Torsdag24.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Politik

Ett nytt miljonprogram

Publicerad: 29 September 2015, 14:12

Stellan Lundström.

Den kraftiga och plötsliga invandrarvågen spetsar till frågeställningarna om bostadsmarknadens bristande funktion och dess påverkan på samhället i stort. Långsiktigt hållbara lösningar kräver att företrädare för de politiska partierna inser att det är kris och att avkall måste göras på ideologier och synsätt. Det finns dock inget Alexanderhugg som på en gång ger oss fler bostäder och en marknad i balans.


Ämnen i artikeln:

KTHStellan Lundström

Den kraftiga och plötsliga invandrarvågen spetsar till frågeställningarna om bostadsmarknadens bristande funktion och dess påverkan på samhället i stort. Långsiktigt hållbara lösningar kräver att företrädare för de politiska partierna inser att det är kris och att avkall måste göras på ideologier och synsätt. Det finns dock inget Alexanderhugg som på en gång ger oss fler bostäder och en marknad i balans. Följande punkter finns inte samlade i något partiprogram då de inte kan kallas valvinnare. Därför krävs blocköverskridande beslut som på något sätt kan vara obekväma för alla parter.

Framställningen bygger på förutsättningen att det finns en samsyn om infrastrukturens och planprocessens betydelse för bostadsbyggandet. Nya attraktiva bostäder kan inte byggas utan fungerande kommunikationer och en värdedriven planprocess där den offentliga sektorn aktivt samverkar med den privata.

Den stora utmaningen just nu är att planera och bygga mycket och snabbt, men för långsiktigt hållbar förvaltning. Mycket stora grupper med främst invandrare och ungdomar söker entré på bostadsmarknaden. Akut måste då en form av nytt ”miljonprogram” utvecklas inom ramen för ett långsiktigt hållbart och värdeskapande stadsbyggande. Utmaningen är att skapa bostadsmiljöer som är tekniskt, estetiskt och socialt hållbara.

Bostadsbristen kan inte byggas bort. Det akuta behovet av fler bostäder kan inte tillgodoses genom enbart nyproduktion. Det krävs incitament för ett bättre utnyttjande av det existerande beståndet. Mer än 95 procent av samtliga bostadsbyten sker i beståndet. Därför krävs tydliga incitament till bostadsbyten.

Skapa incitament att byta bostad. En ökad nyproduktion förutsätter ökad rörlighet i bostadsbeståndet. Det kan också uttryckas som att flyttkedjorna måste fungera bättre och det kräver tydliga incitament för hushållen att byta bostad och anpassa bostadskonsumtionen. Incitament kan skapas genom höjd och årlig kommunal fastighetsskatt, reducerad/borttagen skatt på realisationsvinst samt ett tydligare genomslag för marknadshyror i centrala lägen.

Subventioner bidrar till att byggmarknaden överhettas. Produktionsapparaten för nya bostäder är inte anpassad för en fördubblad volym. Det saknas arkitekter, ingenjörer, projektledare, bygglovhandläggare med flera. Konsekvensen av väsentligt ökad volym i nyproduktionen är att olika priser skenar när utbudet av arbetskraft inte kan anpassas på kort sikt. Regeringens nya bidragsmiljarder riskerar att bli som bensin på brasan. Erfarenheterna från 1980-talets subventionerade bostadsbyggande i högkonjunktur borde förskräcka.

”Undvik fel hus på fel plats” Vi måste också undvika 1980-talets misstag att bygga nya bostäder på orter ”där en investerad krona är värd 50 öre”. Det är naturligtvis politiskt lockande på svagare orter att motfinansiera en påse med statliga bidragspengar och argumentera för att det är ”en långsiktig affär”. Positiva samhällsekonomiska kalkylresultat kan dock i vissa situationer motivera bostadsprojekt som är företagsekonomiskt tveksamma. – men kolla alltid antagandena i kalkylerna!

Locka riskkapital till nyproduktionen. Det krävs en fördjupad diskussion med företrädare för riskkapitalmarknaden om hur riskkapital i större omfattning ska lockas till bostadsbyggandet. Regeringens bidragspengar räcker i detta sammanhang inte långt och kan ses som lösningar ad hoc på ett mycket stort riskkapitalproblem.

Modifiera det kommunala planmonopolet. Besluten om långsiktiga produktionsvolymer lyfts upp på regional/statlig nivå. Samtidigt ges kommunerna incitament att bedriva ett aktivt planarbete som väsentligt ökar utbudet av byggrätter.

Det mesta i punkterna ovan handlar om förändringar i bostadsbyggandets institutionella spelplan och spelregler. Avslutningsvis bör vi dock ställa oss frågan hur det står till med konjunkturen? Vi kan notera att det byggs bostäder i en omfattning vi inte sett på 25 år och ändå byggs det för lite! Detta sker i en konjunktur där förutsättningarna på många sätt är extrema. Nollränta och snabbt stigande bostadspriser skapar en miljö där allt går at sälja både dyrt och fort. Inte utan att vibbarna från 1980-talet känns igen. ”Time on market” blir allt kortare och utgångspriserna för bostäder hamnar långt under slutpriset. Många köpare av nyproduktion flyttar aldrig in – de betalar handpenning och säljer senare med god vinst.

Bubbelvarning – ja. Troligen borde alla bromsåtgärder ha satts in tidigare och mera kraftfullt. Till exempel minskade ränteavdrag och höjd fastighetsskatt. Förhoppningsvis kan bostadspriserna dämpas under ”ordnade former”. När bostadspriserna stiger med 15 – 20 procent per år då hjälper inte argument om förklarande fundamenta. Särskilt som ekot från 1980-talet blir allt starkare.

Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Ämnen i artikeln:

KTHStellan Lundström

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.