Så kan fastigheter konverteras till bostäder

Bostadsbyggandet har avstannat i Sverige men vi har fortfarande en bostadsbrist, särskilt i storstadsregionerna. Samtidigt står många kontor och butikslokaler tomma. En del av dessa lokaler har tidigare varit bostäder och ligger i bra lägen och kan med små åtgärder byggas om till bostäder. Andra lokaler ligger lite utanför centrum och kräver mer omfattande ombyggnadsåtgärder för att kunna användas som bostäder.

Läs mer: Transformering av fastigheter: Är lågkonjunkturen ögonblicket för storskaligt återbruk?

Att ändra användningen mellan bostäder och lokaler är egentligen inget nytt. En stor del av lokalerna i innerstan har tidigare varit bostäder. Men det är enklare sagt än gjort att konvertera lokaler till bostäder. Det finns idag en rad olika hinder. Ett hinder är att användning av en byggnad regleras i plan- och bygglagen där detaljplanen anger vad en byggnad får användas för (handel, kontor, bostad etcetera) vilket gör det svårt att bara ändra användning.

Det finns få finansiella incitament för fastighetsägaren att konvertera lokaler till bostäder

Det finns få finansiella incitament för fastighetsägaren att konvertera lokaler till bostäder eftersom hyresintäkterna för lokaler kan vara många gånger högre än för bostäder, vilket påverkar marknadsvärdet för fastigheten. Situationen kan dock vara en annan om lokalen står tom en längre tid.

Dessutom kan kostnaden för att göra de anpassningar som krävs för att uppfylla kraven för bostäder bidra till att det helt enkelt inte går att räkna hem en investering i ombyggnation. Många vittnar om att det är komplext och dyrt att bygga om och att det är svårt att handla upp ombyggnation eftersom man är osäker på vilka förutsättningar som gäller i fastigheten innan man påbörjat arbetet. Men i de fall lokalen står tom och inte går att hyra ut borde det kunna vara mer lönsamt att göra anpassningar och få den uthyrd, om än till en lägre hyra, än om den står outhyrd. Det är här flexibiliteten i att kunna ändra användning efter marknadens behov kommer in.

Läs mer: Huset som ska läka Eslövs sår – och stå modell för framtiden

Vi anser att man bör se över möjligheten till flexibel användning av byggnader i detaljplanerna, och istället för att detaljstyra, snarare markera områden där det absolut inte är lämpligt för bostad.

Det krävs bygglov för att ändra användning eller konvertera en lokal till en bostad och då måste byggreglerna uppfyllas. Här skiljer sig kraven på tillgänglighet, rumshöjder, inomhusmiljö såsom termisk komfort, ventilation, ljus, ljud, utrymningsvägar för brand etcetera mellan kontor, handel och bostäder.

Ett förenklat regelverk skulle kunna vara lösningen och nyckeln för att skapa nya bostäder i det befintliga beståndet utan att bygga nytt.

Frågan är om lagstiftningen och kraven som gäller för bostäder är ett hinder för att utnyttja det byggda beståndet yta effektivt. Ett förenklat regelverk skulle kunna vara lösningen och nyckeln för att skapa nya bostäder i det befintliga beståndet utan att bygga nytt.

Idag finns ett stort antal lokaler samtidigt som många kommuner har ett underskott på bostäder. Under en period i april och maj 2023 tittade vi närmare på annonser för 1000 lediga lokaler i Göteborg och i Stockholm som fanns tillgängliga på sidan objektvision.se. De 500 lokalerna i Göteborg hade en sammanlagd yta på drygt 270 000 kvadratmeter och de 500 lokalerna i Stockholm en sammanlagd yta på nästan 320 000 kvadratmeter.

Baserat på informationen i annonserna har vi bedömt lokalerna utifrån närhet till service, kollektivtrafik, rekreation och om planlösningen är lämplig för bostäder, eller möjlig att bygga om till bostäder. I kartläggningen sorterade vi bort kontorsytor och lokaler inom kategorin Industri, verkstad och logistik.

Vår bedömning är att cirka 40 av de 500 lokalerna i Göteborg, vilket motsvarar cirka 2,5 procent av ledig yta i kvadratmeter, direkt eller med små ombyggnadsåtgärder skulle kunna användas som bostäder. Av dessa ligger cirka hälften i områden där vi bedömer att bostäder är tillåtna enligt detaljplan. Dessutom identifierade vi att cirka 90 av de 500 undersökta lokalerna, vilket motsvarar cirka 12,5 procent av ledig yta i kvadratmeter, ligger i bra läge med tanke på service, kollektivtrafik och rekreationsmöjligheter att de skulle vara möjliga att bygga om, dock med något högre, men inte alltför omfattande insats. Dessa har vi inte kontrollerat mot detaljplan.

I Stockholm identifierade vi att 22 av 500 lokaler med mycket små ombyggnadsåtgärder skulle kunna användas som bostäder och att drygt 100 lokaler hade kunnat byggas om till bostäder utan alltför omfattande insatser. Vissa lokaler skulle vara möjliga att dela så att det går att skapa flera lägenheter av en lokal.

Här finns en stor möjlighet för fastighetsägare att bidra till bostadsförsörjningen och få intäkter från lokaler som annars skulle stå tomma. Det finns också stora möjligheter för arkitekter att utöka sin kompetens och ställa om från att projektera nya bostäder till att bli experter på att projektera om befintliga lokaler till bostäder.

Om man ska omvandla större kontor till bostäder är det utmaning att få till en bra boendemiljö i de stora kontorskomplexen med stora djup. Risken är att vi skapar bostäder som inte är bra boendemiljöer. Dessa kontor är kanske inte de byggnader som bör prioriteras för konvertering.

Ändrad användning av lokaler löser inte hela bostadsbehovet men det kan vara ett sätt att skapa nya bostäder som komplement till nyproduktion.

Inom forskningsprojektet BoLokal som genomförs av RISE och LTH Lunds universitet, finansierat av E2B2 genom Energimyndigheten pågår nu en kartläggning av både hinder och möjligheter för att ändra användning av lokaler till bostäder. Kontakta gärna oss om ni har exempel på konverteringar som vi kan studera närmare.

Kristina Mjörnell, RISE och LTH
Birgitta Gunér, student på Fastighetsakademin