Experten om hur tomträttsavgälden fungerat över tid

Nuvarande regelverk om tomträtter och tomträttsavgäld är från 1953. Genom åren har flera utredningar tillsatts och lämnat förslag till ändringar i tomträttslagstiftningen i syfte att förenkla reglerna (SOU 1980:49, SOU 1990:23 och SOU 2012:71). Eftersom inget av förslagen har föranlett några ändringar torde man våga dra slutsatsen att de gällande reglerna är ändamålsenliga och inte kan bli enklare än de redan är.

År 1984 kom jag av en ren tillfällighet för första gången i kontakt med tomträttsfrågor. Föga anade jag då att det var detta jag skulle komma att ägna resten av mitt yrkesliv åt; i början som sakkunnigt biträde åt olika advokater och sedan själv som juridiskt ombud med mig själv som sakkunnig; one man show.

Läs även: Så blev markhyrorna en politisk stridsfråga i Stockholm 

Jag hade tidigare, som alla andra fastighetsekonomer, värderat fastigheter i samband med belåning, bokslut med mera, samt biträtt parter som värderingssakkunnig i domstolstvister vid expropriation och liknande.

Mitt första möte med tomträttstvister var speciellt. Uppdraget var att biträda advokaten Michael Hernmarck i ett omregleringsmål, som redan hade passerat underrätterna och nu var på väg upp i Högsta domstolen för prövning av enbart avgäldsräntans nivå.

Som alla vet skall tomträttsavgäld motsvara en skälig ränta på marknadsvärdet för tomten i hypotetiskt obebyggt skick. Tidigare hade avgäldsräntan i domstolspraxis beräknats enligt en formel, som kunde leda till avgäldsräntor i nivån 5 á 6 procent. I det nya HD-målet lyckades jag och Michael visa domstolen att den tillämpade formeln hade ett inbyggt systematiskt fel och att en real tillgång i stället borde avkasta en real ränta.

Läs även: Bör tomträttsavgälder ge skälig avkastning?

I sitt domslut 1986 fastslog HD att avgäldsräntan för den realvärdesäkra marken skulle baseras på en långsiktig realränta. Denna utgångspunkt gäller fortfarande i praxis och har lett till den avgäldsränta om 3 procent, som tillämpas i dag. I stort sett en halvering över tid således.

Tvisten i 1986 års rättsfall gällde avgälden för ett av höghusen i Hötorgscity med regleringstidpunkt 1977. Det tog alltså tio år från talans väckande innan tvisten hade vandrat igenom alla instanser och den nya avgälden kunde bli retroaktivt fastställd.

Även senare har jag varit engagerad i tidsödande rättsprocesser om avgäldsräntans nivå. Under andra hälften av 1980-talet tvistade man om hur långsiktig realräntebedömningen skulle vara och om avgäldsräntan skulle motsvara realräntan utan tillägg för riskaspekter eller inte. 

Under 2000-talet har räntan först sänkts från 3,75 till 3,25 procent med hänsyn till den lägre inflationstakten jämfört med 1970- och 1980-talen. Senast sänktes avgäldsräntan i praxis genom ett hovrättsavgörande 2018 från 3,25 till 3,0 procent (tioårig avgäldsperiod) till följd av en lägre realräntebedömning. Högsta domstolen meddelade inte prövningstillstånd.

Dagens praxis utgår från en långsiktig realränta om 2,75 procent. Är detta en skälig direktavkastning på markkapitalet?  Bo Nordlund och Stellan Lundström har tidigare i Fastighetsnytt redovisat resultatet av en undersökning som pekar mot ett driftnetto på bebyggda kontorsfastigheter i nivån 3 procent, när avkastningen har rensats inte bara från löpande utan även från periodiskt underhåll, så att avskrivningsbehovet på byggnadskapitalet har minimerats.

Ett genomsnittligt driftnetto om 3 procent för summan av mark- och byggnadskapital således. Avkastningskravet på markdelen bör då vara något lägre än 3 procent. Om just 2,75 procent är en rimlig avkastningsnivå eller inte kan man knappast räkna sig fram till, men det förefaller ändå ligga i rätt storleksordning. 

Läs även: Mark ska säljas i konkurrens 

Avgäldsräntan ger alltså markupplåtaren en direktavkastning på markkapitalet om 2,75 procent. Hur ser då totalavkastningen ut? Hur har markvärdena i Stockholm utvecklats? Verksamheten med långsiktiga tomträttsfrågor har gett mig anledning och möjlighet att studera markprisutvecklingen i Stockholm över långa tidsperioder.

Enligt ett par äldre ortsprisutredningar avseende obebyggda industritomter i Lunda och Ulvsunda låg prisnivån för 70 á 80 år sedan i storleksordningen 15 á 20 kr per kvadratmeter tomtyta. Jämförelse med de värdenivåer som i dag diskuteras i tomträttsärenden ger en genomsnittlig markvärdestegring motsvarande nominellt 6,5 à 7 procent per år eller realt cirka 2,5 procent per år. 

Prispressat i Stockholms city

Enligt en kommunal ortsprisutredning från 1962 avseende byggrätter i Stockholms city låg prisnivån då i storleksordningen 600 kronor per kvadratmeter BTA. Jämförelse med dagens värdenivåer i tomträttsärendena ger en genomsnittlig markvärdestegring motsvarande nominellt 10 à 11 procent per år eller realt cirka 5 procent per år. 

Möjligen var prisnivån i Stockholms cityområde i periodens början lite pressad på grund av stort utbud efter 1950-talets zonexpropriationer och rivningar i gamla Klara, vilket delvis kan förklara den kraftigare prisstegringen jämfört med industriområdena.

Ta fast på vad Churchill sa

Facit av tomträttsupplåtelserna i Stockholm under de senaste 60 – 80 åren tycks alltså vara en real totalavkastning om genomsnittligt 5 á 7 procent per år. Inte illa på något som ”måste anses höra till de säkraste investeringsobjekt som finns här i landet” för att citera Högsta domstolen i 1986 års rättsfall. Det har i efterhand visat sig vara en ekonomiskt klok strategi av Stockholms kommun att behålla sin mark och upplåta den med tomträtt i stället för att sälja den.

Men hur ser det då ut i framtiden? Alltid svårt att sia om i kortare tidsperspektiv. På lång sikt är mitt grundtips att förlita sig på ett av Churchills många citat: Den som vill se framåt, men glömmer att se bakåt, den får se upp.

Lars Fröjd, Bryggan Fastighetsekonomi