Torsdag13.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Krönika

Att bygga inkomstmässigt blandade stadsdelar

Publicerad: 11 April 2015, 09:00

Hans Lind.

Segregationen och inkomstgapet mellan olika stadsdelar ökar och oroar allt fler.


Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Publiceras i Fastighetsnytt nummer 3, 2015

Segregationen och inkomstgapet mellan olika stadsdelar ökar och oroar allt fler. Hur ska då bostadsbyggandet utformas för att motverka denna trend? En variant är så kallad social housing, det vill säga att särskilda subventioner ges för att vissa lägenheter ska åsättas en lägre hyra och hyras ut till hushåll med lägre inkomster. Enligt min mening är dock idealet att alla ska kunna hitta en bostad själva ”på marknaden”, det vill säga utan särskilda köer och inkomstprövningar, som ju dessutom uppmuntrar till strategiskt beteende.

Hur ska man då kunna bygga blandat på marknadens villkor? Utmaningarna är helt olika i olika delar av staden så låt oss ta dem var för sig.

I stadsdelar där människor med högre inkomster vill bo är utmaningen att bygga oattraktiva bostäder som gör att de betingar ett relativt lågt pris eller låg hyra trots att de ligger i ”rätt” stadsdel. Det kan handla om att bygga mindre rum, se till att utsikten och luftkvaliteten är relativt dålig och att man bygger med lägre kvalitet i inredningen.  En av mina studenter föreslog att man kunde bygga underjordiska bostäder i centrala Stockholm och det borde minska attraktiveten en del. (Notera att vi inte förbjuder rökning bara för att det är hälsovådligt så varför förbjuda bostäder utan dagsljus? Däremot kan ju en varningsskylt på dörren vara motiverad!)

Ett annat svårt fall är områden där det idag nästan bara bor hushåll med låga inkomster. Har området tillräckligt dålig rykte bland de med höga inkomster går det knappast att bygga så speciellt och attraktivt att många personer med högre inkomster skulle flytta dit, även om det blir relativt sett billigare. Det finns även ett spelteoretiskt dilemma eftersom ingen kanske vill vara först att flytta dit, även om man skulle vara beredd att göra det om andra flyttade dit. Sannolikt skulle man behöva riva stora delar av vissa stadsdelar och bygga något helt annorlunda för att kunna skapa en mer blandad stadsdel. Med tanke på dagens bostadsbrist låter dock inte detta som ett bra alternativ. Vi får helt enkelt inse att det just nu inte går att förändra strukturen i dessa stadsdelar mer än marginellt. Fokus ska då rimligen ligga på att se till att stadsdelarna fungerar bra för de som bor där, men utan särskilda ambitioner att locka dit andra grupper.

Bäst möjligheter för att bygga blandat finns i de stadsdelar som idag är relativt inkomstmässigt blandade. Förorten Farsta där jag bor är ett bra exempel. Även om de mycket rika inte bor här så finns alla andra inkomstgrupper representerade. De byggs mycket bostäder i Farsta idag men allt som byggs har samma kvalitet och vänder sig till samma grupper (hushåll med inkomst lite över genomsnittet). Det finns dock ett stort kontorsområde som Telia snart ska lämna och receptet för att bygga en blandad stadsdel där är följande. För att locka hushåll med högre inkomster bygger vi ett antal stadsradhus och ett ”Turning Torso” med fantastisk utsikt över staden. Hade det funnits något vattendrag hade vi kunna tillåta ett mindre antal strandtomter! Sen bygger vi ett större antal enkla BoKlok eller Kombohus och ser till att vissa har dåliga mikrolägen, vilket drar ner attraktiviteten och öppnar möjligheter för hushåll med lägre inkomster. När det området är färdigbyggt kan man göra samma sak i Larsboda industriområde alldeles intill! Ju större lokalt utbud desto lägre priser och hyror.

Nobelpristagaren Thomas Schelling visade att marknaden kan skapa mer segregation än vad människor egentligen vill ha. I den enklaste modellen tänkte han sig en stor cirkel av hus och att det fanns två sorters hushåll som vi kan kalla A och B. Hushållen i grupp A tyckte det var trevligt att ha en granne av typen B, men ville inte bo så att båda grannarna är av typen B. Detsamma gällde B-hushållen som inte gärna vill ha två A-grannar. Schelling visade sedan att den enda marknadsjämvikten i denna modell var total segregation, det vill säga att alla A-hushåll bodde samlade i ena halvan av cirkeln medan alla B-hushåll var samlade i den andra halvan.

Även om det ska vara marknadspriser och marknadshyror enligt mitt förslag ovan så kommer marknaden alltså knappast att skapa blandade stadsdelar. Här måste stat och kommun driva utvecklingen och se till att nya stadsdelar/projekt planeras på detta sätt och att mark ställs till förfogande på rimliga villkor för dem som vill vara med att bygga inkomstmässigt blandade nya stadsdelar!

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, KTH, Stockholm

Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.