Tisdag07.04.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Sök

Digitalisering

Knut Rost: “Vi ska bli digitalare…”

Publicerad: 21 Februari 2017, 15:00

Knut Rost är vd för Diös.

Foto: Diös.

I och med tillträdet av Norrporten-beståndet har Diös befäst sin position som den i särklass största kommersiella fastighetsägaren i norra Sverige, även om man inte köpte allt. I samtal med Fastighetsnytt förklarar Diös vd, Knut Rost, att i den bästa av världar hade man eventuellt velat köpa hela beståndet.


Ämnen i artikeln:

Knut RostFastighetsmarknaden i norra SverigeCastellumDiös Fastigheter

Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 1, 2017.

Östersundsbaserade Diös Fastigheter tillträdde nyligen det bestånd om 32 fastigheter man förvärvat av Castellum för 4,5 miljarder kronor. Fastigheter som Castellum i sin tur hade fått som en del av köpet av Norrporten.

I och med tillträdet av Norrporten-beståndet har Diös befäst sin position som den i särklass största kommersiella fastighetsägaren i norra Sverige men noterbart är att man inte köpte hela Castellums bestånd i norr, då säljaren höll kvar fastigheter i både Sundsvall och i Gävle.

I samtal med Fastighetsnytt förklarar Diös vd, Knut Rost, att i den bästa av världar hade man eventuellt velat köpa hela beståndet.

– Jag vet dock inte om vi hade klarat av det men nu var det ju inte aktuellt eftersom Castellum ville behålla Gävle och stora delar av Sundsvall. Till och från i diskussioner med Castellum har orter åkt ut och in men det här var det absolut optimala för oss, det blev så bra det kunde bli, säger Knut Rost.

Diös tillhör som bekant den så kallade Paulsson-sfären, alltså bolag där Erik Paulsson är en tongivande aktieägare, och rykten på marknaden har gjort gällande att Diös och dess kusinbolag i sfären, i alla fall Fabege och Wihlborgs, var intresserade av att köpa Norrporten direkt från Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden, något Knut Rost bekräftar att det fanns tankar på.

– Vi insåg emellertid ganska snabbt att säljarna ville ha en köpare men inte fyra eller fem. Vi som satt däruppe i norr trodde däremot att det kanske skulle komma en svans och det gjorde det och då var vi så klart intresserade. Det var riktigt kul att få genomföra den här affären.

Diös har gått från att vara ett transaktionsinriktat fastighetsbolag i snabb tillväxt till att vara ett förvaltningsbolag och har nu återigen ökat transaktionsintensiteten vilket leder till frågan om man kommer att smälta den ganska stora biten som det nyss förvärvade beståndet eller om man fortfarande är i köpartagen. Bolagets vd konstaterar att man hittills har vuxit vart sjätte år.

– 2005 startade man och växte ganska rejält, 2011 köpte man Norrvidden och nu, 2017, köper vi det här beståndet och växer med 4,5 miljarder. Det verkar ju fungera och när jag anslöt till bolaget för knappt 3 år sedan då såg vi den här utvecklingen framför oss.  Jag upplevde bolaget som ganska spretigt och Diös behövde en tid av konsolidering för att bli tydligare som bolag och samtidigt effektivare.

En genväg in i framtiden
Nu är Diös enligt Knut Rost ett högeffektivt fastighetsbolag som har jobbat stenhårt mot att bli duktiga på förvaltning och samtidigt är duktiga på transaktioner.

– Vi kan både sälja och köpa det vi vill och vi håller på och utvecklar vår egen projektverksamhet. De tre områdena är vi nu duktiga på så den här affären kom precis enligt plan, även om vi så klart inte hade kunnat förutse precis hur den skulle bli.

Han beskriver köpet av Norrporten-beståndet som en liten genväg in i framtiden då man får allting på en gång.

