Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Krönika

”Utred förfarandet i stället för avgäldsnivån”

Publicerad: 26 augusti 2016, 13:00

Lars Fröjd.

Min mening är, att en specialdomstol med fokus på hög värderingsteknisk kompetens på sikt skulle minska antalet processer och kraftigt förkorta handläggningstiderna i de processer som ändå blir av, skriver Lars Fröjd.


Krönikan kommer även att publiceras i Fastighetsnytt nummer 4, 2016, som utkommer 16 september.

Tomträttsinstitutet infördes i Sverige 1907 efter tysk förebild. Regelsystemet reformerades radikalt 1953, men är sedan dess i huvudsak oförändrat. Motivet för att upplåta mark med tomträtt i stället för att sälja har varierat över tid. Från början dominerade bostadssociala skäl. Senare kom tomträttsinstitutet att användas för att upplåta mark även för industriändamål och annan kommersiell bebyggelse och kom då att tillmätas betydelse som mark- och planpolitiskt instrument. Ideologiska föreställningar (mer eller mindre luddiga) har också spelat in som motiv för kommuner att upplåta mark med tomträtt i stället för att sälja.

I dag finns det knappast något annat motiv kvar än det strikt ekonomiska incitamentet för kommuner att upplåta mark med tomträtt. Är nuvärdet av framtida avgälder högre än dagens marknadsvärde är tomträttsupplåtelse ekonomiskt försvarbar.

Markhyran – tomträttsavgälden – får enligt nuvarande regelverk ändras med intervall på tio år (eller mer om så avtalas mellan parterna). Kommer man inte överens om justering av avgälden får man processa i Mark- och miljödomstol. Domstolens uppgift blir i så fall enligt regelverket att fastställa markvärdet av tomten i hypotetiskt obebyggt skick vid regleringstidpunkten med ledning av det processmaterial, som parterna förmår att framlägga. Avgälden skall sedan motsvara ”skälig ränta” på markvärdet enligt domstolens bedömning.

I fråga om vad som är skälig ränta har utvecklats en omfattande praxis. Förenklat kan sägas, att nuvarande praxis innebär, att avgäldsräntan skall motsvara en långsiktigt utjämnad realränta. Detta innebär, att tomträttsupplåtelse är ekonomiskt försvarbar i expansiva orter med en långsiktigt positiv real markvärdestegring, men inte i andra orter. Det är ingen tillfällighet, att Stockholms kommun är den ojämförligt största tomträttsupplåtaren i landet.

Nuvarande regelverk är alltså i huvudsak oförändrat sedan 1953. Offentliga utredningar SOU har lämnat ändringsförslag 1980, 1990 och senast 2012 efter direktiv syftande till förenklingar av systemet för att effektivisera hanteringen och avlasta domstolarna uppgiften att fastställa tomträttsavgälder. Framför allt Mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt, som handlägger tomträttsärenden i Stockholms kommun, har fortlöpande en extrem balans med denna typ av mål. Inget av de genom åren framlagda ändringsförslagen har dock föranlett några ändringar i regelverket.

De offentliga utredningarnas ändringsförslag har till stor del fokuserat på ändringar i regeln för själva avgäldsbestämningen (markvärde x avgäldsränta) och den efterföljande debatten om förslagen har nästan uteslutande kommit att handla om detta. Det har varit improduktivt, eftersom värderingsregeln ju inte alls kan påstås vara besvärlig eller tidsödande att tillämpa. Att uppskatta ett markvärde vid en viss tidpunkt är ett hanterligt problem för varje erfaren fastighetsvärderare. Och avgäldsräntan är redan tämligen entydigt definierad genom högsta domstolens praxis.

Genom fokuseringen på värderingsregeln har lagstiftaren missat att överväga möjliga ändringar i det praktiska förfarandet vid avgäldsprövningen, som annars hade kunnat minska antalet domstolsprocesser.

Redan i de redan framlagda förslagen finns det kloka tankar om förändringar, som skulle kunna minska antalet processer, men som alltså inte har lett till lagändring. Ett exempel på detta är förslaget, att tilläggsavtal om ny avgäld skall få träffas inom tre månader efter regleringstidpunkten i stället för som nu senast ett år före regleringstidpunkten, Utifrån min erfarenhet bedömer jag att redan en så enkel reform skulle minska antalet processer.

Enligt min mening går det inte att med bibehållen rättssäkerhet påtagligt minska antalet avgäldsprocesser och effektivisera handläggningen, om man inte är beredd att överväga inrättandet av en specialdomstol med fokus på hög fastighetsekonomisk kompetens. Man skulle kunna tänka sig en domstol med tre ledamöter, varav en juristdomare som ordförande och två fastighetsekonomiskt sakkunniga. Den ena av dessa skulle som nu kunna vara fast knuten till domstolen, medan den andra kunde förordnas från konsultmarknaden från fall till fall (som på de gamla expropriationsdomstolarnas tid).

Enligt min erfarenhet av tomträttsmål är huvudproblemet med de långdragna processerna, att underlagsmaterialet för att bedöma markens värde oftast är svårbedömt för andra än erfarna fastighetsekonomer. Det sker mycket få rena köp av obebyggd tomtmark, vilket medför, att ortsprisunderlaget i målen genomgående inte bara är litet utan också heterogent och därför svårtolkat för en domstol, vars ledamöter till 80 procent saknar utbildning och erfarenhet av fastighetsvärdering.

Min mening är, att en specialdomstol med fokus på hög värderingsteknisk kompetens på sikt skulle minska antalet processer och kraftigt förkorta handläggningstiderna i de processer som ändå blir av. En sådan domstol skulle kanske också kunna anförtros en mer aktiv medlande roll utan att rättssäkerheten riskeras.

Budskapet är alltså: utred förfarandet i stället för avgäldsnivån.

I väntan på Godot händer förstås ett och annat på tomträttsområdet. Av generellt intresse kan noteras att praxis om avgäldsräntans nivå kommer att bli föremål för behandling i första instans under hösten, På bordet ligger frågan om den långsiktiga realräntan skall anses vara 3,0 eller 2,75 procent samt om avkastningen från fastighetsförvaltning kan tala för den ena eller andra nivån,

Av mer lokalt intresse i Stockholm är, att möjligheterna att utveckla och förädla fastigheter på tomträtt har ökat de senaste åren genom att Stockholms kommun har hittat en lösning med tidsbegränsade avgäldslättnader för utvecklingsprojekt, vilket befrämjar en fortsatt utveckling av stadens cityområde.

Lars Fröjd
Bryggan Fastighetsekonomer

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.