Blandade upplåtelseformer på berget i Alby

Ett nytt miljonprogram skulle kunna lösa bostadsbristen, men riskerar ju också att spä på andra problem. Men miljonprogramsområdena presenterar intressanta platser att utveckla på, goda kommunikationer och ofta utrymme att bygga nytt, frågan är bara hur. Nu har två aktörer i Botkyrka bestämt sig för att Albybergets 1 300 lägenheter ska få sällskap av nästan 900 till.

Har man en karta över Stockholm och sätter en passare mitt på Albyberget så hamnar man ganska precis mitt emellan Södermalm och Södertälje, så centralt det kan bli med andra ord menar Mikael Ahlström, grundare och ägare av Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB där Mitt Alby ingår. Det var 2013 som Albybergets miljonprogramskåkar övergick från kommunal till privat ägo.

Det var en högljudd debatt som föregick försäljningen och som handlade mycket om vad tidningarna benämnde som riskkapitalistens intåg i allmännyttans bestånd. Men än så länge har inte kvällspressens värsta farhågor besannats, och det var kanske framförallt Mikaels Ahlströms tankar kring det sociala engagemanget som gjorde att Botkyrkabyggens val föll på dem. Det är ett betydligt lugnare debattklimat i dag, enligt Mitt Alby, och den kanske viktigaste komponenten har varit den lokala förankringen. Kontoret ligger på berget och ambitionen är att minst hälften av de anställda ska vara bosatta på berget.

– Vi har bland annat lokalrekryterat miljövärdar och lokalvårdare, den som bor längst bort bor precis nedanför berget, alla andra bor uppe på berget. Det är en viktig faktor och det visas också mer respekt om man känner den som städar i trapphuset, säger Gerda Larsson, Chief Social Officer, Mitt Alby.

Gerda Larsson som arbetar med de sociala frågorna berättar att, förutom att se till att det är rent och tryggt i området, så handlar mycket av det sociala arbetet med att stötta verksamheter och föreningsliv. Man har bland annat öppnat för danslektioner i skolan samt finansierat ett cricketlag, Alby Cricket Club, som nu tillhör de bästa i landet.

Amnesti för hyresgäster
Johan Areström, med erfarenheter från bland annat Besqab, är nyligen anställd som projektchef på Mitt Alby och ska hantera renoveringar, ombildningar och nybyggnation på berget. Han ser främst de förestående renoveringarna som den stora utmaningen och att det är viktigt att komma igång.

– Om vi kan börja renovera och visa att vi gör saker tror jag att de som bor där kan gå lite rakare i ryggen och känna att det händer saker. Det är viktigt för alla som bor där att känna att någon bryr sig om dem och att de kan känna sig trygga, säger Johan Areström.

alby citat

– Vi gjorde något unikt där vi noggrant kunde se hur läget egentligen var.  Det var cirka 40 stycken som tog kontakt och 16 familjer har i dag fått ta över kontraktet då de i många fall blivit utnyttjade. I något case hade kontraktsinnehavaren bott i London i 10 år och bara legat och tjänat pengar utan att betala skatt. Andra fördelar för oss var att vi fick koll på exempelvis vattenskador som inte blivit rapporterade för att de varit rädda för kontakt med oss, säger Mikael Ahlström.

För Mikael Ahlström är nu är siktet inställt på att utveckla området ytterligare, både via ombildning och nybyggnation, med flera upplåtelseformer för att kunna erbjuda en bostadskarriär i området.

– Min vision, är att det finns två upplåtelseformer. Då vill vi inom dessa upplåtelseformer kunna erbjuda orenoverade, renoverade och nya lägenheter, då finns det sex olika typer. Du kan börja karriären i en orenoverad hyreslägenhet och kanske avsluta den i en ny bostadsrätt, men du är hela tiden på berget. Det vore roligt att kunna erbjuda detta, säger Mikael Ahlström.

