”Efterfrågan på gröna placeringar en stor möjlighet för fastighetsmarknaden”

Första gången jag fick upp ögonen för frågan om integrering av ESG-perspektivet (Eviroment, Social, Governance) inom fastighetsfinansieringar, var i samband mina studier på Stockhom Business School vid Stockholms universitet. Då fanns det en stor osäkerhet kring hållbara fastighetsinvesteringar. Idag har attityden till ESG svängt kraftigt på kapitalmarknaderna med en utveckling i raketfart. Paradigmskiftet har inträffat, där den ekonomiska aspekten av hållbarhet fått en allt starkare färg i sammanhanget. De går numera hand i hand, vilket innebär ett enormt inflytande på fastighetsmarknaden.   

Läs även: ”Bolag som inte lyckas reducera utsläpp och trygga humankapitalet finns inte kvar år 2030” 

Två huvudfaktorer har gett bränsle åt utvecklingen med ESG-fokus 

Den första är Parisavtalet, som medfört nya ramar och regelverk inom såväl de globala som europeiska finansmarknaderna – det senaste var taxonomin som spikades inom EU kommissionen år 2019. Applicerat på fastighetsbranschen är taxonomin ett verktyg som klassar fastighetsbolagens alla ekonomiska aktiviteter utifrån deras klimategenskaper. Den andra drivande faktorn är konsumenternas alltmer ökade krav och förväntningar på ESG-anpassade livsmiljöer, vilket långsiktigt kommer att skifta efterfrågan på marknaden.

Finansbranschen skyndar på det gröna kapitalet

Det som tidigare var kärnan till skepsis, var att finansbranschen varken hade affärsmässiga incitament eller rätt verktyg för att kunna sätta siffror på ESG-satsningar. Finansieringsfrågan var snarare en flaskhals för beställare, byggherre och entreprenörer att integrera ESG inom projekten. Idag agerar finansbranschen nästintill ambassadör för omstyrningen av kapitalet - mot gröna och socialt hållbara placeringsalternativ. För att nämna några exempel har Swedbank utvecklat modeller för att genomföra ESG-stresstester och scenarioanalyser kopplat till fastighetsinvesteringar. SEB är i sin tur med i styrgruppen för framtagandet av taxonomin. 

Läs även: ”Tillåt friare regler och frigör potential i det redan byggda” 

Under åren 2013–2019 ökade finansieringsvolymen genom gröna obligationer från 10 till 300 miljarder dollar globalt. I takt med detta har ett nytt segment s.k. sociala obligationer tillkommit med öronmärkt kapital för sociala investeringar. Globalt har investeringar med ESG-fokus ökat med 68% sedan 2014. Detta skapar enorma möjligheter för vår kapitalintensiva fastighetsbransch, inte minst när det gäller förstärkning av fastighetsbolagens finansiella position på framtidens kapital-och kreditmarknader.

Varna om riskerna eller fokusera på att lyfta potentialen? 

Budskap går fram snabbare om man undviker alarmistiska uttalanden. Det gynnar effektiviteten om man i stället fokuserar på att lyfta fram potentialen i en fråga. Ändå handlar merparten av nyhetsflödet kring ESG om varningar för klimatriskerna och dess socioekonomiska konsekvenser. Det är givetvis viktigt med en bra riskanalys vid en investeringsbedömning, samtidigt som vinsten blir större om man vänder blicken och fokuserar på framtida värdeskapande. Bolagens ESG-satsningar kan riktas mot:

• Ökad tillväxt och framtida portföljeintjäning: nyttja tillväxten inom ESG-marknaderna

• Lägre fastighetskostnader: nyttja digitaliseringen för att ESG-anpassa produktion och förvaltning.

• Lägre legala, politiska och finansiella risker: anpassa riskmodeller och investeringsverktyg till nya regelverk. Kapitalisera på medvind av myndighetsstöd och utvecklingen inom finansmarknaderna. 

• Ökad produktivitet inom humankapitalet: stärk företagets ESG-position och bli attraktivare för den unga och välutbildade arbetskraften.

Forskning stöder tesen om en stark ESG-position

Enligt en studie från McKinsey korrelerar en stark ESG-position med högre avkastning på eget kapital, och lägre förlustrisker genom lägre riskpremier för företagslån och kreditswappar, samt högre kredit-rating. Den allra viktigaste faktorn som talar för en ökad investeringspotential är dock den enorma kapitalförflyttning som väntas ske de kommande decennierna. Unga människor i dag ser klimatet och hållbara livsmiljöer som en oerhört viktig fråga, vilket redan nu påverkar deras investeringar och sparande. Enligt en färsk studie från PWC om den europiska fastighetsmarknaden, anser hälften av de tillfrågade aktörerna att klimatfrågan väntas ha en ekonomisk inverkan på fastighetsportföljerna, och över 70% räknar med att denna effekt blir större de kommande fem åren. 

Därför måste fastighetsbranschen ligga steget före 

Den ekonomiska hävstången för fastighetsbolagen ligger i att nyttja investeringspotentialen. Det största hotet ligger i att inte göra någonting. Det befintliga fastighetsbeståndet måste för eller senare ESG-anpassas trots alla utmaningar, men den största ESG-potentialen finns inom nyproduktion. Det är inom nyproduktion vi kan styra om och bygga hållbart med livscykelkalkyler på 50–100 år. Men har fastighetsbranschen rätt attityd och vilja att satsa hela vägen? Har vi på allvar fångat upp vikten av det pågående paradigmskiftet?

Elina Måradson