Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Hållbarhet

Smart är det nya gröna

Publicerad: 13 september 2013, 07:02

Christina Kämpe

Att bara vara grön kommer snart inte att vara tillräckligt, man ska vara smart också.


Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2013

Att bara vara grön kommer snart inte att vara tillräckligt, man ska vara smart också. Begreppet ”smarta byggnader” är nästa steg inom hållbarhet, kanske en helt naturlig utveckling efter övergången till smarta telefoner och introduktionen av smarta arbetsplatser*.

Utvecklingen av avancerad teknologi lägger grunden för en ny generation av intelligenta fastigheter. Hållbarhet har de senaste åren handlat mest om energieffektivitet, som ju har direkt finansiell påverkan och där det finns tydliga politiska mål. Smarta byggnader kommer föra hållbarhetsutvecklingen framåt för såväl den enskilda fastigheten som hela portföljinnehavet då transparens, riskminimering och förvaltningseffektivitet kommer kunna uppnås.

Smarta byggnader och gröna byggnader är egentligen inte identiska koncept men de överlappar varandra och smarta byggnader underlättar arbetet för mer hållbara fastigheter. Hur kan man då kalla en byggnad för smart och vad innebär det? En smart byggnad har ett system som kan övervaka fastighetens prestation och förbrukning, upptäcka ineffektivitet, göra automatiska justeringar, uppmärksamma förvaltare på problem och föreslå åtgärder. Det är därmed inte bara energieffektivitet och kostnadsbesparingar som smarta byggnader är bra på, de optimerar även förvaltningsorganisationen. En grön byggnad, som kanske dessutom har hyresgäster med gröna hyresavtal, ställer idag höga krav på förvaltning och fastighetsskötsel.  Det är höga driftskrav och ofta behov av kontinuerlig rapportering och uppföljning av förbrukning och prestanda. Genom att tillföra den gröna byggnaden ett smart system kan man förebygga driftsproblem samt avge rapporter på allt från energiförbrukning till koldioxidpåverkan och underhållsplaner.

Smarta byggnader är också förberedda för att integreras med smarta elnät. Smarta elnät innebär att elen inte enbart färdas i en riktning (in i byggnaden) utan även tillåter information och el att färdas ut ur byggnaden. En självförsörjande byggnad kan därmed tillföra elnätet eventuella överskott av egenproducerad energi. Detta är ännu inte ett koncept som Sverige skulle dra nytta utav då vi inte har systemet med så kallade ”feed-in tariffs” men en smart byggnad måste ju vara anpassad för framtida möjligheter och utvecklingen går snabbt.

Än så länge är det framförallt egenanvändare som har anammat smarta system i sina fastigheter, där den egna verksamheten bedrivs. Anledningen till detta är troligtvis att minskad förbrukning får fullt genomslag på ekonomin då brukare och ägare är densamma, samt att egenanvändare som inte har fastighetsförvaltning som kärnverksamhet är mer benägna att söka smarta lösningar och system som underlättar den dagliga driften. Motiveringen att även fastighetsbolag och för den delen fonder och utvecklare också skulle eftersträva att göra sitt bestånd smartare är givetvis en potentiell värdeökning. Investeringar i ny teknologi inom fastighetssektorn släpar efter men är på uppgång. Under de kommande tre åren förväntas investeringar i intelligenta byggnader globalt öka med nästan 30 procent och beräknas uppgå till 120 miljarder kronor år 2017. Ett av de mer kända exemplen på anpassning till smart byggnad är Empire State Building i New York.

Den största riskfaktorn vid fastighetsförvärv idag är driftskostnaderna, det är ofta svårt att säkerställa fastighetens prestanda, hur mycket tid som kommer behöva läggas på drift och vilka underhållsproblem som kan komma att uppstå. Med ökande lagkrav och miljömål samt stigande energipriser kommer denna osäkerhet att få allt större effekt på en fastighets värde framöver.  Liksom den gröna fastigheten är bättre rustad för nya regelverk och hyresgästers lokalkrav innebär den smarta fastigheten en mindre risk för överraskningar på kostnadssidan för en fastighetsinvesterare.

Den ständiga frågan huruvida hållbarhetsanpassningar får genomslag på fastighetens värde är fortfarande svår att besvara. I USA redovisades nyligen en undersökning som visar att en miljöcertifierad fastighet genererar en premium på priset om hela 8,5-25 procent. I Europa har man försökt göra liknande studier, framförallt i England, men det finns få bevis för att det skulle finnas en premie här. Istället kan man identifiera en möjlighet till ökad löpande avkastning och en typ av framtidsförsäkring som förhöjer likviditeten för miljöcertifierade byggnader.  Alldeles oavsett om positiva effekter på värdet går att påvisa eller ej är det i alla fall smart att undvika risk.

*WorkSmart är Jones Lang LaSalles benämning av den ”nya arbetsplatsen” som är utformad efter aktivitet och individ.

Christina Kämpe
Associate Director på Jones Lang LaSalle

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 4, 2013

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.