Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Måndag30.11.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

Vad hyresvärdar måste veta vid omställning av lokalyta

Att ställa om lokaler till från en typ av verksamhet till en annan kan vara ett bra sätt för fastighetsbolag att rädda affärer i coronapandemin, men det finns några överväganden att ta hänsyn till, skriver Magnus Steninger från talangnätverket MERC.

Publicerad: 19 Oktober 2020, 09:15

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Magnus Steninger uppmanar alla fastighetsägare som vill förändra en lokalyta att ta reda på vad som står i detaljplanen först.

Foto: Setterwalls advokatbyrå / Mostphotos


Ämnen i artikeln:

MercSetterwalls Advokatbyrå

Det pratas mycket om att pågående digitalisering, nu påskyndad av coronapandemin, kommer att förändra hur, var och när vi arbetar, handlar och bor. Vissa hyresvärdar upplever ökade vakanser och en mer osäker hyresgästportfölj i takt med att pandemin fortgår.

Ett sätt att hantera ökade vakanser kan vara att ställa om lokaler till annan verksamhet men innan en sådan omställning genomförs bör hyresvärden göra ett antal överväganden.

Läs även: ”Tillåt friare regler och frigör potential i det redan byggda”

Kommersiella överväganden såsom hur hyresgästsammansättningen påverkas av nya verksamheter och hur olika verksamheter kan skapa störningsmoment för befintliga hyresgäster etc. lämnar vi därhän och fokuserar istället denna artikel på vissa juridiska aspekter.

Den mest givna frågan är huruvida det tilltänkta nya verksamhetsområdet är tillåtet enligt befintlig detaljplan. Det bör understrykas att plankartan är det juridiskt bindande dokumentet som måste efterföljas. En tillhörande planbeskrivning kan utgöra en god tolkningshjälp med bra illustrationer men detta dokument är inte juridiskt bindande när en bedömning ska göras vad som utgör en tillåten bebyggelse och användning.

Läs även: ”Viktiga punkter i de nya skärpta reglerna för andrahandskontrakt”

Om den nya tilltänkta verksamheten inte är tillåten enligt gällande detaljplan har hyresvärden två huvudsakliga alternativ till buds för att göra verksamheten tillåten:

1. Ansöka om en detaljplaneändring, vilket ofta kan vara en tidskrävande process.

2. Söka ett bygglov (permanent eller tidsbegränsat) mot bakgrund av att den tilltänkta verksamheten utgör en liten avvikelse från gällande detaljplan. Syftet med ett tidsbegränsat bygglov är givetvis att verksamheten ska vara av just tillfällig karaktär, varför mer permanenta avvikelser inte ska genomföras baserat på ett tidsbegränsat bygglov. Av denna anledning kommer en ansökan om tillfälligt bygglov för en befintlig verksamhet inte att beviljas om en ändring av detaljplan har initierats för att tillåta den befintliga verksamheten eftersom verksamheten i sådana fall uppenbarligen inte är av tillfällig karaktär. Reglerna kring tidsbegränsade bygglov har ändrats flera gånger senaste femton åren, varför det bör påpekas att tillfälligt bygglov enligt nu gällande regler kan erhållas för en period om max 15 år (tio år med en maximal förlängning om fem år). Vidare bör noteras att hyresavtalets längd och giltighet bör länkas ihop med eventuella tillfälliga bygglov för att undvika en ökad riskexponering gentemot hyresgästen.

Läs även: Äntligen ett klargörande om ”coronarabatt”

En överträdelse mot gällande detaljplan och/eller befintliga bygglov kan leda till ett rättelseföreläggande att exempelvis upphöra med den planstridiga verksamheten. Ett sådant föreläggande kan förenas med vite. Det kan även vara aktuellt med en ren byggsanktionsavgift på grund av överträdelsen, varvid det dock bör noteras att fastighetsägaren inte kan drabbas av såväl vite som avgift eftersom detta bryter mot förbudet mot dubbelbestraffning. 

Som alltid bör även skatterättsliga överväganden avseende exempelvis momsregistrering göras innan lokaler tomställs och sedermera hyrs ut till annan verksamhet.

Magnus Steninger, advokat på Setterwalls Advokatbyrå och medlem i MERC Talangnätverk, fastighetsbranschens främsta talangnätverk där unga talanger erbjuds en plattform för att träffas, utbyta erfarenheter och skapa långsiktiga samarbeten.

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.