Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Lagar & regler

“Hyresregleringen finns inte!”

Publicerad: 15 mars 2016, 15:00

Stig Tegle.

Hyresgästföreningens beroende av sin motpart har gjort att man gått med på alldeles för höga hyreshöjningar. I genomsnitt har hyrorna under 2000-talet stigit med över 1 procentenhet varje år.


Ämnen i artikeln:

MarknadshyrorStig Tegle

I dagens debatt om hyresmarknaden benämns det svenska hyressättningssystemet som ”hyresregleringen”. För utländsk publik beskrivs systemet som ”rent control”.  Hyresregleringen avskaffades emellertid redan 1974 och ersattes av dagens bruksvärdessystem med förhandlade hyror. Ett mera korrekt namn är hyresförhandlingarna, hyressättningen eller hyresbildningen. De som trots detta idag använder uttrycket ”reglering” gör det med den illa dolda avsikten att det svenska systemet ska associera till att någon myndighet ensidigt bestämmer hyresnivåerna.

I själva verket sätts hyresnivåerna via förhandlingar på i stort samma sätt som gäller för dagens löneförhandlingar. Parterna förhandlar om avtal som via en stödjande lagstiftning – kollektivavtalslagen respektive hyresförhandlingslagen – ger legal status till överenskommelserna.

På båda områdena finns ett skiljesystem via särskilda domstolar – Arbetsdomstolen för tvister om kollektivavtalen och hyresnämnderna för hyrestvister. Utfallen i löne- respektive hyresförhandlingarna påverkas på ett likartat sätt av makroekonomiska förändringar och politiska beslut. Så här kan man fortsätta beskrivningen av likheterna mellan löne- och hyresbildningen.

Dagens fastighetsekonomer vill emellertid helt avskaffa dagens hyreslagstiftning. Roland Andersson, professor i fastighetsekonomi, konstaterade i en artikel i Ekonomisk Debatt (2014)  att ”En avveckling av hyressättningen framstår som självklart för nog varje nationalekonom”.

Försöker anpassa verkligheten till frimarknadsmodellen
Bokriskommittén, som är tillsatt av Fastighetsägarna och består av flera ”tunga” ekonomer och fastighetsekonomer, bland annat Klas Eklund, Hans Lind, Björn Hasselgren och Barbro Wickman-Parak presenterade 2014 rapporten ”En vision för bostadspolitiken”. Utgångspunkterna var att ”hyressättningen radikalt bör skalas ner”, att ”marknadsmekanismerna” i framtiden skall skapa mera balans mellan utbud samt att efterfrågan på bostadsmarknaden och ”konsumenternas betalningsvilja” ska bestämmer bostadspriserna och hyror.

Med andra ord antog man det som skulle bevisas – att marknadshyror är bäst.

Samtidigt har man aldrig hört talas om någon svensk arbetsmarknadsekonom som vill avskaffa den svenska kollektivavtalslagstiftningen eller fackföreningarna. Hur kan denna skillnad mellan arbetsmarknads- och fastighetsekonomer förklaras? Vi kan inte se någon annan förklaring än att fastighetsekonomerna försöker anpassa verkligheten till frimarknadsmodellen medan arbetsmarknadsekonomerna gör tvärtom – försöker justera modellen efter verkligheten. Anderssons artikel och Bokriskommissionens rapport visar detta med alla önskvärd tydlighet.

Hur marknadshyror med åtföljande enorma förmögenhetshöjningar för fastighetsägarna skall leda till ökad nyproduktion framgår inte, varken i Bokriskommissionens rapport eller i Anderssons artikel. Andersson hänvisar till Assar Lindbecks memoarer. Läser man dessa får man heller inget svar. Man får i stället bilden av Lindbeck och Andersson som aktiva i kampen mot gårdagens svenska hyresreglering. Så här beskriver bostadsforskaren Bo Bengtsson detta:

”Till saken hör att Lindbeck ser bruksvärdessystemet … som ´i allt väsentligt ett nytt och missvisande namn på fortsatt hyreskontroll`. Trots att Lindbeck liksom många andra ekonomer, väljer att beteckna bruksvärdessystemet som ´hyresreglering`, är ett system som bygger på kollektiva förhandlingar, oavsett vad man tycker om det, något helt annat än en strikt statlig kontroll av hyrorna”.

Inte problemfritt
Dagens hyressättningssystem är dock inte utan problem – men helt andra än att spegla en teoretisk modell om fri prisbildning. Ett problem är att Hyresgästföreningen i praktiken har ett de facto monopol på att representera hyresgästerna i hela landet. Detta till skillnad mot löneförhandlingssystemet där det finns över 50 fackförbund.

Hyresgästföreningens monopol missbrukas genom att man är ekonomiskt beroende av sin motpart – fastighetsägarna. Dessa betalar årligen en ”förhandlingsersättning” till Hyresgästföreningen som uppgår till 200 miljoner kronor per år, motsvarande 25 procent av Hyresgästföreningens intäkter. Hyresgästföreningens beroende av sin motpart har gjort att man gått med på alldeles för höga hyreshöjningar.  I genomsnitt har hyrorna under 2000-talet stigit med över 1 procentenhet varje år, inflationen borträknad.

Det andra problemet hänger samman med Hyresgästföreningens monopolställning. Politikerna har lämnat hyresförhandlingssystemet till ”parterna” trots de rusande hyreshöjningarna. På löneförhandlingsområdet har politikerna däremot lagt sig i genom att inrätta den statliga myndigheten Medlingsinstitutet (MI). MIs huvuduppgift är dock inte – som man kan tro av namnet – att medla mellan parterna utan att verka för ett högsta tak på löneökningarna.

På hyresområdet saknas en motsvarande myndighet som på samma sätt som MI bör ha i uppgift att verka för ett tak – nu på den årliga hyreshöjningen. Och dessutom – i analogi med MI på löneområdet – skapa transparens genom att publicera en heltäckande nationell hyresstatistik inom såväl det privata som det allmännyttiga fastighetsbeståndet.

Stig Tegle
Fil.dr

Ämnen i artikeln:

MarknadshyrorStig Tegle

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.