Examensarbete: Coworking ur ett fastighetsägarperspektiv

Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 2, 2018.

Dagens arbetssätt står inför en ständig förändring och utvecklas snabbare än någonsin. De faktorer som driver på utvecklingen är bland annat pågående omvärldsförändringar, vilka kommit att ställa nya krav på kontorsmarknaden där lokaler mer börjar ses som strategiska verktyg för företag. Marknadens förändringar har skapat en högre efterfrågan på flexibla kontor med avseende på såväl hyresavtal som utformning. En av dessa flexibla kontorslösningar är coworking.

Efterfrågan på coworking är hög och statistik över den globala marknaden visar att konceptet har ökat kraftigt under de senaste åren, även i Sverige. I samband med att coworking blivit mer populärt har efterfrågan utvecklats från att främst attrahera små företag och startups till att allt fler stora företag börjat efterfråga konceptet. Fastighetsägare på kontorsmarknaden blir allt mer utmanade av nya aktörer som erbjuder kontor efter de nya kraven. En del påstår att de svenska fastighetsägarna har missat att erbjuda de flexibla kontor som efterfrågas.

Studien undersöker vilka strategier fastighetsägare kan använda sig av för att vara med och leda den nya kontorsmarknaden. Ur ett fastighetsägarperspektiv undersöks även om coworking kan inneha positiva effekter på en fastighet. För att förstå framtiden för coworking och om det överensstämmer med vad framtida hyresgäster kan komma att efterfråga vid val av kontorslokal, undersöks även dessa förväntningar. Studien har genomförts som en kvalitativ studie i form av intervjuer med svenska fastighetsägare, coworking-aktörer samt analys- och rådgivare inom fastighetsbranschen.

Studien tyder på att det finns fyra
strategier en fastighetsägare kan förhålla sig till mot coworkingmarknaden. Dessa är att fastighetsägaren beslutar att inte ge sig in på coworking-marknaden, fastighetsägaren ingår ett samarbete med coworking-aktör, fastighetsägaren köper upp eller blir delägare i coworking-aktör eller att fastighetsägaren utvecklar ett eget koncept av coworking.

Efter genomförd studie anses strategin att som fastighetsägare ingå samarbete med en coworking-aktör vara mest lämpad för en generell fastighetsägare att gå vidare med. Detta eftersom att flera fastighetsägare påtalat sig inneha bristande organisation och kännedom för att själva ta sig in på marknaden för coworking. Genom ett samarbete kan fastighetsägaren dra nytta av de fördelar coworking i beståndet för med sig, erbjuda sina kunder det som kontorsmarknaden efterfrågar samt behålla kundkontakten. Samtidigt minimeras risken genom att fastighetsägaren hyr ut lokalytan till en coworking-aktör som i sin tur hanterar de flexibla medlemskapen mot hyresgästerna. Detta gör att fastighetsägaren inte behöver vara utsatt mot en ny marknad med flexibla avtal.

Coworking tros kunna bidra till positiva effekter på en fastighet. För att erhålla dessa ställs det krav på utformningen av coworking-ytan. Det handlar om att ytan bör vara öppen och nåbar för externa hyresgäster för att möjliggöra ett ökat serviceutbud, vilket också genererar ett ökat fastighetsvärde. Coworking-ytan med dess reception och lounge bör etableras på entréplan för att erhålla öppenhet för både interna och externa hyresgäster. Lounge och sociala ytor bör utformas för att uppmuntra till social interaktion. Coworking etableras mest fördelaktigt i fastigheter med passande verksamheter vilka kan efterfråga kompletterande kontorsyta för rörelsemarginal.

Förväntningarna på framtidens kontor styrs främst av nästa generations hyresgäster, Millennials och Generation Z. Det krävs förståelse för dessa för att utveckla rätt kontorskoncept som möter deras efterfrågan. Framtidens generationer förutspås söka sig till arbetsplatser som erbjuder flexibilitet, frihet och inspirerande miljöer. Det framtida kontoret kommer i större utsträckning att fungera som en mötesplats där individer, medarbetare och företag möts för att utbyta kunskaper och erfarenheter. Den sociala mötesplatsen spås vara tyngdpunkten och det primära syftet för nästa generations hyresgäster att befinna sig på ett kontor.

Sammantaget kan det konstateras att coworking som företeelse i hög grad möter såväl dagens som framtidens efterfrågan på hur en arbetsplats och kontor bör vara utformat. Studien tyder på att det finns en stark efterfrågan på flexibla kontor och coworking. Ett råd till fastighetsägare är att inte förbise coworking-marknaden utan istället möta och delta i den för att fortsätta vara attraktiva hyresvärdar i framtiden.

Rebecka Johnell
Erik Lundin