Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Måndag30.11.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

Det är dags för dyrare lättindustri

Vi har redan sett trenden i Stockholm och Göteborg. I takt med städernas utveckling har industrin tryckts utåt i regionerna. En liknande stadsutveckling sker nu i Malmö och kommer att pågå i många år framöver, men yielderna inom lättindustrisegmentet har inte hängt med i staden, fram tills nu. Det skriver Andreas Larsson, transaktionsrådgivare på Croisette och Malmöansvarig på MERC Talangnätverk.

Publicerad: 11 November 2020, 15:05

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Andreas Larsson spår en prisökning på industrifastigheter i Malmöområdet.

Foto: Pressbild / Mostphotos


Ämnen i artikeln:

Fastighetsmarknaden i SydsverigeMerc

Malmö är inne i en utvecklingsfas och har varit det under många år. Det finns gott om exempel på områden i staden där tidigare industri- och verksamhetsområden har omvandlats, de flesta till bostadsområden. Först ut var Västra Hamnen. En tidigare oljehamn och plats för fartygstillverkning genom Kockums som under de senaste 20 åren i stället har fyllts av bostäder och kontor med Turning Torso som kronan på verket. Sedan har vi även Limhamns Sjöstad och Sorgenfri där det tidigare har duggat tätt med industrifastigheter men där det nu byggs bostäder för fullt. Nästa område på tur att genomgå en liknande omvandling i Malmö är Nyhamnen. I det gamla industriområdet i norra Malmö ska det enligt översiktsplanen göras plats för 700 000 – 900 000 kvadratmeter för bostäder och 300 000 – 400 000 kvadratmeter kontor. Men hur påverkar detta lättindustrin i staden?

... industrin tryckts utåt i städerna och att nya kluster av industriområden har bildats...

Likt Malmö har vi i Stockholm och Göteborg sett växande marknader och en stark efterfrågan på ”rätt” lokaler inom industri- och logistiksegmentet. Gemensamt för de tre storstäderna är att det finns ont om byggbar mark, städerna förtätas och det finns en tydlig agenda från styrande håll att konvertera många av de centralt belägna industriområdena till en annan användning. Det har resulterat i att industrin tryckts utåt i städerna och att nya kluster av industriområden har bildats samtidigt som de centrala industriområdena sakta men säkert försvinner. I Stockholm och Göteborg har detta lett till en hyrestillväxt vilket i sin tur har resulterat i lägre yielder inom lättindustrisegmentet. I både Stockholm och Göteborg har vi under det senaste året frekvent sett affärer i lättindustrisegmentet med yielder mellan 5-6 procent respektive 5,5–6,5 procent. För bara 5 år sedan låg prime-yielden i Stockholm på strax under 7 procent nästan 200 punkters skillnad jämfört med idag, det har hänt mycket på 5 år. Den primära drivkraften till affärer med lägre yielder är ofta att det finns en tydlig hyrespotential drivet av bristen på mark när centrala industriområden konverteras och det mesta av den tillkommande ytan utgörs av logistik och inte lättindustri. Visserligen var prime-yielden inom lättindustrisegmentet också högre i Malmö för 5 år sedan men den har inte rört sig i närheten lika mycket i jämförelse med Stockholmsregionen. Prime-yielden för industrifastigheter i Malmö låg fram tills nyligen på runt 6,25 procent. Det var fram tills då vi tidigare i höst möttes av nyheterna att Blackstone köpt 21 industrifastigheter utspridda i Malmö av Wihlborgs för hela 1,43 miljarder kronor. Det motsvarar en yield på uppskattningsvis strax under 6 procent, en bra bit under den tidigare prime-yielden i Malmö och ett tydligt trendbrott.

Läs även: Hon tar över det nationella ansvaret för värdering och analys på Croisette 

Enligt siffror från Croisette var vakansgraden för kontor i Malmö 8,4 procent procent under Q3 2020, att jämföra med 5,4 procent för industri i Malmö under Q3 2020. Tittar vi ett år bakåt i tiden var motsvarande siffror 7,1 procent respektive 5,6 procent. Vakansgraden har alltså ökat för kontorssegmentet samtidigt som den har minskat i industrisegmentet. Trots det är prime-yielden för kontor nästan 200 punkter lägre än prime-yielden för lättindustri. Hyresutvecklingen har stått relativt still under de senaste åren i de båda segmenten vilket således inte kan vara en förklaring till yieldskillnaden. Är det rimligt att yieldgapet mellan kontor och industri i Malmö är så stort nu när lättindustrisegmentet är hetare än någonsin? 

Enligt en färsk kartläggning från Croisette för Q3 2020 ligger vakansnivåerna för industrifastigheter i Storstockholm och Göteborg på låga 4,4 procent respektive 4,7 procent, vilket får ses som en relativt hälsosam vakansnivå och som i sin tur talar för att risken i segmentet är relativt låg. Motsvarande siffra för Malmö ligger som tidigare nämnt på 5,4 procent. Där sticker vakansnivåerna i Frihamnen och Östra Hamnen ut med 11,8 procent respektive 15,6 procent. Vad är gemensamt för de områdena? De är centralt belägna industriområden som långsiktigt kommer att ha en annan användning. Detta att jämföra med 2,5 procent vakansgrad i Fosie/Lockarp med många nyetableringar och som är ett framtidsläge för lättindustri och lager. Vi har även Elisedal med låga 1,7 procent och Toftanäs med nära 0 procent i vakansgrad. Även de är långsiktiga industriområden längs med Yttre Ringvägen. Trots det har hyrestillväxten uteblivit i lättindustrisegmentet i Malmö under de senaste åren samtidigt som förändringar i yielden varit marginell. 

Men kombinationen av en växande marknad, ont om byggbar mark inom ringvägarna samt att industrin trycks utåt i staden och blir mer koncentrerad kommer sannolikt resultera att vi kommer se betydligt lägre yielder och troligen högre hyror inom lättindustrisegmentet i Malmö framöver. Sett till risken kontra avkastning för lättindustrifastigheter är det väldigt fördelaktigt att köpa lättindustri i Malmö just nu. 

Läs även: Talangnätverket MERC startar i Malmö: ”Vi var snabbt överens”

Andreas Larsson, jobbar med fastighetstransaktioner på Croisette och är Malmöansvarig på MERC Talangnätverk, fastighetsbranschens främsta talangnätverk där unga talanger erbjuds en plattform för att träffas, utbyta erfarenheter och skapa långsiktiga samarbeten. 

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.