Söndag12.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

”Hur lågt kan logistik-yielderna sjunka?”

Första kvartalet av 2020 är snart förbi och förväntningarna på året är höga. Vi vet att flera större logistikförsäljningar är att vänta och frågan vi ställer oss nu är, hur lågt kan yielderna sjunka?

Publicerad: 2 Mars 2020, 15:13

Veronica Fredriksson från MERC Talangnätverk skriver om de låga yielderna inom logistiksegmentet.


Ämnen i artikeln:

Merc

Ser vi tillbaka på 2019 kan vi konstatera att intresset för logistikfastigheter aldrig förr varit så högt. 

Transaktionsvolymen för logistikfastigheter utgjorde 11 procent av den totala investeringsvolymen i Sverige om 240 miljarder kronor. Detta innebär att omsättningen av logistikfastigheter ökade med 100 procent jämfört med 2018. 

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Läs även: Bli ett proffs på att nätverka – lär av Omid Noghabais bästa tips

Försäljningarna karaktäriserades av tre saker – stora volymer, utländskt kapital och rekordlåga yield-nivåer. När projekt Ostium såldes till Prologis i mars 2019 var det många som skakade på huvudet när ryktena om en portföljyield om 4,25 procent började spridas. Idag nickar vi alla samstämt till att yielden för prime-logistik i Sverige är 4,5 procent.

Flera faktorer indikerar på att vi kommer fortsätta se en yield-kompression. Utöver utvecklingen inom e-handel ser vi även att tillgången till billigt kapital ökar. Aktörer såsom Hemsö och SBB har emitterat stora obligationer med helt eller delvis fasta räntor på 0,47 procent och 1 procent. 

I och med att flertalet banker har blivit försiktigare med sin utlåning tror jag att vi kommer se fler fastighetsbolag rikta en större del av sin finansiering mot obligationsmarknaden. Till följd av det billiga kapitalet kommer det sannolikt att finnas större marginal till att fortsätta pressa yielderna ytterligare.  

Då det utländska kapitalet utgör cirka 30 procent av de totala fastighetsinvesteringarna i Sverige är det viktigt att även lyfta blicken mot Europa. Enligt statistik från Colliers EMEA, kapitaliseras prime-logistikprodukter i Sverige på en yield som är cirka 50 punkter högre än logistikhubbar såsom Berlin, Hamburg, München, Paris och London. 

Hissar en varningens flagga

Då många kapitalstarka investerare slåss om ett begränsat utbud är det naturligt att fler börjar vidga sina horisonter. Att Sverige har en transparent och fungerande fastighetsmarknad gör Sverige attraktivt jämfört med andra länder i Europa. Men det är även dessa siffror som får mig att lyfta varningens flagg. 

Läs även: Så blir 2020 och här är trenderna att agera på

Sverige med Stockholm och Göteborg som logistikhubbar kapitaliseras på lägre yield-nivåer än flera storstäder med betydligt högre populationsdensitet och bättre geografiskt läge sett till logistikflöden. När marginalerna minskar borde vi se att kapitalet allokeras mot alternativa lägen. Om vi dessutom tar hänsyn till den begränsade intäktsutvecklingen på grund av stillastående hyror i majoriteten av Sveriges logistiklägen tror jag att det kommer vara svårt att motivera avkastningen i relation till risken. 

Jag tror att vi inom ett par år kommer säga som Timbuktu skulle gjort, The botten is nåd.   

Veronica Fredriksson

Veronica Fredriksson är medlem i MERC Talangnätverk sedan 2018, fastighetsbranschens främsta talangnätverk där unga talanger erbjuds en plattform för att träffas, utbyta erfarenheter och skapa långsiktiga samarbeten. 

Hon är Asscociate inom Capital Markets på Collier International och arbetar främst inom segmenten industri, logistik och samhällsfastigheter. 

Ämnen i artikeln:

Merc

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.