Bomarknaden – på vilket sätt en politisk fråga?

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2017.

Efter flera år av bostadsproduktion som understigit det kalkylerade behovet byggs det nu bostäder i hela Sverige. Under första kvartalet 2017 byggstartades enligt SCB 37 600 lägenheter, en ökning med nästan 75 procent jämfört med motsvarande period 2014, det vill säga innan Riksbanken införde negativ styrränta.

Utvecklingen är på intet sätt förvånande och egentligen inte något som varken tidigare eller nuvarande bostadsminister kan ta åt sig äran för utan snarare en effekt av den historiskt starka efterfrågan till följd av det låga ränteläget tillsammans med en kraftig urbanisering och bostadsbrist i våra storstäder. Utvecklingen på bostadsmarknaden särskiljer sig från utvecklingen på fastighetsmarknaden i stort utan att nämnvärt ha påverkats av varken IT-krasch eller finanskris.

Prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden har varit positiv sedan 1996 och totalavkastningen för bostadshyreshus, undantaget 2008, sedan 1993. För 90-talslisterna på väg in på svensk bostadsmarknad har prisuppgången varat för evigt. Stor del förklaras av ränteläget och att det betalningsansvar som hushållen har varit villiga att ikläda sig i princip har varit lika under perioden. Tar man hänsyn till utvecklingen i disponibel inkomst har betalningsansvaret sjunkit under de senaste 20 åren. Till följd av den goda efterfrågan har riskaptiten i bostadssegmentet ökat påtagligt vilket syns i att flera aktörer har valt att bredda sin verksamhet med satsningar på bostadsutveckling. Tillskottet av nya aktörer är stort, med en tilltagande risk för överetablering.

Med ett kraftigt ökat bostadsbyggande finns risk för ett tillskott som skapar obalans mellan utbud och efterfrågan då byggherrar förlitar sig på att behovet motsvarar efterfrågan i för hög grad. Lägenheter i flerbostadshus utgör cirka 30 450 eller drygt 80 procent av de påbörjade lägenheterna och stor del av tillskottet är bostadsrätter. En ökande del utgör hyresrätter, i flera projekt med hyresnivåer överstigande 2 000 kronor per kvadratmeter. Tillskottet är således fortsatt väldigt ensidigt och riktat mot betalningsstarka målgrupper, något som bostadsminister Peter Eriksson också konstaterar i en artikel i SvD den 22/8. Efterfrågan på den typ av bostäder som byggs håller dock på att mättas och allt fler vittnar om att det blir svårare att hitta köpare till nya bostadsrätter, framför allt i Stockholmsområdet men även på flera håll i landet. Säljtiderna ökar och nu erbjuds lockbeten i jakten på bostadsrättsköpare i form av slopade avgifter.

Peter Eriksson menar att regeringens politik ska motverka en för ensidig byggnation. Är det istället så att svensk bostadspolitik något ensidigt fokuserar på nybyggnation och att bygga bort bostadsbristen? Det kommer sannolikt inte kunna ske såvida inte kraftiga subventioner införs alternativt att allmännyttan återskapas med särregler för statliga eller kommunala bolagen och någon typ av social housing. Marknadens krafter tar välvilligt hand om ett efterfrågeöverskott.

Svensk bostadspolitik bör därmed rimligen fokuseras på att skapa ett ramverk i form av lagar och regler som i sin tur möjliggör en kommersiell bostadsproduktion till rimlig risk och som i största möjliga mån syftar till att undvika att systemfel uppstår. Främsta uppgiften bör vara att skapa förutsättningar för att tillskapa bostäder för de som behöver men som inte har råd att efterfråga oavsett om detta ska genom allmännyttig social nyproduktion eller ett gynnsamt regelverk som uppmuntrar flytt då bostadsbehovet förändras. Ett oundvikligt steg är att se över hyressättningssystemet där varken presumtionshyressystemet, som med sin nuvarande utformning i själva verket driver på byggkostnadsutvecklingen, eller bruksvärdessystemet som subventionerar bostäder i absolut bästa läge och de som redan bor, längre tjänar sitt syfte.

Åsa Henninge
Analyschef, NAI Svefa