Onsdag05.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Infrastruktur

Spåren som leder till högre fastighetsvärden

Publicerad: 30 April 2020, 11:00

Fastighetsvärdena har stigit runt Odenplan sedan Citybanan togs i bruk.

Foto: Mostphotos

Begreppet Odenplaneffekten är numera vedertaget i svensk fas­tighetsbransch och belyser den värdeutveckling som sker i mikrolägen när områden får en kollektivtrafikknutpunkt. Odenplan är en, Hyllie en annan och i Göteborg finns spännande potential.


Ämnen i artikeln:

fastighetsvärderingGöteborgHyllieCushman & WakefieldtunnelbanaOdenplanjärnväg

Tillgänglighet blir en allt viktigare parameter i det moderna samhället, och närheten till kollektivtrafik, och framför allt spårbunden sådan, ­brukar ligga högt på de flesta fastighetsinvesterares önskelista när de väljer mellan olika alternativ för att placera sina pengar. Det gäller de flesta fastighetsslag men i synnerhet kanske kontor och handel, som i mångt och mycket är beroende av människoflöden. Ett kontor som är svårt att ta sig till är inte mycket värt, givet att verksamheten inte är ytterst ljusskygg, och en ­handelslokal som ingen komma nära ännu mindre så.

Värdet ökar med närhet till kollektivtrafik

Närhet till kollektivtrafik driver värden, och ju större knutpunkter det rör sig om, desto mer attraktiv (och värdefull) blir en fastighet. Antagandet har i stort sett varit vedertaget en längre tid – ett bra exempel är ju den vikt Fabege har lagt vid Arenastadens närhet till Solna station – och det är givetvis inte enkom en svensk sanning. Nu kan vi emellertid ha fått ett renodlat svenskt exempel som längre fram kan ge ett empiriskt stöd till tesen att närhet till kollektivtrafik driver fastighetsvärden.

Vi ser definitivt ett ökat intresse, och därmed högre betalningsvilja, för fastigheterna runt Odenplan.

Odenplaneffekten pratar man numera ofta om i svenska fastighetssammanhang och hänvisar därmed till det faktum att intresset för fastigheter i området kring Odenplan har ökat märkbart sedan pendeltågsstationen Stockholm Odenplan invigdes sommaren 2017.

– Vi ser definitivt ett ökat intresse, och därmed högre betalningsvilja, för fastigheterna runt Odenplan. Främst vad gäller fastigheter med ett stort inslag av kommersiella lokaler, men även bostäderna gynnas av förbättrade kollektiva kommunikationer, säger Anders Elvinsson, head of valuation & advisory Sweden på Cushman & Wakefield, till Fastighetsnytt.

Uppsving för Odenplan med Citybanan

Stockholm Odenplan tillkom som en pendeltågsstation i samband med att det gigantiska infrastrukturprojektet Citybanan, en sex kilometer lång järnvägstunnel under Stockholms innerstad, byggdes. Innan dess stannade pendeltågen norr- och västerifrån vid Karlberg, någon kilometer bort. Vän av ordning kanske påpekar att Odenplan redan innan området fick en pendeltågsstation var en knutpunkt för kollektivtrafik med både tunnelbana och en rad busshållplatser och det stämmer givetvis, men samtidigt är det klart att de volymer av kollektivtrafikanter som just nu rör sig i området kring Odenplan är betydligt mycket större än innan, och framför allt kan stationen ta emot ett betydligt större antal människor än innan. 

Läs även: Solna ger klartecken för ny tunnelbana

Innan stationen invigdes var Karlberg som sagt den pendeltågsstation som tog emot trafikanter på väg till arbete i Vasastan, men den stationen var jämförelsevis rätt avigt belägen och promenaden till närmaste tunnelbanestation, S:t Eriksplan, tog cirka 8 minuter. För visst är det så att många av de resenärer som kommer till Odenplan byter direkt över till tunnelbana, men många byter också till buss och tar sig därmed upp över jord. 

De bedömda marknadsvärdena har stigit dels som en följd av den allmänna pressen på direktavkastningskravet.

