av eget kapital hos hushållen samtidigt som en översyn och sammantagen anpassning krävs när det gäller bolånetak, amorteringskrav och tankar om reducerade ränteavdrag.
- Skatte- och hyressättningssystemen ses över med primär målsättning att utforma åtgärder som ökar rörligheten i bostadsbeståndet.
- Bostäder betraktas som en del av samhällets infrastruktur och besluten att bygga nya bostadsområden lyfts upp på regional nivå.

Det viktigaste vid all problemlösning är problembeskrivningen och en gemensam målbild samt kunskap om att processen för att uppnå en väl fungerande bostadsmarknad bygger på en reformering av hela det institutionella ramverket i ett sammanhang.

Stellan Lundström
Professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

Bo Nordlund
Tekn dr, MRICS verksam i BREC-Bo Nordlund REC AB