Onsdag05.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

”Lita aldrig på intuitionen vid fastighetsvärdering!”

I många situationer, till exempel fastighetsinvesteringar, då bedömningar ska göras utifrån en begränsad mängd information, blir man förr eller senare tvungen att lita på sin bästa vän – intuitionen, skriver Fredrik Brunes på Bryggan Fastighetsekonomi.

Publicerad: 4 Maj 2020, 12:10


Ämnen i artikeln:

Coronavirusetfastighetsvärdering

Tyvärr är intuitionen inte helt pålitlig. Det finns studier som tyder på att herr eller fru Intuition gör systematiskt felaktiga bedömningar. Mycket underhållande och relativt lättläst är boken ”Tänka, snabbt och långsamt” av Daniel Kahneman där en uppsjö av fenomen som leder till systematisk felaktiga bedömningar presenteras, låt oss studera ett exempel:

”Orsak och slump”. Om utfallet för krona (A) eller klave (B) är 50% var, vilken serie av utfall är minst sannolik: AAAAA eller ABABA? Sannolikheten är lika stor men vi har en tendens att tro att sannolikheten är lägre för det första utfallet. Vi tror då gärna att om utfallet är ”extremt” borde det finnas någon orsak till utfallet när det egentligen bara är slumpen: ”Fastighetsbolagets nya vd har gjort tre bra affärer sedan hon tog över. Men är det slump eller orsak?”

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

”Hur gammal var Gustav Vasa när han dog?”

Så hur är det med fastighetsbranschen, är vi också drabbade av fenomen som leder till systematiskt felaktiga bedömningar? Det finns viss forskning på ämnet. En av de mer underhållande studierna behandlade fenomenet ”ankring” vid fastighetsvärdering. Med ankring avses hur ett initialt värde påverkar bedömningar: 

”Var Gustav Vasa över eller under 144 år när han dog?”

”Hur gammal var Gustav Vasa när han dog?”

Visst är 144 år en orimligt hög ålder men ditt svar på fråga 2 var sannolikhet påverkad av siffran 144 i den första frågan.

I värderingsexemplet lät man en grupp mäklare bedöma marknadsvärdet på ett objekt. Deltagarna besiktade objektet och fick även information i form av ett försäljningsprospekt. I prospektet stod bland annat rekommenderat utgångspris.

Läs även: ”Bostäder klarar sig bäst i coronakrisen”

Efter den första gruppen kom en ny grupp och besiktade samma objekt och fick samma försäljningsprospekt. Men nu hade de illvilliga forskarna ändrat utgångspriset. Deltagarna besiktade och bedömde marknadsvärdet. Ett antal grupper till deltog i experimentet och även då med annat utgångspris. Det visade sig att utgångspriset påverkade bedömningarna, deltagarna var i viss mån ”drabbade” av ankring.

Det här experimentet har utförts ett antal gånger och ankringseffekten minskar något vid ökad marknadskännedom och kunskap om värdering,

Så vad kan man göra åt fenomen som leder till systematiskt felaktiga bedömningar? Kahneman har inget rakt svar utan menar att han själv emellanåt är ett offer för dem. Men några tips har han:

Se till att du känner till fenomenen, då kanske varningsklockan ringer när du hamnar i situationer med risk för till exempel ankring. Lär dig rent av terminologin för ett antal fällor såsom ankring, bekräftelsesnedvridning, små talens lag med mera.

Läs även: ”Bolag tjänar på att dela med sig av information” 

Få ett utifrånperspektiv, dvs be någon som inte är involverad i projektet att uttala sig om de olika bedömningarna.

Jag har själv prövat ankring, Hösten 2005 förhandlade jag lön inför anställning på KTH. Jag drog till med en månadslön och var sedan knäpptyst i hopp om att mitt krav ankrade djupt i motpartens sinne. Efter viss påtaglig vånda hos chefen: ”ok dårå…” 

(Gustav Vasa blev 64 år).

Fredrik Brunes, doktor i bygg- och fastighetsekonomi, kursledare i fastighetsvärdering och fastighetsanalys.

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.