Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Krönika

Lek med ord – en nyproduktionsfaktor som inte finns

Sanningen är att det inte finns någon fast nyproduktionsfaktor, att det alltid skulle finnas en högre betalningsvilja för nyproduktion, som spänner över tid och rum. Det skriver Mona Kjellberg som hoppas att bolagen, inte minst för sin egen skull, i stället beräknar den verkliga betalningsviljan.

Publicerad: 19 januari 2022, 09:07

Det här är opinionsmaterial

Åsikterna som uttrycks här står skribenten/skribenterna för.

Mona Kjellberg. Foto: CORNELIA NORDSTRÖM


Ämnen i artikeln:

Mona KjellbergJuni Strategi & Analys

Häromveckan fick jag nöjet att lyssna till Jan Eliasson på en stadsbyggnadskväll i Stockholm. Han talade bland annat om vikten av det talade och skrivna ordet, om hur de lyckats komma fram med förnödenheter i Sudan genom att inte begära eldupphör utan i stället brainstorma fram ordet humanitär korridor. I jämförelse med Eliassons arbete som räddar liv ter sig mitt värv en gnutta underordnat – dock har det talade och skrivna ordet en lika stor betydelse. 

Ett ord som jag funderat mycket över, egentligen hela det senaste decenniet, är begreppet nyproduktionsfaktor. Med begreppet avses att det per definition alltid finns en högre betalningsvilja för en nyproducerad lägenhet än för befintliga bostäder – samt att denna extra betalningsvilja är en fast konstaterad summa i kronor och ören. Jämförelsen brukar göras med bilindustrin där bilar tappar i värde och nyproducerade bilar inbringar högre betalningsvilja. 

Läs även: Överhettad hyresmarknad när befolkningen minskar

Verkligheten är dock betydligt mer komplicerad. Bostadsmarknaden är mycket komplex och köp av bostad är som bekant betydligt mer lägesberoende än köp av bil. En mängd olika samverkande och i viss mån motverkande faktorer ska falla samman för att du och jag som privatpersoner ska våga ta steget och köpa ett nytt boende. Det är alltifrån rätt känsla i magen till att föreningen har stabil ekonomi.

Sanningen är att det faktiskt inte finns någon fast nyproduktionsfaktor som spänner över tid och rum. 

Allt beror på mikroläge, målgrupp, konkurrens; efterfrågan och utbud. I synnerhet den efterfrågan som byggherren lyckas skapa i sitt projekt. Våra studier visar på att i vissa målgrupper och i vissa specifika geografier krävs i stället att nyproduktionen har en riskpremie – det vill säga att betalningsviljan för nyproduktion är lägre än för befintligt utbud intill. I andra lägen är betalningsviljan för nyproduktion nästan det dubbla gentemot närliggande utbud! Spännvidden är alltså mycket stor. I våra större studier där vi undersökt potentiell efterfrågan för nyproduktion ser vi att cirka 30 procent generellt föredrar nybyggt. Det bör poängteras att referensramarna ser mycket olika ut beroende på geografi och målgrupp.

Läs även: 35 under 35 - bostadsutvecklarnas framtidsspaning

Att tala om en fast faktor för extra betalningsvilja blir dessutom missvisande då en eventuell extra betalningsvilja alltid måste sättas i relation till den aktuella prisnivån. I en marknad där det byggs kontinuerligt, där prisutvecklingen följt snittet och där målgruppen är blandad brukar den extra betalningsviljan för nyproduktion ligga på cirka 10-14 procent extra mot annat utbud beroende på vilken typ av projekt som utvecklas. Men i andra fall under annat utbud - eller till och med 100 procent över.

Själva ordet är dock mycket bra! Grattis till den som myntade begreppet! Nyproduktionsfaktor låter som något man inte kan bortse ifrån, en faktor är ju en faktor man måste räkna med. Jag hoppas dock att alla; för kundernas och platsens skull, men framför allt för sin egen goda affärs skull, beräknar den verkliga betalningsviljan baserat på alla grundläggande styrande parametrar – och därmed hur betalningsviljan för nyproduktion står sig i förhållande till andra alternativ. Vad ska vi kalla det? Lokal faktorresistens kanske?

Mona Kjellberg, Juni Strategi

Det här är opinionsmaterial

Åsikterna som uttrycks här står skribenten/skribenterna för.

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Välj nyhetsbrev