Och vinnaren är…

Den initiala chocken efter Brexit har lagt sig och börsen har återhämtat raset som följde på britternas omröstning. Fastighetsindex uppvisar till och med årshögsta-noteringar. Anledningen till det är såklart Brexits konsekvenser för kreditmarknaden och då i synnerhet förhoppningarna om fortsatt låga räntor. Osäkerhet om konjunkturen, inte bara i Storbritannien utan i hela EU, innebar att kommande räntehöjningar från europeiska centralbanker, inklusive Sveriges Riksbank, sannolikt sköts på framtiden.

Men vilka av fastighetsbolagen är då vinnare och vilka är förlorare på att tiden med extremt låga räntor förlängs? Först och främst slår vi fast att alla fastighetsbolag är vinnare, åtminstone när det gäller finansiering och avkastningskrav, något som inte minst märks på utvecklingen av fastighetsindex kontra börsen generellt sedan Brexit. Anledningen till att fastighetsbolagen är vinnare jämfört med bolag i många andra branscher är att de är stora låntagare. Men det finns ändå stora gradskillnader i himmelriket och det beror på att fastighetsbolagen positionerat sig väldigt olika både ifråga om belåningsgrad, räntebindning och kapitalbindning. En gradskillnad som påverkar den genomsnittliga räntan och kan betyda mycket för resultatet på sista raden.

En jämförelse av 22 bolag som är noterade/listade på Nasdaqs huvudlista alternativt Nasdaq First North, och som lämnat halvårsrapport för 2016 vid tidpunkten för Fastighetsnytts pressläggning, visar att skillnaderna är stora. Den genomsnittliga räntan varierar mellan 2,1 procent och 3,8 procent där Hemfosa och Wallenstam har lägst nivå och Corem högst. Genomsnittet för de jämförda bolagen är 2,6 procent. En hög ränta kan bero på hög belåning, lång räntebindning som inte gjorts nyligen, lång kapitalbindning eller en mix av de tre. Hög belåning och lång räntebindning bidrar till Corems höga räntenivå. Även Hemfosa har högre belåning än snittet, men kort räntebindning och kapitalbindning vilket förklarar bolagets låga ränta. I Wallenstams fall beror den låga räntenivån på låg belåning och sannolikt också på inriktningen mot bostäder.

Att trenden med kontinuerligt sjunkande räntor har bestått längre än någon hade kunnat förutspå har inneburit att många bolag tecknat nya swappar som en försäkring mot ränteuppgångar i tron på att marknaden måste vara nära botten. Togs dessa tidigt, kan de bli en dyrköpt historia. Frågan är också hur mycket försäkring ett bolag verkligen behöver utifrån belåningsgrad och fastighetstyp? Låg belåningsgrad och mycket bostäder i portföljen borde minska behovet av lång räntebindning och därmed swappar. Så verkar också vara fallet i verkligheten.

Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick till 54 procent med en spännvidd mellan 17 och 72 procent. Lägst belåning har Hufvudstaden följt av Heba och Wallenstam. De två senare har en hög andel bostäder i fastighetsportföljen. Högst belåning har Corem följt av Catena och Sagax, samtliga tre logistik-, industri- och lagerbolag. Corem har ett betydande aktieinnehav i Klövern vilket påverkar belåningsgraden, mätt som räntebärande skulder i relation till fastighetsvärde.

Catena, Corem och Sagax har alla en räntebindning som överstiger snittet.  Mindre bra är möjligen att swapparna i genomsnitt verkar vara tecknade på högre nivåer än dagens eftersom dessa bolags genomsnittliga räntenivå klart överstiger snittet av samtliga bolags. Både Corem och Catena har under det senaste året genomfört stora bolagsförvärv, vilket stretchat deras finansiering.

För att travestera på Veronica Maggios musikalbum Och vinnaren är… så är vinnarna på Brexit Diös och Amasten. De har nämligen den allra kortaste räntebindningstiden av alla bolag med bara 0,6 år. Diös och Amasten har en bra chans att framöver räntesäkra önskad volym på låga nivåer. Men med en belåningsgrad som sjunker i Diös fall, och ett bra kassaflöde för båda bolagen, kan det vara bra att ha lite is i magen när det gäller volym som ska räntesäkras.

Britt-Marie Nyman
Head of Capital Markets, Catella Corporate Finance