”Fastighetsvärderaren är mer vetenskapsman än hen tror”

Hört i intervju i branschpodd:

– Men NN, vad säger du om värderingarna?

– Ja, haha, värderingar, som alla vet, är ju inte vetenskap utan snarare konst.

Jag har stött på det här slentrianmässiga påståendet ett antal gånger och påståendet är fel. Fastighetsvärdering är snarare vetenskap och konst. Med vetenskap åsyftas att med vetenskapliga metoder lösa uppgifter och med konst åsyftas förmågan att använda kunskap i praktiken. Av någon anledning tycks branschen undervärdera vetenskapsdelen. 

Läs även: Trots coronapandemin – transaktionsvolymen kvar på historiskt höga nivåer

Värdering och vetenskapliga metoder är nära besläktade (se gärna Market Analysis for Real Estate Valuation från Appraisal Institute) där relationen behandlas. Så på vilket sätt är fastighetsvärdering vetenskap? Vetenskap handlar om att ställa en fråga som man söker svaret på. I värderingssammanhang: vad är marknadsvärdet? 

För att söka svaret behövs information. Men man kan inte samla all typ av information, utan ett strategiskt urval görs, man väljer information som bäst passar värderingsobjektet. Det urvalet ska skiljas från ett slumpmässigt urval där slumpen avgör vilken information som ska användas. Eftersom ett urval görs används statistisk slutledning vilket är en vanligt använd forskningsmetod.

Tre vetenskapliga metoder

När urvalet är gjort samlas data om värderingsobjektet, marknaden och jämförelseobjekten. Det kan vetenskapligt göras på tre sätt:

• Historiskt material; värderaren söker efter jämförelseobjekt, marknadshyror, direktavkastningskrav med-mera-med-mera.

• Intervjuer och enkäter; värderaren intervjuar bland annat uppdragsgivaren om värderingsobjektet.

• Deltagande observation innebär att forskaren rör sig bland analysobjekten (de som ska studeras). Det klassiska exemplet är vetenskapsmannen som bor med infödingar i något svunnet land för att studera deras kultur. Samma arbetsgång har värderaren, hen träffar investerare, mäklare med mera för att samla information. 

Läs även: ”Alla säger att läget är viktigt! Men vad är ett bra läge?” 

Slutligen, när data har samlats in, görs analyser med hjälp av de vetenskapliga angreppssätten deduktion och induktion. Deduktion innebär att slutsatser dras med hjälp av ett logiskt resonemang. Värderaren gör det med hjälp av kassaflödesanalysen: utifrån ett antal antaganden ”härleds” marknadsvärdet. Induktion innebär att slutsatser dras utifrån ett antal observationer. Värderaren gör det med hjälp av ortsprismaterialet. Med dessa två angreppssätt, och med mycket möda, bedöms marknadsvärdet. 

Men viss konstnärlighet krävs

Slutsatsen är sålunda: för att bli en bra värderare är kunskaper i vetenskapliga metoder nödvändig. Tyvärr gäller inte det omvända: en forskare blir inte per automatik en bra värderare. Konsten saknas. 

Fredrik Brunes, Doktor i Bygg- och Fastighetsekonomi, kursledare i fastighetsvärdering och fastighetsanalys, Bryggan Fastighetsekonomi