Vad händer vid obetald hyra under en rekonstruktion?

Mot bakgrund av den senaste tidens utveckling till följd av covid-19 har frågan om vad som gäller när en hyresgäst inlett företagsrekonstruktion kommit att bli allt mer aktuell. Hur ska du som hyresvärd förhålla dig till obetald hyra i en sådan situation?

En företagsrekonstruktion är ett alternativ till konkurs i situationer då bolaget är insolvent, men det ändå finns förutsättningar för att verksamheten ska kunna leva vidare.

Läs även: LISTA: 35 fastighetstalanger under 35 

Utgångspunkten vid en företagsrekonstruktion är att gällande avtal inte påverkas. Det innebär att såväl hyresgästen som hyresvärden fortsätter att vara bundna av sitt hyresavtal i samma utsträckning som tidigare.

Som hyresvärd behöver en hyresgästs företagsrekonstruktion inte innebära att hyresintäkterna helt uteblir, förutsatt att rekonstruktionen faller ut väl och verksamheten senare kan återgå till det normala. Däremot medför en företagsrekonstruktion att hyresvärden inte kan begära att hyresgästen erlägger sådan hyra som redan har förfallit till betalning innan det att beslutet om rekonstruktion meddelades. 

Vad innebär ett offentligt ackord?

Ett verktyg i en företagsrekonstruktion är ett så kallat offentligt ackord. Det innebär att oprioriterade fordringar (där hyresvärdens fordran vanligen ingår) sätts ned med en viss procent. Fordringsägarna röstar om ackordet och olika majoriteter krävs beroende på storleken av nedsättningen. Detta innebär att hyresvärden kan gå miste om en del av sina historiska fordringar, men till skillnad från en konkurssituation kan en rekonstruktion medföra att hyresgästen kommer på fötter igen. 

Läs även: Så här påverkar Corona vårt val av bostad

Om en företagsrekonstruktion däremot misslyckas blir en hyresvärds fordringar vanligen oprioriterade i en efterföljande konkurs, vilket ofta innebär att chanserna till utdelning är väldigt begränsade. Detta eftersom bankers fordringar ofta är prioriterade genom till exempel företagshypotek, och därmed får utdelning före sådana oprioriterade fordringar. En hyresvärd kan därför i vissa fall vinna på att acceptera/rösta för ett ackord, förutsatt att betalningssvårigheterna bedöms vara tillfälliga och att hyresgästens verksamhet kan förväntas återhämta sig.

Hur begränsar du som hyresvärd den ekonomiska skadan? 

För det första bör du som hyresvärd lägga särskild vikt vid att analysera vad hyresgästens ekonomiska problem beror på, och om det finns utsikter för en lyckad utgång. Därefter bör du se över efterfrågan på den aktuella lokalen, om läget vore så illa att hyresgästen skulle försättas i konkurs och följden blir att lokalen återlämnas. Avslutningsvis bör du inkludera en mer omfattande säkerhet i de hyresavtal som ingås för verksamheter i särskilt känsliga branscher. Gör du detta har du som hyresvärd bättre förutsättningar att begränsa din ekonomiska skada. 

Karolina Cohrs och Frida Ställborn, är associate respektive advokat på Advokatfirman Vinge och medlemmar i MERC Talangnätverk, ett talangnätverk för fastighetsbranschen där unga talanger erbjuds en plattform för att träffas, utbyta erfarenheter och skapa långsiktiga samarbeten.