Fredag03.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

Bör tomträttsavgälder ge skälig avkastning?

Publicerad: 22 November 2016, 15:01

Jonny Flodin.

Foto: Mattias Fröjd.

I massmedia har under senare tid varningar utfärdats för kraftiga höjningar av avgälder i Stockholm. Men om man byter perspektiv och ser det ur kommunens eller ur Stockholms stads skattebetalares perspektiv inställer sig frågan varför staden inte ska kräva så god avkastning som möjlig från sitt tomträttsinnehav.


Ämnen i artikeln:

Jonny Flodin

Krönikan är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer fem, 2016.

Tomträtt är en nyttjanderätt till en fastighet som i många avseenden liknar äganderätt. Tomträtt får endast upplåtas av stat eller kommun och gäller i princip för evig tid. Den mest påtagliga skillnaden jämfört med äganderätt är att en tomträttshavare ska betala en årlig ersättning – tomträttsavgäld – till fastighetsägaren för rätten att nyttja fastigheten. Tomträttsavgälden ska utgå med oförändrat belopp under en tidsperiod, vanligtvis tio år, och kan därefter omregleras för påföljande period. Om parterna inte kan komma överens om avgälden för den påföljande perioden ska den fastställas av domstol.

Att fastställa avgälden är komplicerat men något förenklat kan man säga att den ska bestämmas som produkten av ett avgäldsunderlag (markens marknadsvärde i avröjt skick vid tiden för omprövningen) och en avgäldsränta, som vanligtvis utgår från den långsiktiga realräntan, vilken regelmässigt har uppskattats till tre procent. Tanken är att fastighetsägaren genom att få en skälig avkastning på markvärdet ska kunna tillgodogöra sig markvärdesstegringen. När det är fastighetsägaren som kräver en höjning av avgälden kommer en domstol emellertid inte att gå utöver fastighetsägarens krav.

Domstolarnas metod för att fastställa tomträttsavgäld leder i tider av kraftigt stigande markvärden till stora höjningar av avgälder vid omreglering. I massmedia har under senare tid varningar utfärdats för kraftiga höjningar av avgälder i Stockholm.

Förslaget avser avgälder för flerbostadshus och en höjd avgäld riskerar att få följdverkningar för bostadsrättshavare och hyresgäster. Bakgrunden till förslaget är såvitt jag förstår att Stockholms stad utgår från oförändrade markvärden sedan 2004. Med hänsyn till den kraftiga ökningen som skett sedan 2004 föreslås att Stockholms stad ska utgå från höjda marknadsvärden. Tanken är emellertid inte att Stockholms stad ska utgå från dagens bedömda marknadsvärdesnivåer utan i stället från trettio procent av de bedömda marknadsvärdesnivåerna. De avgälder som krävs kommer därmed att understiga högsta tillåtna nivå.

Det är inte särskilt förvånande att berörda tomträttshavare, bostadsrättshavare och hyresgäster är negativa till förslaget, som ju innebär att avgälden vid en omreglering höjs. Men om man byter perspektiv och ser det ur kommunens eller ur Stockholms stads skattebetalares perspektiv inställer sig frågan varför staden inte ska kräva så god avkastning som möjlig från sitt tomträttsinnehav. Min poäng är inte att förespråka chockhöjningar att avgälder utan att efterlysa en mer nyanserad diskussion där båda parters intressen beaktas.

Jonny Flodin
Universitetsadjunkt, KTH

Ämnen i artikeln:

Jonny Flodin

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.