Grön förädling krävs för en stabil marknad

Därutöver tillkommer sannolikt fler neddragningar samt företag som konstaterar att de behöver mindre kontorsyta när allt fler kan arbeta hemma. Det kommer att slå hårt mot flera fastighetsägare. Samtidigt som de ska hantera denna uppsnabbade strukturomvandling behöver vi ställa om till en grön ekonomi. Krocken av lägre intäkter och utökade investeringsbehov utmanar därför många traditionella fastighetsaffärer.

I grunden är den svenska fastighetsbranschen stabil, men redan för ett år sedan konstaterade Finansinspektionen att bankerna då behövde mer kapital för att täcka riskerna i sin fastighetsutlåning. Att denna risk ökar i takt med allt fler vakanser är uppenbart. Lika tydligt är att detta kan påverka stabiliteten på finansmarknaden negativt, vilket försvårar för fastighetsägare att refinansiera sina lån, samtidigt som krediter för nybyggnation blir dyrare. Det kommer göra det svårare att bygga nytt, att bygga till och att finansiera lånen på de befintliga fastigheterna om vi håller fast vid gamla affärsmodeller.

Målsättningen med Sveriges klimatstrategi är att vi ska vara fossilfria år 2045 och 50 procent energieffektivare år 2030. Enligt Energimyndigheten ser Sverige i dagsläget inte ut att nå ens halvvägs till det senare målet. För att nå klimatmålen behöver bostäder och lokaler, som står för en tredjedel av Sveriges energianvändning, energieffektiviseras i betydligt högre grad. Omkring en procent av det befintliga beståndet genomgår årligen renovering eller ombyggnad. Och på EU-nivå konstateras att energieffektiviseringar som borde ske i befintligt bestånd inte kommer till stånd trots att detta är en prioriterad fråga.

Många av våra mest attraktiva lokal- och kontorsytor används dock väldigt ineffektivt idag och IVA:s rapport Resurseffektiva lokaler betonar att nyttjande av redan byggda lokaler är ett viktigt sätt för att nå en cirkulär ekonomi. Men då krävs ökad flexibilitet och nytt tänk från fastighetsägare, hyresgäster och inte minst politiken. Det måste löna sig bättre för fastighetsägare att investera i gröna lösningar. En effektivare användning av ytor skulle dessutom leda till bättre intäkter för fastighetsägaren.

Därutöver är byggbranschen som helhet en klimatbov, i första hand genom utsläpp från materialanvändning. Vi måste därför både minska avfallet av byggnation och öka återanvändningen av material för att minska utsläpp och sopberg därmed nå en cirkulär ekonomi. Där kan ny teknik och digitala tvillingar ge nya förutsättningar att dokumentera befintliga byggnader i olika byggdelar vilket underlättar återbruk.

Många fastighetsägare har höga hållbarhetsambitioner och ser värdet i att utveckla befintliga fastigheter i en grönare – och smartare – riktning. I regeringens stödpaket för att hålla ekonomin i gång behövs också ett stöd för grön ombyggnad och renovering av fastigheter. Vi ser fyra grundläggande steg till en grön fastighetsförädling:

Höj nyttjandegraden. Både kontor och utbildningslokaler är exempel på verksamheter som har en låg nyttjande grad. Omställningen i Coronakrisen visar att ett ökat distansarbete bidrar till ett minskat behov av lokalyta. Vi kan driva många verksamheter på mindre yta, såväl privata som offentliga. En högre nyttjandegrad ger mindre klimatpåverkan men sannolikt också möjligheter till högre intäkter.

Flexibilitet och ändrad användning. Coronakrisen leder till vakanser i vissa typer av lokaler. Samtidigt har vi ett stort behov av nya bostäder på många håll. Vi måste underlätta omställning och ändrad användning av befintliga fastigheter både i regelverk och planering.

Renovera energismart. Majoriteten av vår byggda miljö utgörs av det befintliga beståndet och för att nå klimatmålen måste vi rikta stöd mot att bygga om det vi redan har för att nå en lägre energiförbrukning.

Bygg cirkulärt. Vi behöver fler metoder för att minska spill och avfall i byggprocessen. Vi behöver påskynda utvecklingen av metoder och verktyg för att återbruka material i ombyggnad och nybyggnad. Vi behöver bli bättre på att tänka långsiktig flexibilitet i planeringen av våra byggnader.

En grön fastighetsförädling bidrar med många värden i samhället. Utöver den ekonomiska avkastningen som kommer med en ökad användning av befintliga lokaler så leder återbruk och effektiv energianvändning till att Sverige kan nå de ambitiösa klimat- och energieffektiviseringsmålen. Samtidigt får hyresgäster bättre och mer flexibla lokaler och mötesplatser. På köpet kan det bidra till att minska risken för finansiell instabilitet. 

Alexandra Hagen
Vd, White arkitekter