Examensarbete: Får man vad man betalar för?

Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2018.

Skulder riskerar att slå dubbelt på bostadsrättsköparens plånbok. Köpare på bostadsrättsmarknaden i storstäderna visar tecken på att inte vara tillräckligt informerade vid köp och betalar för mycket för skuldsatta och potentiellt misskötta föreningar.

Den svenska bostadsrättsmarknaden har under 2010-talet präglats av kraftigt stigande priser som tillåtits av hushållens växande skuldsättning vilka finansierar bostadsköpen. I den offentliga debatten har hushållens skuldsättning varit föremål för ekonomiskpolitisk oro och åtgärder har vidtagits i form av amorteringskrav vid sidan av hot om slopade ränteavdrag. En aspekt som förbises i denna analys är det faktum att bostadsrättsinnehavare genom sin föreningsandel äger delar av bostadsrättsföreningens skulder. Vid ett förändrat ränteläge riskerar därför hushållen att drabbas av ökade utgifter för räntekostnader, inte bara för sina privata bolåneskulder utan även för föreningens skulder.

Marknaden erbjuder fler bostadsrätter på bekostnad av hyresrätter
Alternativen för bostadssökande i framförallt storstäderna är väldigt begränsade. Den reglerade hyresmarknaden kämpar med lönsamhet, vilket hämmar nyproduktionen, samtidigt som gamla hyreshus ombildas till bostadsrätter för att realisera den dolda vinsten. Kötider till hyresrätter i storstäderna överskrider tioårsträcket med råge och under de senaste 15 åren har omsättningen av bostadsrätter ökat med närmare 60 procent, där mäklare gärna eldar på marknadsutvecklingen för egen vinning. Svenskarna tvingas välja bostadsrätten framför hyresrätten vilket aktualiserar frågan om bostadsrätten behandlas som den vara, med medföljande förpliktelser, som den faktiskt är i rådande marknadsklimat.

Bostadsrättsköpare riskerar att betala för mycket
I en studie baserad på föreningars årsredovisningar och transaktioner av bostadsrätter mellan 2010 och 2016 i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala kom vi fram till att köpare på bostadsrättsmarknaden inte värderar föreningens skulder tillräckligt högt i förhållande till det pris som de är villiga att betala. Det visade sig att konsumenter i Göteborg och Stockholm tar minst hänsyn till föreningarnas ekonomiska skick, vilket tyder på att bostadsbristen trissar upp priserna även för objekt av sämre kvalitet.

Tekniskt skick spelar roll – men inte för bostadsrättsköparen
Genom att utnyttja det starka samband som råder mellan låg månadsavgift och högt marknadspris finns det risk att vissa föreningar avsiktligen håller nere avgifter genom att undvika sparande i föreningen. För dessa föreningar spelar det tekniska skicket en stor roll eftersom eventuella investeringar endast kan komma till stånd genom externt kapital, vilket vanligen sker genom lån. Styrelser som agerar på detta vis slipper ställas till svars för sitt agerande tack vare den generösa ansvarsfrihet som erbjuds. Genom granskning av föreningars tekniska skick tyder studien på att bostadsrättsköpare inte gör tillräckligt avkall på priset i eftersatta föreningar, vilket bland annat kan förklaras av den höga omsättningshastigheten på bostadsrätter och informationsasymmetrin som råder mellan marknadens aktörer. När försäljningstakten ökar minskar köparens möjlighet att göra en grundlig undersökning, varför köp av sämre objekt sker i högre grad på marknaden. Inte sällan säljs bostadsrätter på marknaden innan visning ägt rum, vilket omöjliggör köparens undersökning.

Förslag: Utökad upplysningsplikt, hämmad incitamentsstruktur, helhetsanalys vid kreditgivning
För att råda bot på problematiken krävs ett tillgängliggörande av den information som finns för att bostadsrättsköparen skall kunna bilda sig en korrekt uppfattning av sin betalningsvilja. Detta kan göras genom att utöka mäklarens upplysningsplikt eller införa opartiska regelbundna besiktningar, samt genom att utvidga möjligheten att bestraffa styrelseledamöter som misskött föreningar. För konsumentens eget bästa bör banker göra en helhetsanalys vid kreditgivning och inkludera bostadsrättsföreningens andelsskuld i totalbeloppet som beviljas.

Jonatan Oldenburg och Fredrik Salman

Fakta
Titel examensarbete: Prissättning i relation till föreningsskuld på bostadsrättsmarknaden
Författare: Jonatan Oldenburg och Fredrik Salman
Handledare: Fredrik Kopsch, Universitetslektor, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet, Per Wieslander, Affärschef Värdering & Analys, Svefa, Malmö
Examinator: Åsa Hansson, Universitetslektor, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet
Institution: Lunds Tekniska Högskola