Lördag30.05.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

”Pandemier och bostadspriser, vad säger historien?”

Att blicka tillbaka i historien kan ge viss tröst i tider av kris, skriver Fredrik Brunes som gått till källorna för att se vad som finns att lära av tidigare pandemier.

Publicerad: 19 Maj 2020, 12:50

Fredrik Brunes jobbar på Bryggan Fastighetsekonomi.


Ämnen i artikeln:

Fredrik Brunesfastighetsvärdering

Det har förts fram en hel del logiska resonemang om hur Coronapandemin kommer att påverka bostadsmarknaden på lång sikt. Med logiska menas, till exempel, att om 

x ger y och 

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

y ger z 

så måste x innebära att z inträffar. 

I nationalekonomiska termer avses med logiska resonemang ofta hur efterfrågan och utbud styr pris och produktion. Men för att dessa logiska resonemang ska få stärkt trovärdighet är det bra med historiska data. Så vilken data finns om pandemiers påverkan på bostadsmarknaden? Inga förstås! Om man däremot har kunskap om prisförändringar under pandemier kanske man kan säga något begåvat. Men pandemier är få och uppstår med ganska långa mellanrum. Så det är väl kört?

Forskare hittade transaktioner över ett tidsspann på 300 år

Till min stora förvåning, hittade jag en studie i Real Estate Economics från 1997 där forskarna har lyckats beskriva prisförändringar från 1628 till 1973 på hus belägna längs med kanalen Herengracht i centrala Amsterdam. Samtliga hus uppfördes under 1600-talet och har hög kvalitet och, vilket är viktigt i det här sammanhanget, kvalitén har varit oförändrat under den studerade tidsperioden.

Läs även: ”Lita aldrig på intuitionen vid fastighetsvärdering!” 

Det är väldigt ovanligt med data på prisförändringar över så lång tid. Men forskarna hade tur. I samband med Amsterdams 750 års firande 1975 gavs en gedigen historiebok ut med presentation av samtliga hus längs med Herengracht. I bilagan till boken fanns information om samtliga ägare, försäljningsdatum och köpeskilling för respektive hus. Forskarna hittade cirka 4500 relevanta transaktioner över ett tidsspann på 300 år. 

Det är väldigt ovanligt med data på prisförändringar över så lång tid. Men forskarna hade tur.

Så hur har huspriser påverkats av pandemier? Om vi studerar prisförändringar i relativ närtid så har 3 stora pandemier inträffat under 1900-talet: spanska sjukan, Asiaten och Hongkongsjukan. Pandemierna tycks inte ha påverkat huspriserna eftersom något dramatiska prisfall inte observeras i data. 

Det kan i och för sig bero på att någon eller flera andra faktor vägde upp pandemiernas påverkan på priserna vid de olika tidpunkterna så att inget större prisfall noterades. Eller att Holland inte drabbades så hårt av dessa pandemier. Antalet observationer av pandemier och prisförändringar är för få helt enkelt. Fast, å andra sidan, åtminstone spanska sjukan påverkade Nederländerna och det noteras inga stora prisförändringar under dessa år. En väldigt försiktig slutsats, utifrån historien, är att dagens pandemi inte kommer att påverka priset på bostadsmarknaden på lång sikt. Det kan vara bra att ha i åtanke så här mitt i stormens öga med risk för myopiskt tänkande, det vill säga tendensen att bedöma att rådande situation kommer att hålla i sig långt in i framtiden. Alla har vi nog åtminstone en myopisk vän som vid pandemins utbrott sålde alla sina aktier och bunkrade 18 års konsumtion av ärtsoppa.

Fredrik Brunes, Bryggan Fastighetsekonomi, kursledare för Fastighetsvärdering och Fastighetsanalys

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.