Torsdag13.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Politik

Avgäldsförslag stimulerar inte byggande

Publicerad: 10 April 2016, 12:44

Lars Fröjd.

Stockholms stads exploateringskontor har i dagarna lagt fram ett nytt förslag till tomträttsavgälder för flerbostadshus i Stockholm, som är avsett att ersätta den av kommunfullmäktige fastställda ”prislistan” från år 2004. Förslaget har kommenterats i media de senaste dagarna i ordalag, som säkert kan oroa hyresgäster och bostadsrättsföreningar i kommunen, eftersom de föreslagna höjningarna i många fall kan bli betydande.


Ämnen i artikeln:

Bryggan Fastighetsekonomi

Med tanke på fastighetsmarknadens utveckling efter 2004 kan man naturligtvis inte vara förvånad över att en sedan dess oförändrad avgäldsnivå kan behöva höjas relativt kraftigt. Lagregleringen för tomträtter innebär trots allt, att kommunen skall vara berättigad till skälig avkastning på den upplåtna markens värde. Förslagets avgäldsnivåer medför emellertid en del problem.

Problemen sammanhänger dels med frågan om den i förslaget tillämpade räntan kan anses vara ”skälig avkastning” på bostadsmarknaden i Stockholm, dels med att ”bostadsmarknaden” inte är en enhetlig marknad. Byggande för hyresrätter har sämre ekonomiska förutsättningar än byggande för bostadsrätter.

För bebyggda och redan upplåtna tomträtter motsvarar de föreslagna avgäldsnivåerna 30 procent av markens marknadsvärde multiplicerat med en avgäldsränta om 3,25 procent. Vid upplåtelse av nya tomträtter föreslås räntan i stället vara 4,5 procent av samma reducerade markvärde.

Förslaget utgår ifrån marknadsvärdet för mark avsedd att bebyggas med bostadsrätter. Eftersom värdenivån i förslaget reduceras till 30 procent kan det inte hävdas, att de föreslagna nivåerna skulle vara oskäligt höga för bostadsrättsföreningar. Avgäldsnivåerna motsvarar knappt 1 procent av det oreducerade markvärdet.

Annorlunda däremot för tomträtter där lägenheterna är upplåtna med hyresrätt. Värdet av mark avsedd att bebyggas med hyresrätter är avsevärt lägre än värdet av mark avsedd att bebyggas med bostadsrätter. Även det till 30 procent reducerade värdet ligger i överkant på vad som är ekonomiskt försvarbart att betala för mark, som skall bebyggas med hyresrätter. Om ett markvärde i överkant multipliceras med en ränta, som är marknadsmässigt för hög, blir avgäldsnivån givetvis mycket för hög.

Den avgäldsränta om 3,25 procent, som förslaget bygger på, har framkomit i domstolspraxis för kommersiella fastigheter, och har en marknadsmässig relation till avkastningsförhållandena på den marknaden. Någon domstolspraxis för bostadstomträtter har inte utbildats, eftersom frågan aldrig har ställts på sin spets. Direktavkastningen inom bostadssektorn i Stockholm är emellertid lägre än inom den kommersiella sektorn. Avsevärt lägre. Den skäliga räntan för bostäder är därför lägre än de 3,25 procent, som kommunens avgäldsförslag utgår ifrån.

De föreslagna avgäldsnivåerna är därför obekvämt och omotiverat höga såvitt gäller tomträtter med hyreslägenheter. Man kan nog därför förvänta sig en större stridbarhet hos tomträttshavarna vid omregleringar framöver. De inkomster kommunen räknar med från avgäldshöjningen kan i så fall komma att urholkas av högre administrationskostnader och högre rättegångskostnader.

Optimistiskt framstår förslaget, när det gäller dess stimulerande effekt på nyproduktion av hyresrätter. Inte ens det förhållandet att avgäldsunderlaget sätts till 30 procent av marknadsvärdet för bostadsrättsbyggande kan enligt ovan beskrivas som en stimulans av nyproduktion för hyresrätter. Att förslaget därtill beskriver en ränta om 4,5 procent som en stimulansåtgärd är föga övertygande.

Enligt vår uppfattning är redan nyupplåtelseavgälderna från 2004 för höga för att byggande för hyresrätter skall kunna konkurrera med byggande för bostadsrätter. De borde därför sänkas i stället för att höjas. Eller tycker Stockholms politiker att det har byggts besvärande många hyresrätter sedan 2004?

Lars Fröjd
Bryggan Fastighetsekonomi

Ämnen i artikeln:

Bryggan Fastighetsekonomi

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.