Tisdag14.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Politik

Hur stora avdrag kommer branschen att kunna göra – egentligen?

Publicerad: 25 April 2018, 16:29

Anna Persson och Viktor Sandberg.

Foto: Svalner.

Den 1 januari 2019 kommer möjligheten att göra ränteavdrag att ändras för många fastighetsbolag om de regler som regeringen föreslår träder i kraft. Redan nu har många bolag börjat göra beräkningar för att kunna bedöma vilken inverkan de nya reglerna kommer att få.


Den 1 januari 2019 kommer möjligheten att göra ränteavdrag att ändras för många fastighetsbolag om de regler som regeringen föreslår träder i kraft (Lagrådsremiss 21 mars 2018). Redan nu har många bolag börjat göra beräkningar för att kunna bedöma vilken inverkan de nya reglerna kommer att få.

De föreslagna reglerna innebär, i korthet, att avdrag för s k negativt räntenetto medges med maximalt 30 procent av skattemässigt EBITDA (vi bortser i denna artikel från den så kallade förenklingsregeln). Förslaget kombineras med en sänkning av bolagsskattesatsen till 20,6 procent (2021).

Regeringen beräknar i sin konsekvensanalys att 618 bolag i fastighetsbranschen kommer att drabbas negativt av de föreslagna begränsningsreglerna, bolagsskattesänkningen beaktad. Det är svårt att förstå hur denna beräkning är gjord, men det är mycket komplicerat att göra en generell bedömning av hur fastighetsbranschen kommer att påverkas (en sådan bedömning är beroende av individuella faktorer såsom exempelvis belåningsgrader och räntenivåer). Även om de föreslagna reglerna innehåller möjlighet till viss koncernutjämning, måste det också beaktas att beräkningen ska göras per bolag, vilket innebär att även koncernens kapitalstruktur får betydelse (exempelvis placering av belåning), koncernbidragsmöjligheter, tidigare års underskott etcetera.

Följande förenklade exempel förtydligar effekten av att beräkningen sker på bolagsnivå . Vi har förutsatt att bolagen i exemplet  har koncernbidragsrätt, att bolagens skattemässiga underskott har aktiverats i redovisningen samt att bolagsskattesatsen har sänkts till 20,6 procent. Av förenklingsskäl har vi bortsett från effekten av skattemässiga värdeminskningsavdrag och andra skattemässiga justeringar:

Nuvarande regler – uppskjuten skatt:
Enligt nuvarande regler uppgår skattemässigt resultat i AB 2 till 100 (bolaget får fullt avdrag för räntekostnaden om 20). Hela det skattemässiga resultatet kan lämnas som koncernbidrag till AB 1 och kvittas mot det skattemässiga underskottet om 1 000. Det realiseras således inte någon aktuell skatt. Kostnad för uppskjuten skatt i AB 1 uppgår till 100 * 20,6% = 20,6.

Nya regler
Enligt de nya reglerna ska EBITDA-beräkningen göras per bolag vilket ger följande alternativa effekter för koncernen.

Alternativ 1 – aktuell och uppskjuten skatt:
I det fall koncernen vill få avdrag för hela det negativa räntenettot om 20 måste AB 2 ha ett skattemässigt EBITDA om 67 (20 / 0,3). Resterande belopp 53 (120 – 67) kan lämnas som koncernbidrag till AB 1 för kvittning mot underskottet om 1 000.

Det innebär att skattemässigt resultat i AB 2 uppgår till 120 – 20 (avdrag för negativt räntenetto) – 53 (koncernbidrag) = 47. Aktuell skatt i AB 2 uppgår därmed till 47 * 20,6% = 9,7. Kostnaden för att erhålla ett fullt avdrag för räntekostnader är således ett negativt kassaflöde. Kostnad för uppskjuten skatt i AB 1 uppgår till 53 * 20,6% = 10,9.

Alternativ 2 – uppskjuten skatt:
Om koncernen vill undvika negativ kassaflödeseffekt, dvs. enbart få en kostnad för uppskjuten skatt, kan såklart hela det skattemässiga resultatet om 120 i AB 2 lämnas som koncernbidrag till AB 1. AB 2 kommer därmed i detta alternativ inte att få något avdrag för räntekostnader. Kostnaden för uppskjuten skatt uppgår till 120 * 20,6% = 24

Effekterna sammanställs i tabell nedan:

Sammanfattningsvis visar det förenklade exemplet ovan att den sammanlagda skattekostnaden (aktuell och uppskjuten skatt) förvisso inte behöver bli högre för fastighetsbolag efter införandet av nya regler jämfört med nuvarande regler. För koncerner med underskott från tidigare år kan dock de nya reglerna medföra begränsningar i möjligheten att utnyttja dem, negativa kassaflödeseffekter samt ökad administration.

Vilken effekten blir för fastighetsbranschen är svår att förutse, men vår uppskattning är att fler än 618 fastighetsbolag sannolikt kommer att beröras på ett negativt sätt.

Anna Persson
Partner, Svalner

Viktor Sandberg
Managing Partner, Svalner

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.