Förtätning på gång
När det gäller ombildningsprocessen är man redan i gång och den första genomfördes i slutet av förra året. När bolaget förvärvade beståndet var det en uttalad del i avtalet att en del fastigheter skulle ombildas, dock max 10 procent av beståndet. Den första ombildningen motsvarar cirkla 2,5 procent och tillträde beräknas till senare i vår. Nästa steg handlar om nybyggnation och man vill uppföra 200 nya lägenheter på området. I den första fasen ska man bygga cirka 100 lägenheter, mest ungdomsbostäder. I och med att Mitt Albys markinnehav är i anslutning till befintlig bebyggelse så får man bygga tätt.

– Det är en förtätning, vi har det spelrummet vi har. Men vi har kommit ganska långt och skulle i princip kunna skicka in ett bygglov i morgon. Nu handlar det mycket om att hitta en bra samarbetspartner innan vi går vidare i processen, säger Johan Areström.

Det kommer som sagt hända mycket på berget ganska snart. Förutom Mitt Albys lägenheter, där man hoppas på att få sätta spaden i marken redan i år, så kommer en ny aktör i form av Titania som ska bygga 670 nya bostadsrätter i anslutning till tunnelbaneuppgången på berget.

– Jag tror att det kommer funka bra med Titania och hoppas på samarbete, inte bara på byggsidan utan även förvaltningssidan. Jag tror väldigt mycket på hyresrätten och vill ha det långsiktigt i vårt befintliga bestånd men det är också bra att skapa möjlighet för boendekarriär. Det ska bli väldigt kul att titta tillbaks om tio år och se hur det ser ut. Jag tror att det kommer bli ett fantastiskt spännande område att bo i och med det som Mitt Alby och Titania gör i dag, säger Mikael Ahlström.

Ny aktör på berget
Det var våren 2014 som Botkyrka kommun bjöd in till markanvisningstävling för Tingstorget i Alby. Titania vann tävlingen och ska nu bygga bostadsrättslägenheter på berget. Och för bolaget som startade med badrumsrenoveringar i början av 2000-talet har man nu kommit en lång väg.

– Vi höll på med renoveringar tidigare, då handlar det mycket om kostnadskontroll, trimma in, trimma ned och göra samma moment om och om igen, inte så mycket utrymme för kreativitet. Att få väga alla parametrar och få ihop något som fungerar i verkligheten, det tycker jag är roligt. Sedan har vi kanske inte haft kapitalet tidigare heller, säger Einar Janson, vd på Titania.

Investeringen på Tingstorget ligger på cirka en miljard kronor fördelat på tre år. Projektet omfattar 670 bostadsrätter fördelat på tre bostadsrättsföreningar. Man hållit ner storlekarna, 76 procent är ettor och tvåor, då man tror att det är vad som blir lättast att sälja i området. Byggtiden är en viktig del för att få ihop projektet och man planerar att köra prefabricerat så långt det går och räknar med att bygga på tre år.

Kristian Lönn och Einar Janson

Kristian Lönn och Einar Janson. Foto: Mattias Fröjd.

– Produktionstiden är viktig, det måste gå fort att bygga för att få ut det på marknaden, då är prefab alternativet. Men vi har jobbat nära fabriken för att det ska se bra ut. Det är inget fel på idén att bygga industrialiserat men det kanske inte behöver se ut så här, säger Einar Janson och pekar på en bild av några typiska miljonprogramsfastigheter. Vi har försökt vara realistiska i projektet, att bygga som i Hornsbergsstrand med handhamrat tegel då blir det inte av för att det blir för lång byggtid och för dyrt.

Socialt hållbart önskan från kommunen
Hustypen är sedan tidigare framtagen i samarbete med Arkitema, och från början tänkt att kunna användas till att förtäta just i miljonprogramsområden. Poängen var att hitta ytor i områden där infrastrukturen redan finns, tunnelbana, parkering med mera. Centralt för idén är också ett offentligt torg som är till för alla i Alby.

