Med siktet inställt på ”investment grade”

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 5, 2017.

De svenska fastighetsbolagens expansion på den svenska och internationella kapitalmarknaden fortsätter. Under årets första nio månader gav svenska fastighetsföretag totalt ut obligationer för nästan 50 miljarder kronor, en ökning med mer än 25 procent jämfört med i fjol. Dessutom har de svenska fastighetsbolagen gett ut obligationer i euro motsvarande nästan 30 miljarder kronor, vilket är närapå tre gånger den volym som gavs ut under hela 2016.

Den primära orsaken till fastighetssektorns kraftiga expansion på kapitalmarknaden är att många fastighetsbolag växt kraftigt under de senaste årens gynnsamma lågräntemiljö. För att kunna växa har dock företagen varit beroende av tillgången på kapital. Då bankmarknaden inte på egen hand kunnat stå för all skuldfinansiering har företagen varit tvungna att hitta alternativa finansieringskällor, där obligationer kommit att utgöra en allt viktigare pusselbit.

De lägsta räntorna på obligationsmarknaden får de bolag som har höga kreditbetyg från de större ratinginstituten. Om kreditbetyget är på nivån ”BBB-” eller högre – vilket i ratingtermer kallas för ”investment grade” – anses bolaget ha låg kreditrisk. Till denna typ av bolag känner sig obligationsinvesterarna i normalfallet trygga att låna ut pengar till en relativt låg ränta även under mer oroliga tider. Då räntebetalningarna är den enskilt största kostnadsposten för många fastighetsbolag är det därför väldigt eftertraktat att uppnå denna nivå på kreditbetyget.

Att uppnå nivån ”investment grade” är dock inte helt lätt. Förutom att företaget behöver vara av en viss storlek får inte skuldsättningen vara för hög. Dessutom får inte heller andelen säkerställda skulder – som i praktiken efterställer obligationsägarnas prioritet vid en eventuell konkurs – vara för hög. Med anledning av detta har flera fastighetsbolag under det senaste året både emitterat aktier och obligationer. Svenska bolag som lyckats erhålla ”investment grade”-betyg under 2017 är Atrium Ljungberg och statliga Jernhusen medan Akelius Residential, Balder, Hemsö, Rikshem och Willhem sedan tidigare innehar ratings på motsvarande nivå.

Vi på Danske Bank ser positivt på de finansiella åtgärder som fastighetsbolagen genomfört för att förbättra sina kreditprofiler. I takt med att företagen har diversifierat sin finansiering och förlängt löptiden på sina lån har även obligationsinnehavarnas efterställning minskat. Samtidigt utgör nu de större utestående skuldvolymerna på kapitalmarknaden i sig en risk. För obligationsinvesterarna har koncentrationsrisken mot fastighetsbranschen ökat. Företagen blir därmed i sin tur mer exponerade mot riskaptiten på obligationsmarknaden och mot trender i fondflöden. Obligationsinvesterarnas fortsatta gunst är dessutom beroende av att ratinginstituten fortsätter att inta en positiv hållning gentemot fastighetsbranschen. Givet den stora exponering som både obligationsinvesterare och banker nu har mot fastighetsbranschen, finns det all anledning att hålla trenderna i kreditkvalitet bland fastighetsbolagen under fortsatt noggrann bevakning.

Louis Landeman
Chef Kreditanalys Danske Bank