Kommer skattevargen närmare?

Artikeln kommer även att publiceras i Fastighetsnytt nummer 2, som utkommer på fredag den 31 mars – samma dag som paketeringsutredningen presenteras.

Den sista mars väntas en utredning lämnas över till regeringen gällande paketering av fastigheter. En utredning som kan få stor påverkan på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige. Ulla Werkell, skattejurist på Fastighetsägarna, vill inte skrika “vargen kommer” – men menar att det finns en hel del orosmoln.

Den utredning vi pratar om handlar om paketering av fastigheter, det vill säga när du säljer bolagen som äger fastigheterna istället för fastigheten direkt – en typ av transaktion som förekommer väldigt ofta i vår bransch. Det kan man göra skattefritt under vissa förutsättningar. Det gäller inte bara fastigheter utan alla typer av tillgångar, så kallade näringsbetingade andelar – att man kan sälja ett dotterbolag.

Ulle Werkell är skattejurist på Fastighetsägarna och sitter med i utredningen. Hon förklarar att möjligheten att paketera har funnits sedan 2003 och när reglerna infördes diskuterades det en hel del huruvida fastigheter skulle inkluderas eller inte. Till slut beslöt man att även fastigheter skulle kunna paketeras. Istället för att exkludera fastigheter täppte man till på andra sidan som Ulla Werkell uttrycker det, det vill säga man begränsade möjligheten att få avdrag om man säljer fastigheten till förlust och kunna sälja aktierna i ett bolag skattefritt om man gör vinst.

– Utredningen har dels tittat på branschens skattesituation – hur mycket skatt betalar branschen? Både hur lagen ser ut, och vad betalar man rent faktiskt. Sen skulle man titta på paketeringen och se vad det har för samhällsekonomiska effekter, hur strukturerar bolagen sig? Tror man att det påverkas av möjligheten till paketering – vad händer om man inte skulle kunna paketera? Och om man ser att det används som ett verktyg för skatteplanering, ska man då stoppa det på något sett och hur skulle det iså fall gå till?

Ulla Werkell. Foto: Fastighetsägarna.

Ulla Werkell. Foto: Fastighetsägarna.

En skattefrälse?
En annan fråga som utredningen tittat på är stämpelskatten då även det är en fråga som diskuterats en del. Ett fall som diskuterats är när en person i Leksand sålde en liten bit mark (”trottoarkant” som Ulla Werkell uttrycker det) och fastighetsreglerade in en stor campingplats en mil bort i affären, allt i syfte att slippa stämpelskatten på den verkliga affären.

– Det där förfarandesättet har väl Lantmäteriet lite grann sålt in, att man kan göra så. Så det skulle man också titta på, att man skulle stoppa den möjligheten om det används i skatteplaneringssyfte.

Fastighetsbranschen anses av många vara något av en skattefrälse och en av de frågor som utredningen har brottats med är enligt Ulla Werkell just om branschen är underbeskattad. När man har tagit hänsyn till bolagsskatt, stämpelskatt och fastighetsskatt har man dock kommit fram till att man betalar ungefär lika mycket skatt som andra branscher.

Vissa menar istället att branschen är överbeskattad?
– Nej, det är den väl inte. Jag tror att de som tycker den är överbeskattad tar med momsen i beräkningen men det där är lite svårt. Man säger att det är en fördel för branschen att delar av den inte är momspliktig men när det gäller momsen så är det formellt inte fastighetsägaren som är den skatteskyldiga Om du köper en tjänst eller en vara så är det den du handlar av som betalar momsen, så det tillgodoförs inte fastighetsägarna, men är samtidigt en reell kostnad.

Hon konstaterar alltså att branschen knappast kan ses som underbeskattad när hänsyn tas till alla skatter. Fokus hamnar dock ofta på bolagsskatten, där betalar fastighetsbolagen eventuellt inte lika många som andra men samtidigt slipper andra branscher olika skatter som är specifika för fastighetsbranschen.

Ovisshet – det värsta investerare vet
Ulla Werkell sitter med i paketeringsutredningen och är av förståeliga skäl förtegen om vad man kan vänta sig för förslag men konstaterar att den 31 mars får vi veta. Hon betonar dock att det inte handlar om någon lagstiftning som träder i kraft den 31 mars utan ett utredningsförslag.

– Sen får man se om regeringen skickar det på remiss och vad det blir för lagstiftning, om det blir någon. Det kommer att skapa en ovisshet – Magdalena Andersson (finansministern reds. anm) kommer inte att säga något den dagen hon får det i handen, “jo men vi kommer göra såhär, eller vi kommer att slänga det i papperskorgen”. Förmodligen skickar man det på remiss, sen blir det kanske någon gång under senhösten som man får reda på om det blir något eller inte. Det kan till och med bli så illa att du inte får reda på något förrän kanske efter ett år, eller åtminstone inte förrän nästa vår.

Det räcker dock för att skapa en hel del oro på marknaden och paketeringsfrågan är en het diskussionsfråga, vilket vi bland annat ser på Business Arena där intresset för fördjupningar om skattesituationen är stort. Ovisshet är det värsta för investerare och när transaktionsvolymen är på rekordnivåer finns det de som är oroliga för att nya skatteregler kan slå hårt mot transaktionsmarknaden. Huruvida det blir fallet återstår att se, marknaden har i sin natur en fantastisk förmåga att anpassa sig till nya regler och omständigheter. Det finns dock en oro för vad som händer om marknadsvärdet på fastigheterna börjar falla.

– Hur ställer sig bankerna till det, med panterna i systemet? Samtidigt som de kanske får ökade krav på kapitaltäckning. Så det finns en hel del orosmoment, jag vill inte hålla på och skrika “vargen kommer” – men det finns en hel del frågetecken, säger Ulla Werkell.

Det finns en relativt bra buffert i systemet värdemässigt men man kan inte utgå från att det är ett normaltillstånd och Ulla Werkell menar att man kan räkna med en ganska kraftig värdenedgång om skatteförslagen blir verklighet.

– Om värdet på panterna går ner 10/12 procent, då kan man fråga sig vad bankerna säger. Risken finns att man skapar en kris som egentligen inte finns. Nu går ju företagen väldigt bra, det är många som vill investera just för att räntorna är så låga att du ändå kan få en hyfsad avkastning. Men alla som varit med ett tag vet att det inte alltid bara är uppåt, utan när räntorna börjar gå upp kommer det att se helt annorlunda ut.

Oro på marknaden
Apropå räntor. Det är fler regelförändringar på gång på skattefronten och en av dem gäller ränteavdrag. Räntekostnader är den största enskilda kostnadsposten i de allra flesta fastighetsbolag och en begränsad rätt till ränteavdrag kan därför slå hårt mot de enskilda bolagen.

– När jag pratar med transaktionsrådgivare har jag förstått att det redan har börjat spridas en oro på marknaden. Folk börjar dra åt sig öronen, man väntar lite, man vet inte och man försöker skriva avtal för alla olika eventualiteter och gardera upp sig för allting. Samtidigt kan förslaget om ränteavdragsbegränsningar komma ut på remiss någon gång under våren vilket innebär att man då kommer att ha två förslag som ligger som en våt filt för att man inte vet vad det blir av det.

Maria Nordlander
Sverrir Thór