Fredag10.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

Värdeskapande stadsbyggande

Publicerad: 25 April 2015, 12:44

Göran Cars.

Foto: Sigurdur J. Olafsson.

Vi måste lämna gamla tanke- och arbetssätt och istället sätta fokus på kvaliteter och värdeskapande.


Ämnen i artikeln:

Göran Cars

Nya värderingar har kommit att ställa nya krav på våra städer. Mantran som stadskvaliteter, täthet, funktionsblandning och inte minst platser för sociala och kreativa möten duggar tätt. För att kunna skapa dessa kvaliteter måste formerna för lokal planering utvecklas. Vi måste lämna gamla tanke- och arbetssätt och istället sätta fokus på kvaliteter och värdeskapande.

Min övertygelse, efter att ha jobbat med stadsutvecklingsprojekt i ett stort antal kommuner under de senaste åren, är att ett nytänkande av formerna för planering är under snabb utveckling. Det traditionella arbetssättet, att kommunen tar fram en detaljerad plan och sedan överlämnar till byggherrar att förverkliga denna, är en kvarleva från den tid då det fanns ett ymnighetshorn med statliga stöd och kommunala resurser att förverkliga kommunala planambitioner. Idag är verkligheten en annan – en stor del av de resurser som krävs för att göra verklighet av ambitionerna att bygga den attraktiva staden finns hos bygg- och fastighetsföretag, investerare samt privata kulturentreprenörer. Allt för ofta möter jag tyvärr en verklighet där dessa förändringar inte förståtts, och där kommunens planer av tekniska eller ekonomiska skäl bedöms som omöjliga att realisera av dem som ska finansiera och bedriva den tänkta verksamheten. Resultatet är dystert. Inget byggs eller också blir det som till slut byggs något helt annat än vad kommunen önskade.

Med facit i hand infinner sig frågan, hur kan vi utveckla en process som har förmågan att bättre tillgodose de krav medborgarna idag ställer på sin stad? Vi behöver inte gå långt för att se exempel på omprövning och nytänkande. Bland de kommuner som sticker ut som föregångare finns Upplands Väsby och Kiruna. Kännetecknade för det som bubblar upp är inte ett utryck för ett ’knäfall för marknaden’, i bemärkelse att man överlåter åt enskilda byggherrar att bygga staden. Snarare är ambitionen att utmana marknaden genom att tydligt signalera vilka kvaliteter och funktioner man vill att den tillkommande bebyggelsen ska fylla. I Upplands Väsby har detta manifesterats i form av ett kvalitetsprogram i vilket fem stadsbyggnadskvaliteter identifierats. Kiruna har tagit fram en utvecklingsplan som utan detaljerade lösningar redovisar vilka kvaliteter man vill se i den nya stad som ska byggas. Med ledning av dessa övergripande styrdokument har kommunerna bjudit in marknaden för att utveckla konkreta förslag till byggerbjudanden. Förslag som sedan blir föremål för förhandling och överenskommelser om villkor för byggande.

I förhandlingar om byggrätt är det vanliga mönstret att frågan om markpris hamnar i fokus och blir avgörande för överenskommelsen. Både Upplands Väsby och Kiruna har valt en helt annan ordning. Utgångspunkten i dessa kommuner har istället varit att utveckla lösningar som möter upp mot de kvaliteter som redovisats i kommunas övergripande måldokument. Det betyder att förhandlingarna med byggherrarna initialt inte handlat om specifika lösningar och detaljutformning, utan snarare om hur olika handlingsalternativ svarar upp mot de kvaliteter kommunen vill uppnå. Detta sätt att driva processen innebär att förhandlingen mellan kommun och byggare ändrar karaktär. I en traditionell förhandling om priset på mark blir förhandlingen distributiv till sin karaktär, dvs. den kommer att handla om fördelning av kostnader. Ytterst handlar det om en ’vinna-förlora’ situation. Ju högre pris, ju mer vinner kommunen och förlorar byggherren, och vice versa. Möjligheterna till mervärdesskapande och ’vinna-vinna’ lösningar är obefintligt.

När kommunerna i likhet med Upplands Väsby och Kiruna väljer att initiera förhandlingar utifrån kvalitet förändras förhandlingsförutsättningarna radikalt. Nu öppnas möjligheter till värdeskapande och ’vinna-vinna’ lösningar. Nycken till ett ömsesidigt värdeskapande ligger i det faktum att kommunernas mål i form av kvaliteter och funktioner kan tillgodoses på många olika sätt. Det innebär att den omhuldade klyschan ’kreativitet’ får en högst påtaglig innebörd för byggherren. Utmaningen ligger i att, utan att ge avkall på kvalitet, leverera en produkt som är tids- och kostnadseffektiv.

Hos en byggherre med överlevnadsinstinkt triggar detta en mängd överväganden; hur kan vi effektivisera våra processer, hur kan vi utveckla material och byggteknik, och inte minst hur kan vi skapa kvaliteter genom samverkan med andra byggherrar och intressenter som är verksamma i det aktuella byggområdet?

Jag är övertygad om att den väg Upplands Väsby och Kiruna slagit in på står för framtiden. Fördelarna är påtagliga. Detta sätt att organisera planprocessen skapar förutsättningar för att göra realitet av begreppet värdeskapande processer. Men dessa ’vinna-vinna’ situationer uppstår inte med automatik, Vill vi göra verklighet av begreppet ’värdeskapande’ måste såväl kommun som byggherrar vara beredda att ompröva invanda tankemönster och yrkesroller. För kommunen handlar det om att ge avkall på lustan att detaljreglera i tidiga skeden och att istället styra processen med hjälp av tydligt uttalade målbilder och kvaliteter som man vill se realiserade. För byggherrarna handlar det om att förstå att tiden när man skulle bygga det som kommunen detaljritat håller på att rinna ut i sanden. Framtidens framgångsrika byggherre måste vara beredd att axla rollen som kreativ konceptutvecklare, snarare än ’byggare av detaljerad beställning’, en utmaning som man tacksamt borde bejaka eftersom den innebär såväl en kompetenshöjning som att yrkesrollen ges mer ett kreativt innehåll.

Göran Cars
Professor i samhällsplanering, KTH

Ämnen i artikeln:

Göran Cars

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.