– Kommunen var intresserad av två saker i markanvisningstävlingen, det ena var gestaltning där man inte var intresserade av ett nytt miljonprogram utan det måste ha arkitektoniska kvalitéer. Den andra aspekten var social hållbarhet, de tyckte att det var viktigt att få in lokaler i markplan. Här har vi jobbat med små, grunda lokaler och sett till att de ligger i rätt lägen med sol och där folk passerar. Lokalernas funktion är främst att levandegöra torget, inte för att bostadsrättsföreningarna ska tjäna pengar, säger Einar Janson.

Hittills har man fått in 400 intresseanmälningar och fått ett positivt gensvar generellt.

– De yttranden som kommit in vid samrådet från Botkyrkas befolkning var främst att man ville ha hyresrätter. Men det har varit en önskan från Botkyrka, som i princip bara har hyresrätter, att variera sig, säger Einar Janson.

Kristian Lönn, ansvarig arkitekt från Arkitema, lyfter fram terrängen som en utmaning men också en stor kvalité i projektet.

– Det är en specifik plats med stora nivåskillnader, rejäl terräng. Det vill vi också ta tillvara på med att vrida på husen och skapa utblick över hela Albydalen och Albysjön när du rör dig i gaturummet. En enkel grundinställning där husen är en komponent men vi vill se det som en plats, och då är den offentliga utemiljön viktig, säger Kristian Lönn.

Nu jobbar man för en snabb produktionsstart där man hoppas på lagakraftvunnen plan i juni, i bästa fall. Drömscenariot är en första inflyttning sommaren 2017.

– Vi har valt att arbeta parallellt och inte invänta detaljplan, så projekteringsmässigt och upphandlingsmässigt ligger vi ovanligt långt framme. Det är givetvis en risk men den är vi villiga att ta, det finns mycket att vinna om allt går som det ska. Det är också väldigt tydligt från kommunens sida att man vill att det ska bli av, säger Einar Janson.

Både risker och möjligheter
Erik Stenberg forskar om miljonprogrammet och är arkitekt och lärare på KTH. Han anser att Botkyrka varit duktiga på att testa nya vägar och modeller.

– Det är inte bara en lösning överallt. Markanvisningen vid berget är bara en del av en större strategi som jag generellt tycker är god. De vet att de ligger i utkanten av Stockholms län och kan inte sparka ut sina boende hursomhelst för de har ingenstans att gå.

Vad Erik Stenberg lyfter fram som både en möjlighet och en risk är att det går fort fram. Dagens bostadsbrist driver på den snabba utvecklingstakten och i områden som omgärdats av dåligt rykte finns det flera exempel där snabb nybyggnation snarare gett en negativ bekräftelse på området. Erik Stenberg lyfter fram Hovsjö som exempel där man väntade med att bygga nytt och jobbade internt med området först, och i dag står byggarna i kö.

– Den andra risken är de som redan bor i området, att de känner sig förbisedda om man bara satsar på nyproduktion innan man rustar upp det befintliga, säger Erik Stenberg.

Erik Stenberg. Foto: Maria Nordlander.

Erik Stenberg. Foto: Maria Nordlander.

Men det finns även positiva effekter och aktörernas intresse för att utveckla i kommunen kan också lyfta området.

– På möjlighetssidan är att man faktiskt bekräftar att Albyberget är en bra plats, infrastrukturen finns, grönytor och park med mera. Jag letar efter fler goda exempel på hur man bygger vidare på befintligt bestånd. Ett bra förslag är exempelvis Botkyrkabyggens radhus i Albydalen. Jag hoppas att det blir samma på berget, säger Erik Stenberg.

Vad tror då Erik Stenberg om de två, relativt nya aktörerna som kommer utveckla Albyberget. Han poängterar att man inte ska hänga upp sig på att de inte är så stora och pekar på att Mitt Alby redan visat att de vågat ta risker och hänvisar till amnestin med hyresgästerna där de löste en knut som allmännyttan inte lyckades med.

– Jag känner att det är två bolag med vilja och goda intentioner. Titania är en ny aktör som säkert är måna och noga med att göra det bra, hoppas också att det finns ett samarbete med Mitt Alby och att kommunen också hjälper till.

Mattias Fröjd