Efterfrågan på arbetsplatser i området har också blivit en helt annan, vilket givetvis skapar en ­gynnsam situation för fastighetsägare. Hyresnivåerna stiger, och kombinerat med en högre betalningsvilja, som nämnts ovan och som översätts till sänkta direktavkastningskrav, leder det till stigande fastighetsvärden, vilket Anders Elvinsson konstaterar.

– De bedömda marknadsvärdena har stigit dels som en följd av den allmänna pressen på direktavkastningskravet, dels av att hyrorna skjutit i väg i ännu högre utsträckning runt Odenplan än i Stockholms innerstad som helhet. Så totalt sett har marknadsvärdena procentuellt sett för fastigheterna runt Odenplan utvecklats bättre än för resten av Stockholms innerstad.

Ny stadsdel i Malmö byggs runt knutpunkt för kollektivtrafik

Jämförelsen med resten av Stockholms innerstad är givetvis högst intressant. Odenplan tillhör Stockholms innerstad men har däremot inte historiskt räknats till det som vanligtvis betecknas som bästa innerstadsläget, CBD (central business district), vilket snarare är stråket från Stureplan ner till Centralstationen. 

Bild från bygget av Citybanan, en sex kilometer lång järnvägstunnel under centrala Stockholm.

Foto: Mattias de Frumerie

Det finns fler exempel på Odenplaneffekten i Sverige. Ett av dessa är Hyllie i Malmö, där en hel stadsdel har byggts upp runt en kollektivtrafikknutpunkt. På promenadavstånd från Hyllie station, som är första station i Sverige för trafik från Danmark, finns gallerian Emporia, Malmö Arena, ett ständigt växande kontorskluster samt bostadsområden i stadig tillväxt. 

Utan en tågstation i Hyllie skulle det helt enkelt inte finnas något Hyllie så som vi känner till det i dag.

Här är tågstationen, som agerar knutpunkt för både regionaltrafiken Pågatågen och den gräns­överskridande Öresundstrafiken som kopplar ihop sydöstra Sverige och Västsverige med Köpenhamn och Helsingör, en förutsättning för den stadsbyggnad som ägt rum i Hyllie.

– Utan en tågstation i Hyllie skulle det helt enkelt inte finnas något Hyllie så som vi känner till det i dag, med kontor i det övre skiktet vad gäller standard, hyresnivåer och pris, säger Charlotte Norell, head of valuation and analysis på Croisette Real Estate Partner.

Läs även: HSB och NCC bygger vidare i Hyllie

Hon konstaterar att stationen är en motor för fastighetsutveckling i området, och det faktum att Hyllie är första anhalt i Sverige från Köpenhamn och Kastrup driver enligt Charlotte Norell företagsetablering i det stationsnära området. 

– Hyllie i sig är ett bra logistiskt läge med närhet till ringvägarna och Öresundsbron. Ett läge där lager och industri med vissa kontorsinslag samt externhandel med stor fördel gärna etablerar sig. Traditionella logistiklägen (som inte har tillgång till tåg för persontransport) driver dock inte fas­tighetsutveckling på samma sätt som man kan se i Hyllie. Den enkla och korta restiden till Köpenhamn och i synnerhet Kastrup är ett av de starkaste motiven till företagsetablering i Hyllie, vilket inte hade varit möjligt om inte tågstationen fanns.

Vilka möjligheter medför Västlänken?

Hyllie och Stockholm Odenplan har en sak gemensamt, de skulle inte ha funnits som stationslägen om det inte var för de gigantiska tunnlar som byggts under städerna. Även i Göteborg är arbetet i gång med ett besläktat projekt, Västlänken, och framgent lär vi kunna konstatera en Odenplan- ­eller Hyllieeffekt även här.

Läs även: Västlänken splittrar politiken före valet 

Det krävs dock mer än bara en station – av ovan kan man skönja vikten av att stationen blir en knutpunkt för flera olika slag av kollektivtrafik. På Odenplan möts pendeltågstrafik, tunnelbana och busstrafik, vilket skapar en kraftfull kombination, och i Hyllie möts två olika typer av pendeltågstrafik, men även kopplingen till flygplatstrafiken och busstrafik bidrar till att driva utvecklingen. I Göteborg lär därför de områden där Västlänken möter spårvagnstrafiken bli vinnare, som exempel Korsvägen.

Sverrir Thór

Reporter

sverrir.thor@fastighetsnytt.se

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.