– I vanliga fall hade vi behövt köpa en till två fastigheter i taget men nu fick vi 32 fastigheter i ett svep och då får man göra så här, vara lite flexibel. Annars hade det sannolikt blivit mindre effektivt och sannolikt också dyrare..

Behöver ni skruva upp organisationen i samband med detta eller kommer ni att banta ner? Ni köper väl en del personal med fastigheterna?
– Ja, det gör vi och jag kan säga som så att organisationsmodellen ska vi inte ändra på alls men däremot måste vi bli fler. Norrporten hade ungefär 17 personer som skötte om dessa fastigheter medan vi gör det med färre personer.

Knut Rost betonar att man inte kommer att hitta på något nytt utan det blir samma organisation. Det blir ingen utökad centraladministration och Diös får inga nya chefer.

– Jag vill nog påstå att vi var ganska påklädda för det här, säger han. Vi når en helt annan kritisk volym och kan då bli betydligt mer förvaltningseffektiva på resp ort.

Diös har som nämnts ovan vuxit vart sjätte år och ska man hålla sig kvar vid det så innebär det att man kommer att köpa upp ett nytt stort bestånd 2022 men finns det fler portföljer av den storleksordningen i norra Sverige?

– Jag vet inte hur det ser ut, vi tittar inte på marknaden utifrån det. Däremot finns det en hel del fina objekt och vi kommer utan tvekan att göra en del affärer längs vägen men hur det ser ut 2022 får framtiden utvisa, säger Knut Rost.

Bolagets marknad är definierad till tio tillväxtorter i norra Sverige och enligt vd kommer man som det ser ut inte att utöka sin geografiska profil.

Skottår varje år
En av Diös viktigaste kriterier när det gäller att besluta vilka orter man ska vara verksamma på är att det finns ett universitet eller högskola på orten. Det är ett av Knut Rosts viktigaste mantran som han upprepar så ofta han får tillfälle till. Ett annat begrepp som ligger honom varmt om hjärtat är digitalisering.

– På flyget hit i morse läste jag statistik som har med infrastruktur att göra. Digitalisering och infrastruktur är lätta ord att slänga ur sig men vi säger inom Diös ledning att vi ska sikta på att bli ett väldigt digitalt fastighetsbolag. Vi ska inte nödvändigtvis bli det mest digitala men vi ska bli digitalare än vad vi är idag och möta våra hyresgästers behov på ett affärsutvecklande sätt.
Han förklarar vidare att man inte ska sitta och köra bort tiden i bil eller flyga och åka tåg om man inte behöver det.

– Vi ska vara tillgängliga genom teknik och video i mycket större utsträckning.

Fastighetsnytt träffar Knut Rost på ett kafé i Cityterminalen några dagar in i 2017 och samtidigt som vi pratar så faller snö okontrollerat och upprepade gånger från taket. Det leder samtalet osökt in på vad som han kallar en ihärdig myt om norra Sverige, att fastighetsbolagen har större kostnader på grund av de långa och snörika vintrarna.

– Du pratar om fördyrande omständigheter men egentligen har vi inte så mycket större kostnader av väderomständigheter än andra. När det gäller halkbekämpning så tror jag faktiskt att man har störst kostnader i Västsverige och visst har vi en del högre kostnader av snö men vi drabbas å andra sidan i mycket mindre utsträckning av översvämningar. Jag tror det går på ett ut i slutändan.

Vidare konstaterar Knut Rost att hyresgästernas krav på en jämn inomhustemperatur kan vara en fördyrande omständighet för alla fastighetsägare, oavsett var i Sverige man är verksam.

– Kraven har ökat rejält från våra hyresgäster som vill ha jämn temperatur och samma nivå på luftfuktigheten hela året. Det är en fördyrande omständighet och det är samma utmaning för oss alla.

Det är också en del av digitaliseringen. Att styra genom smarta mätsystem. Fastighetsnytt vill dock inte släppa det där med snön, när ännu en dusch av snörangel faller ner på trottoaren utanför fönstret och Knut Rost medger att det krävs en del handpåläggning.

