Tisdag20.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Lagar & regler

Fastighetsregleringar allt vanligare inslag i transaktioner

Publicerad: 19 December 2013, 09:57

Den 1 januari 2011 höjdes stämpelskatten vid fastighetsöverlåtelser från 3 till 4,25 procent för de flesta juridiska personer. Efter snart tre år med högre stämpelskatt kan vi notera två trender. För det första har den befintliga trenden mot allt fler bolagsaffärer stärkts ytterligare, och för det andra ser vi ett ökat fokus på att hantera stämpelskatten genom till exempel fastighetsregleringar.


Enkelt uttryckt innebär en fastighetsreglering att en eller flera fastigheter ombildas varigenom fastighetsgränserna ändras. Fastighetsregleringar utgör således ett av flera sätt att överföra en fastighet mellan två parter. Gemensamt för samtliga fastighetsregleringar är att de (i) kräver en lantmäteriförrättning, ett avtal mellan de berörda parterna är således inte tillräckligt, och (ii) för att lantmätaren ska besluta om sökt reglering måste den ombildade fastigheten vara varaktigt lämpad för sitt ändamål (”lämplighetskravet”), och slutligen får (iii) regleringen i fråga inte vara i strid med gällande detaljplan.

En fastighetsreglering medför visserligen inte någon stämpelskatt, vilket är huvudanledningen till att fastighetsregleringar ofta föredras framför andra överlåtelseformer när så är möjligt, men kan medföra andra civil- och skatterättsliga frågeställningar som behöver hanteras för att en fastighetsreglering ska ge de önskade resultaten.

Eftersom transaktionens genomförande alltid är beroende av lantmätarens beslut, bör en dialog inledas så tidigt som möjligt så att denne får en förståelse för transaktionens syfte i god tid. Vidare bör det granskas huruvida lämplighetskravet är uppfyllt i det enskilda fallet, och att den önskade regleringen inte strider mot gällande detaljplan.

Viktigt att notera är vidare att en överlåtelse genom en fastighetsreglering normalt medför att en kapitalvinstberäkning ska genomföras. Beräkningen, och fördelningen av fastighetens skattemässiga värde, kan vara mycket komplicerad om det är en del av en fastighet som regleras in i en annan. Efter genomförd fastighetsreglering är det också viktigt att notera att fastigheten kommer att sakna ett relevant taxeringsvärde, och att en fastighetstaxering måste genomföras. Taxeringsvärdet kan ha bäring på stämpelskatten i samband med t.ex. en (underpris)överlåtelse av en fastighet, men används också för att beräkna fastighetsskatten.

Rätt hanterat finns goda möjligheter att uppnå ett bättre resultat i en transaktion där en fastighetsreglering används, än när så inte är fallet. Arbetet med en lyckad transaktion blir emellertid sannolikt enklare om utgångspunkten tas i nedan praktiska tips:

- Anlita juridisk (civil- och skatterättslig) samt teknisk expertis i ett tidigt skede. Det brukar löna sig i längden.
- Inled – gärna via ett erfaret ombud – en dialog med lantmätaren långt innan regleringsansökan skickas in.
- Säkerställ att er advokat har god kunskap och erfarenhet avseende fastighetsregleringar, så att lämplig metod för fastighetsregleringen, eller lämplig kombination av metoder, används för att parera risker.
- Om inteckningar finns i den fastighet som ska överföras finns det olika sätt att rädda dem, dock måste åtgärder vidtas innan regleringen genomförs. Annars går de förlorade.
- Såvida det inte rör en godkänd underprisöverlåtelse, bör kapitalvinstbeskattningskonsekvenser utredas i detalj.
- Om fastighetsregleringen medför en delavyttring, simulera vilken metod för fördelning av fastighetens skattemässiga värde som ger bästa utfall.
- Effekter på berörda fastigheters skattemässiga värde hos förvärvaren bör alltid dokumenteras, och om endast en del av fastigheten överförs gäller detta naturligtvis även överlåtaren.
- Slutligen, glöm inte att taxeringsvärdet och därmed bl.a. fastighetsskatten kommer att påverkas.

Safa Mahmoudi
Specialist Partner och ansvarig för fastighetsgruppen vid Hannes Snellman i Stockholm.
Carl-Magnus Uggla
Specialist Partner och ansvarig för skattegruppen vid Hannes Snellman i Stockholm.

I Fastighetsnytt nummer 1 2014 kan ni läsa en utförligare beskrivning av de civil- och skatterättsliga frågor som kräver särskild nogsamhet vid en fastighetsreglering.

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.