Ny forskning: Blockkedjor kan säkra pantsättning

Under våren 2019 skrev vi en kandidatuppsats i fastighetsvetenskap, vid Malmö universitet. Vi ville belysa de problem som orsakas av dagens pantsättningsförfarande av bostadsrätter samt undersöka om blockkedjor kan vara en lämplig teknik att använda till ett framtida register för bostadsrätter och därmed komma till rätta med dessa problem.

För att finansiera ett bostadsrättsköp krävs ofta ett lån med bostadsrätten som säkerhet – bostadsrätten pantsätts. När det gäller bostadsrätter och pantsättningen av dessa saknas ett myndighetsfört register, likt Lantmäteriets fastighetsregister. Detta leder till att förfarandet vid pantsättning av bostadsrätter inte är lika rättssäkert som det för fastigheter. Hur själva pantsättningen av fast egendom och lös egendom går till skiljer sig radikalt åt, då det finns tydliga krav på hur förfarandet ska gå till för fast egendom.

I fallet med bostadsrätter åligger det bostadsrättsföreningarnas styrelser att ansvara för att inskrivningen av panten sker. Det gör att det alltför ofta saknas eller finns felaktiga pantnoteringar i lägenhetsförteckningarna, vilket kan orsaka stora problem för flera parter.

I studien har fokus huvudsakligen legat på två problem som är vanligt förekommande på grund av att det inte finns formkrav för denuntiationen, alltså underrättelsen om pantsättningen av bostadsrätten till bostadsrättsföreningen.

Panträtten kvarstår

Vanligt förekommande, som en enkätundersökning med mäklare bekräftade, är att gamla panter inte avnoteras vid lösen av lån. Detta leder till att det ser ut som om tidigare kreditgivare fortfarande har panträtt i bostadsrätten.

Det andra problemet som uppmärksammats är dold pant – alltså att panten inte noterats i lägenhetsförteckningen. Då panten följer bostadsrätten kommer den inte att upphöra vid en försäljning, men den nya ägaren av bostadsrätten blir dock inte betalningsskyldig för denna belastande kredit. Det finns dock en risk att bostadsrätten blir utmätt för att panthavaren, det vill säga banken i de flesta fall, vill reglera lånet.

Under 2016 fick Lantmäteriet i uppdrag av den svenska regeringen att undersöka möjligheterna med att använda blockkedjor för fastighetsöverlåtelser och pantsättningsinskrivningar. En blockkedja är en decentraliserad databas som lagras i flera noder i stället för en enda central nod. En nod är en dator eller server. Blockkedjan är decentraliserad, eftersom varje nod lagrar en kopia av den fullständiga databasen. Så fort något sker i databasen (en transaktion) så läggs ett nytt block till, vilket leder till en sekvens av flera block. Det skapas alltså en kedja av block – en blockkedja. Tekniken anses vara ett av de säkraste alternativen för lagring av data.

Lantmäteriet jobbar med blockkedjor

Då Lantmäteriet arbetar med införandet av blockkedjetekniken vid fastighetsaffärer anser vi att det är rimligt att se över denna teknik även för bostadsrätter och deras registrering och pantsättning. I uppsatsen har vi konstaterat att dagens system för pantsättning av bostadsrätter är föråldrat och i behov av modernisering. Vidare kunde vi konstatera att det skulle vara lämpligt med en samordnande ansvarig enhet motsvarande Lantmäteriet. Studien visar även på att blockkedjeteknik mycket väl kan vara lämplig att använda för ett framtida bostadsrättsregister och vid pantsättningsförfarandet till följd av dess säkerhet, transparens och förkortade ledtider.

Johanna Kriström Rudholm och Daniella Andersen Lepp