– Lagkraven är mycket strikta när det gäller snöskottning på tak och vi är väldigt noggranna där så man kan säga att vi har skottår varje år men jag upplever inte att vi har så mycket större kostnader.

För att knyta ihop säcken om digitalisering sa konstaterar Knut Rost att incitamentet för Diös att göra saker digitalt är att utveckla vår affär, vara mer lönsamma  och skapa aktieägarvärde. Finns det inga pengar att tjäna så är man inte lika snabba att digitalisera.

– Hela digitaliseringsprocessen är dock en lönsamhetsprocess, man kan tex styra fastigheterna från huvudkontoret. Självklart måste du ha någon av kött och blod på plats men framgent kan du styra fastigheterna från köksbordet om du så vill. Vi är dock långtifrån där än.

Ett exempel på hur långt utvecklingen dock har kommit gäller solenergi, eller man behöver inte ens säga solenergi längre, det räcker att säga ljusenergi, som Diös vd påpekar.

– Vi kommer att installera en massa ljusenergianläggningar till och med redan under 2017. Vi satsar ganska mycket på energifrågor och har en energiavdelning som ständigt jobbar på att optimera vår energianvändning för det handlar om ganska mycket pengar som man kan spara varje år.

Lever i symbios med hyresgästerna
Ett viktigt inslag i Diös fastighetsportfölj är centrumbelägna handelsfastigheter. Knut Rost tycker att rent generellt mår handeln i Diös städer i norra Sverige ganska bra. Det gäller cityhandel, externhandel och näthandel men kanske har den handel som ligger mellan cityhandel och externhandel det lite kämpigare.

– Rapporterna från julhandeln indikerar dock att den har gått ganska bra i år och går man på gatorna i exempelvis Östersund eller Sundsvall i jultider så är det väldigt mycket folk som är ute och handlar. Folk vill vara där folk är och det gläder oss för vill folk handla så går det bra för våra hyresgäster och går det bra för våra hyresgäster så går det bra för oss. Dock är det så att e-handeln växer och vi ska möta den genom att utvecklade koncept tillsammans med våra hyresgäster.

Vad tror du om marknaden framgent? Nu köper ni Norrporten-beståndet dyrare än vad Castellum gjorde och det tyder ju någonstans att ni ser en uppsida.
– Vi ser det som ett långsiktigt bra köp men vi ser också att det finns en potential i beståndet. Det här är de bästa fastigheterna, de är väl underhållna, avtalen är långa och fastigheterna ligger i exakt rätt lägen, vilket innebär att vi kan öka vårt kunderbjudande och dra nytta av stordriftfördelar.  Jag är ganska övertygad om att polariseringen av våra städer kommer att öka så att centrum blir viktigare och externhandelsområdet blir viktigt.

Knut Rost poängterar att det alltid kommer att finnas någon som kan förvalta och tjäna pengar på B- och C-lägen men dessa kommer dock aldrig upp i de nivåerna som centrumlägen ger.

– Sedan tror jag också att specialisering är viktig. Titta på Hemsö och Hemfosa som specialiserar sig på ett segment, ta Castellum eller Kungsleden som försöker göra det vi har gjort, att ta kontrollen över ett kluster. Vår specialisering kommer att bli stadsutveckling, vi måste kunna göra allt i en stad.

Det tredje nyckelordet inför framtiden säger han är kvalitet då hyresgästerna alltid kan välja mellan leverantörer av lokaler. Det innebär inte att man alltid behöver erbjuda högsta möjliga kvalitet men hyresgästen ska få vad den betalar för och man kommer att efterfråga kvalitet mer.

– Specialisering, polarisering och kvalitet. Det kanske man har sagt i alla år men jag tror att det blir viktigare, avslutar Knut Rost.

Sverrir Thór

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.