När Karlstad blev Sveriges hetaste fastighetsmarknad

Julen är snart här och året 2019 läggs till handlingarna. Ett oerhört intensivt år på den svenska fastighetsmarknaden och vi som jobbar med att bevaka marknaden har knappt hunnit ha tråkigt alls.

Samtidigt har det varit ett på många sätt förutsägbart år då de underliggande förutsättningarna, fundamenta som det kallades så fint för några år sedan, för en stark fastighetsmarknad verkligen har funnits på plats. Räntan är och förblir låg, trots den senaste höjningen, hyresgästernas betalningsvilja och -förmåga för lokaler är fortsatt stark och det finns en enorm brist på konkurrens till fastighetsinvesteringar. Det senast nämnda gäller inte enkom i Sverige, det är svårt att hitta alternativ till placeringar i fastigheter och utländska institutionella investerare har en stark aptit för den nordiska marknaden.

Det mesta talar för att efterfrågan efter nordiska fastigheter förblir stark under 2020 men dock tycker jag att varningssignalerna blir allt fler och då menar jag bubbelsignaler.

K-Fastigheters börsnotering där börsen (läs: småspararna) helt tappade förståndet i sin iver att ta rygg på Erik Selin och Jacob Karlsson är ett exempel på en varningssignal och SBB:s bud på Hemfosa är en annan. Hemfosabudet är förvisso industriellt motiverat, som jag skrev i kommentar när budet kom, men man kan sätta frågetecken vid att lägga ett bud med relativt stor premie på ett bolag som redan innan handlas med premie.

Sedan är det Karlstad. 2019 är året då Karlstad blev Sveriges hetaste fastighetsmarknad, eller åtminstone nästan. Helt klart den hetaste utanför storstäderna.

Läs även: Så blir nya investeringsstödet

Det hela började i maj när Randviken sålde ett par fastigheter för 700 miljoner kronor till ett syndikat som satts ihop av Arctic Securities och sedan kom ketchupeffekten. Ankarhagen köpte en portfölj i Karlstad, NP3 har köpt fastigheter i staden och under hösten var Randviken inblandat i två bautaaffärer när man först köpte Klöverns hela Karlstadsbestånd för 2,6 miljarder kronor för att bara ett par månader senare sålde portföljen vidare till Nyfosa för 4,2 miljarder. Visserligen fanns en hel del andra fastigheter i den portfölj man sålde till Nyfosa men knappast sålde Randviken Karlstadsbeståndet med förlust. Enligt bedömare som Fastighetsnytt pratat med torde snittyielden i Randvikens affär med Nyfosa legat någonstans runt 5 procent.

Lägg därtill att kort efter att Randviken köpte från Klövern gjorde sedan Esteas fond Sverigefastigheter 3 ett större förvärv i Karlstad. Något fastighetsvärde i den affären kommunicerades aldrig men med ett kontrakterat hyresvärde på 37 miljoner skvallrar om ett fastighetsvärde på minst några hundra miljoner kronor.

Fyra extraordinära transaktioner i Karlstad på ett år med andra ord. Hur ofta händer det? Inte ofta får då skulle det inte vara extraordinära transaktioner, så klart.

Läs även: John Mattson gör storaffär – köper för 765 miljoner

Missförstå mig rätt, jag har inget emot Karlstad och jag kan absolut unna Karlstadsborna att ha en aktiv fastighetsmarknad men det känns ändå som att under 2019 har den lokala fastighetsmarknaden i solstaden varit orimligt aktiv. Det är i min värld en varningssignal. I synnerhet när man kan köpa en portfölj för att ett par månader senare sälja den vidare med vinst, Randviken kan inte ha hunnit göra mycket för att förädla husen på den korta tiden.

En varningssignal behöver dock inte vara mer än just en varningssignal. Det mesta tyder på en stark marknad även framgent men i Karlstad kanske man inte ska vänta sig att året 2019 upprepar sig.

Med det önskar jag alla en God Jul och ett Gott Nytt År.

Sverrir Thór