Wildfire, Balder, Twister och fastighetsbolagen

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 4, 2018.

Vad finns det för likheter mellan Wildfire på Kolmården, Balder på Liseberg samt Twister på Gröna Lund å ena sidan och de svenska noterade fastighetsbolagen å andra sidan? Den snabbtänkte skulle möjligen kunna svara att det blivit ett större fokus på konstruktioner i trä i samtliga fall, men det jag är ute efter är snarare att de börsnoterade fastighetsbolagens aktiekurser under 2018 har haft mycket likheter med en berg-och-dalbanetur; brant nedförsbacke, djup dal som förbyts i kraftig uppgång. Frågan är om vagnen nu befinner sig på toppen och vi står inför en hissnande vändning?

Låt oss börja med att slå fast att det inte går att sätta likhetstecken mellan fastighetsbolagens aktiekursutveckling och bolagets resultat. Ett bolag kan leverera jättebra resultat och aktien ändå utvecklas negativt. Anledningarna till det brukar huvudsakligen vara två; resultatet är bra, men ändå lite mindre bra än tidigare eller att det uppstår förväntningar om att resultatet ska bli lägre framöver av ena eller andra anledningen. Aktiemarknadens signum är att den tenderar att diskontera den förväntade framtida utvecklingen.

Efter tio års mer eller mindre oavbruten uppgång för fastighetsindex på börsen finns det ju mer än en person som tycker att nu torde väl kurserna ändå ha nått toppen. Inte för att vi inte sett nedgångar under de senaste tio åren, men de har inte varit långvariga och inte djupa.

Men fastighetssektorn som helhet har under 2018 konsekvent fortsatt att överraska positivt i samband med rapportsläpp. Ett kort tag efteråt har dock oron för kommande räntehöjningar och framtida sämre resultat återfunnit sig och kurserna fallit tillbaka. I början av juli när halvårsrapporterna släpptes fick vi se en kraftig indexuppgång, fastighetsindex utvecklades klart bättre än börsen som helhet (OMX Stockholm PI) fram till mitten av augusti när denna krönika skrivs. De sista dagarna indikerar att osäkerheten återinfunnit sig.

När man tittar på de olika bolagens kursutveckling uppenbarar sig stora skillnader. I topp med stora kursuppgångar ligger bolag som SBB, Amasten, D. Carnegie, Fabege, Trianon och Brinova samtliga, utom Fabege, med en tydlig inriktning mot bostäder. Budstriden om Victoria Park har troligen påverkat värderingen av övriga bostadsbolag. I Fabeges fall har projektverksamheten, och inte minst höjningen av avkastningsmålet för projektverksamheten, sannolikt bidragit starkt till kursutvecklingen. Tilläggas bör att det finns några få bolag som ännu inte rapporterat.

I botten vad gäller kursutveckling ligger bostadsutvecklarna. Om dessa exkluderas återfinns Agora, Diös, Heba, Pandox, Hufvudstaden och Wihlborgs i det nedre skiktet. Då vi bland dessa bolag återfinner fokus på såväl kontor, bostäder, handel som hotell finns inte fastighetstyp som en förklaringsfaktor.

Ska man då dra slutsatsen att toppen är nådd för aktiekurserna och att bostadsbolagen kommer att leverera bäst framöver?

Nja, riktigt så säker kan man förstås inte vara. Förskjutningar i tidplanen för räntehöjningar och konjunkturförändringar har vi sett förr. Men kursutvecklingen kanske ändå säger något om vad aktieinvesterarna förväntar sig, det vill säga att bostadsbolagen kommer att fortsätta leverera bra och att kommersiell projektutveckling i Stockholm är en intressant nisch. När det gäller toppen på aktiekurserna är den lika svår att pricka in som alla andra toppar, men det är klart att en räntehöjning rycker närmare och att potentialen i marknadshyrorna är mycket begränsad.

Britt-Marie Nyman
Head of Capital Markets, Catella Corporate Finance