Få hela storyn
Starta din prenumeration
Meny
Nyheter
Fastighetsmarknad
Ekonomi & finans
Samhällsbyggnad
Opinion
Podcast
Business Arena
Fastighetsjobb
Utbildning
Nyheter
Fastighetsmarknad
Ekonomi & finans
Samhällsbyggnad
Opinion
Podcast
Business Arena
Fastighetsjobb
Utbildning
Krönika
Fastighetsvärdering påstås ofta vara en konstform. Av någon anledning tycks branschen undervärdera vetenskapsdelen, skriver Fredrik Brunes, doktor i bygg- och fastighetsekonomi.
Publicerad: 30 Juni 2020, 12:33
Det här är opinionsmaterial
Åsikterna som uttrycks här står skribenten/skribenterna för.
Hört i intervju i branschpodd:
– Men NN, vad säger du om värderingarna?
– Ja, haha, värderingar, som alla vet, är ju inte vetenskap utan snarare konst.
Jag har stött på det här slentrianmässiga påståendet ett antal gånger och påståendet är fel. Fastighetsvärdering är snarare vetenskap och konst. Med vetenskap åsyftas att med vetenskapliga metoder lösa uppgifter och med konst åsyftas förmågan att använda kunskap i praktiken. Av någon anledning tycks branschen undervärdera vetenskapsdelen.
Läs även: Trots coronapandemin – transaktionsvolymen kvar på historiskt höga nivåer
Värdering och vetenskapliga metoder är nära besläktade (se gärna Market Analysis for Real Estate Valuation från Appraisal Institute) där relationen behandlas. Så på vilket sätt är fastighetsvärdering vetenskap? Vetenskap handlar om att ställa en fråga som man söker svaret på. I värderingssammanhang: vad är marknadsvärdet?
För att söka svaret behövs information. Men man kan inte samla all typ av information, utan ett strategiskt urval görs, man väljer information som bäst passar värderingsobjektet. Det urvalet ska skiljas från ett slumpmässigt urval där slumpen avgör vilken information som ska användas. Eftersom ett urval görs används statistisk slutledning vilket är en vanligt använd forskningsmetod.
När urvalet är gjort samlas data om värderingsobjektet, marknaden och jämförelseobjekten. Det kan vetenskapligt göras på tre sätt:
Läs även: ”Alla säger att läget är viktigt! Men vad är ett bra läge?”
Slutligen, när data har samlats in, görs analyser med hjälp av de vetenskapliga angreppssätten deduktion och induktion. Deduktion innebär att slutsatser dras med hjälp av ett logiskt resonemang. Värderaren gör det med hjälp av kassaflödesanalysen: utifrån ett antal antaganden ”härleds” marknadsvärdet. Induktion innebär att slutsatser dras utifrån ett antal observationer. Värderaren gör det med hjälp av ortsprismaterialet. Med dessa två angreppssätt, och med mycket möda, bedöms marknadsvärdet.
Slutsatsen är sålunda: för att bli en bra värderare är kunskaper i vetenskapliga metoder nödvändig. Tyvärr gäller inte det omvända: en forskare blir inte per automatik en bra värderare. Konsten saknas.
Fredrik Brunes, Doktor i Bygg- och Fastighetsekonomi, kursledare i fastighetsvärdering och fastighetsanalys, Bryggan Fastighetsekonomi
Det här är opinionsmaterial
Åsikterna som uttrycks här står skribenten/skribenterna för.