Fredag21.02.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Sök

Krönika

Vad händer om byggkostnaderna sjunker?

Publicerad: 23 Februari 2019, 07:43

I den bostadspolitiska debatten kan man ibland höra påståenden om att höga byggkostnader är det stora problemet och att bostäderna kan bli billigare om vi lyckads pressa byggkostnaderna. Men stämmer verkligen det?


Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 1, 2019.

I den bostadspolitiska debatten kan man ibland höra påståenden om att höga byggkostnader är det stora problemet och att bostäderna kan bli billigare om vi lyckads pressa byggkostnaderna. Men stämmer verkligen det? Vi lägger åt sidan frågan om byggkostnaderna faktiskt är stora, även om detta naturligtvis kan ifrågasättas i en situation där det är svårt att veta vad som verkliga kostnader och vad som är uppblåsta priser och löner.

När effekten av lägre byggkostnader ska bedömas kan vi först tänka oss att det varje period kommer ut ett visst antal färdiga planer, och att byggrätterna auktioneras ut till högstbjudande på en konkurrensmarknad. Prisnivån på bostadsmarknaden antar vi är hög eftersom utbudet inte hållit jämn takt med efterfrågan. Hur mycket en fastighetsutvecklare kan bjuda på marken/byggrätterna beror på skillnaden mellan vad de färdiga husen kan säljas för och kostnaderna för att bygga. Ju lägre byggkostnaderna är desto mer kan företagen bjuda, och konkurrensen mellan företagen pressar upp markpriserna. Lägre byggkostnader leder i denna situation till högre markpriser, men inte till lägre priser till kunden.

Låt oss emellertid se på en ort där priserna inte är så höga därför att marknaden är mer i balans. Det finns gott om billig mark att bygga på. Anta vidare att prisnivån på nya hus är 28 000 kronor per kvadratmeter, medan byggkostnaden ligger på 30 000 kronor per kvadratmeter. Det lönar sig då inte att bygga mer. Om byggkostnaden nu sjunker till säg 26 000 kronor per kvadratmeter så blir det dock lönsamt och utbudet av bostäder ökar. Lägre byggkostnader ökar alltså utbudet av bostäder på en marknad där priserna är ganska låga och det finns gott om mark. Så länge som priset på de färdiga bostäderna väsentligt överstiger byggkostnaden så är det utbudet av mark/byggrätter som bestämmer byggande och priser, och då påverkar inte de lägre byggkostnaderna slutkunden.

Ett investeringsbidrag som innebär att byggaren får en summa pengar ifall hyran sätts under en viss nivå liknar på många sätt sänkta byggkostnader. Det blir bara lönsamt att utnyttja bidraget ifall hyresnivån i nyproduktion från början är ganska låg – och det är den ju bara om marknaden är i någorlunda balans.

Min slutsats är att på orter med störst bostadsbrist (höga priser och höga hyror i nyproduktion) så är ett ökat utbud av byggbar mark det viktigaste. Självklart är effektivare byggande och lägre byggkostnader bra. Men det är bara tillsammans med ökat utbud av byggbar mark som lägre byggkostnader leder till lägre boendekostnader, och till en marknad där det blir lättare att hitta relativt billiga bostäder.

Ser på var kostnadseffektivare hustyper – som SABOs Kombohus – byggts och var det statliga investeringsstödet utnyttjats så är det främst just i lägen med från början relativt låga markpriser. Men låga markpriser antyder å andra sidan att bostadsbristen inte är så stor.

Min slutsats av detta är att åtgärder för att minska byggkostnader måste kombineras med åtgärder för att öka utbudet av mark – eller mer exakt – utbudet av byggrätter i områden med höga bostadspriser – för att få avsedda områden.

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi

Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.