Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Måndag25.01.2021

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

Krönika: “Bolåneräntan fem procent om tio år”

Publicerad: 15 December 2015, 17:00

Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna Sverige.

Foto: Fastighetsägarna.

Vad tror du att den långa bolåneräntan ligger om tio år? Frågan kastades över middagsbordet för någon vecka sedan. Samtalet handlade om riskerna på bostadsmarknaden och någon undrade om man inte skulle vänta med att köpa bostad. Snart stiger ju räntorna och då lär ju priserna falla, löd resonemanget. Jag var inte övertygad.


Ämnen i artikeln:

Tomas Ernhagen

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer sex, som utkom i fredags.

Vad tror du att den långa bolåneräntan ligger om tio år? Frågan kastades över middagsbordet för någon vecka sedan. Samtalet handlade om riskerna på bostadsmarknaden och någon undrade om man inte skulle vänta med att köpa bostad. Snart stiger ju räntorna och då lär ju priserna falla, löd resonemanget. Jag var inte övertygad. Visst kan priserna falla, men det finns inte mycket som talar för att räntorna kommer att stiga kraftigt inom överskådlig tid. Då kom frågan om räntan om ett decennium. Den är nog låg, men inte lika låg som idag, var det enda jag kunde svara.

Det kändes det konstigt att inte ha något mer kvalificerat att komma med. Så jag funderade på kammaren och kom fram till att den tioåriga bolåneräntan är fem procent om tio år! Tokigt? Kanske, men inte orimligt. Varför? Låt oss börja med att titta i historiens backspegel. Det är ju vad de som oroar sig för kraftiga ränteuppgångar gör. De brukar hänvisa till det tidiga 1990-talet då dubbelsiffriga bolåneräntor gjorde hål i plånböckerna. Men är denna period relevant för framtiden?

Tittar vi 70 år bakåt i tiden kan vi se att den 10-åriga riskfria realräntan (statsobligationsräntan minus inflation) i snitt har legat på drygt 2 procent. Snittet dras dock upp rejält av räntorna på 1980- och 1990-talen. Justerar vi för denna ”puckel” blir snittet 1 procent. Men varför justera? Därför att puckeln är resultatet av ett misslyckat ekonomiskt-politiskt experiment (fast växelkurs, ackommoderande finanspolitik, återkommande devalveringar och lönedriven inflation) som ledde fram till 90-talskrisen och Riksbankens yrselframkallande 500-procentiga ränterekord. Det avslutades med att kronan släpptes fri och att Riksbanken fick ett inflationsmål. Den nya modellen vann snabbt allmänhetens förtroende och räntorna började sakta återgå till historiska nivåer.

Historien är en bra utgångspunkt, men det krävs mer för att göra en prognos om framtiden. Om vi utgår från en oansvarigt förenklad modell, bestäms realräntan av sambandet mellan sparande och investeringar, som i sin tur bestäms av produktivitets- och befolkningsutvecklingen.

Internationell har produktivitetsutvecklingen dämpats sedan mitten av 2000-talet, vilket bidrar till att trycka ned realräntan. Den trenden lär hållas i sig. De rika ekonomiernas pågående omställning från industri- till tjänstesamhälle tyder på detta. Detsamma gäller tillväxtländernas ökade ekonomiska mognadsgrad. Produktiviteten påverkas också av att världens befolkning åldras. Vi blir visserligen inte mindre produktiva bara för att vi blir äldre, men den snabbaste ökningen sker tidigare i våra karriärer.

En åldrande befolkning minskar också ökningstakten av den arbetsföra andelen av befolkningen, vilket dämpar investeringsefterfrågan. Skälet är att färre anställda kräver färre ”maskiner”. Detta förstärks av digitaliseringen som minskar behovet av tunga kapitalinvesteringar.

En lägre produktivitetstillväxt innebär också att sparandet ökar, vilket också pressar realräntan. Detta späs på när en allt större andel av förmögenheter och inkomster koncentreras till en mindre grupp rika individer. Normalt sparar de en större andel av sina inkomster än de med lägre inkomster.

Att räkna med en real riskfri 10-årsränta runt 1 procent känns därför rimligt. Tror vi att Riksbanken klarar sitt inflationsmål så landar den nominella räntan på 3 procent. Håller den begränsade konkurrensen på bankmarknaden i sig landar den 10-åriga bolåneräntan på cirka 5 procent. Det är högre än dagens 3,5 procent, men det är en bra bit under de 8 procent som bankerna räknar med att du ska klara för att få låna av dem. Bostadsbubbla? Kanske, men troligen inte.

Tomas Ernhagen
Chefsekonom, Fastighetsägarna

Ämnen i artikeln:

Tomas Ernhagen

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.