Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Krönika

Cyklar vi fortfarande?

Publicerad: 7 juli 2016, 14:47

Bojan Ticic.

Foto: Sigurdur J Ólafsson.

Det verkar som att ett nervöst bakgrundsbrus ligger och stör många av de investerare som är verksamma på den svenska fastighetsmarknaden idag. Min uppfattning är att trenden tydligast slår igenom hos anglosaxiska investerare som ofta ställer frågor om det nu inte är så att hyrorna är väldigt höga och yielderna väldigt låga i Sverige. Det finns en utbredd oro för att vi befinner oss sent i en cykel.


Ämnen i artikeln:

Bojan Ticic

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 3, 2016.

Det verkar som att ett nervöst bakgrundsbrus ligger och stör många av de investerare som är verksamma på den svenska fastighetsmarknaden idag. Min uppfattning är att trenden tydligast slår igenom hos anglosaxiska investerare som ofta ställer frågor om det nu inte är så att hyrorna är väldigt höga och yielderna väldigt låga i Sverige.  Det finns en utbredd oro för att vi befinner oss sent i en cykel.

Frågan är svår att besvara på ett enkelt sätt. Naturligtvis är det enklaste svaret: ja, jo. Men faktum är att skillnaden mellan ränteläget för de mest typiska banklån som florerar på marknaden och direktavkastningskraven fortfarande är stor. Analyserar man hyresnivåerna vidare, så ser man snabbt att hyrestillväxten inte varit särskilt iögonenfallande inom retail eller logistik, men att yielderna trots det pressats nedåt. Marknaden drivs alltså, vad det verkar, inte av höga hyrestillväxtantaganden som i förlängningen möjliggör aggressiv initial prissättning. Prisläget drivs kanske främst av ränteläget och bristen på lukrativa alternativplaceringar.

Allt oftare utkristalliseras en genuin oro för den svenska ekonomin som en av de största faktorerna bakom bakgrundsbruset. Många drar paralleller till Finland och problemen där. Men flera påpekar också de obalanser som tycks ha uppstått och byggts in i ekonomin under en längre tid. Det förefaller vara så att Sverige för tillfället befinner sig i en väldigt stark högkonjunktur som också bär karakteristika av diverse överhettningssyndrom. Men under tiden som det alltså går sjukt bra för Sverige på pappret, så underbalanserar staten sin budget med många miljarder årligen, samtidigt som Riksbanken håller räntan löjeväckande låg. Och arbetslösheten biter sig fast. Det verkar som att vi inte längre har några konjunkturcykler som är så regelbundna som vi tidigare lärt oss. Vad händer? Jag vet inte.

Den svenska välfärdsstaten har tidigare hyllats för de inbyggda stimulansåtgärder i form av diverse arbetsmarknadspolitiska stödprogram och socialförsäkringssystem som träder ikraft och belastar statsbudgeten under konjunktursvaga perioder (alltså ökande arbetslöshet), något slags automatiskt gaspådrag, men den principen bygger på att staten också lägger undan de överskott som förhoppningsvis ansamlas under bättre cykler.

På samma sätt brukar Riksbanken hjälpa till och sänka räntan för att stimulera när cyklandet går dåligt. Inte nog med att Riksbanken idag håller räntan negativ, de trycker också nya kronor för att på så sätt försöka skadeskjuta kronans värde i hopp om importerad inflation, för övrigt ytterligare ett vapen man kan ta till under dåliga cykler. Samtliga dessa vapen har vi bränt av mitt under en brinnande högkonjunktur. Någon kanske drar sig till att påpeka att vår statsskuld är låg. Absolut, men våra banker har också balansomslutningar som tillsammans uppgår till sex gånger BNP. Kanske inte riktigt, men inte långt ifrån.

Frågan jag ställer mig är om vi överhuvudtaget har konjunkturcykler längre. Spelar det längre någon roll? Jag vet inte.

Abrupt slut? Ja, det kanske är ett tecken i tiden. Eller så är det inte det, jag vet inte.

Bojan Ticic
Director, Head of Retail Capital Markets, CBRE

Ämnen i artikeln:

Bojan Ticic

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.