Var det korrekt att såga fastighetsbranschen?

I förra veckans ”Ekonomibyrån” på SVT sågades, i muntra tongångar, fastighetsbranschen i allmänhet och värderarbranschen i synnerhet. Visst verkar den branschen lite ”knasig”: Fastighetsvärden är uppblåsta och värderarna sätter värden enligt bolagens önskemål. Ett antal intressanta frågor genererade programmet.

Hur mycket fel har värderarna?

Det har gjorts en del vetenskapliga studier om träffsäkerheten i värderingar. Studierna är inte många och börjar kanske få några år på nacken men de indikerar ett genomsnittligt fel på cirka 10 procent, se till exempel Fisher, Miles och Webb (1999). Den studie som är mest omfattande publicerades 2011 i ”The Journal of Portfolio Management” där man använde 7200 fastigheter i USA som först hade värderats och sedan, mindre än sex månader, hade sålts. 

Läs även: Det blir alltid dyrare – eller?

Data sträckte sig under perioden 1984 till 2010 vilket inkluderade två kriser. Det genomsnittliga felet, det vill säga kvoten var mer än 10 procent för en enskild värdering och cirka 5 procent vid värdering av hela bestånd. 

Vid beståndsvärdering har felen en tendens att ta ut varandra – några fastigheter bedöms värdet för högt och för några för lågt. Problematiskt är att felen har en tendens att öka i uppåtgående och nedåtgående marknader. Hösten 2008 under finanskrisen var felen i snitt 19 procent, det vill säga värderingarna låg klart högre än köpeskillingarna. 

Går det att eliminera felaktigheterna på enstaka värderingar?

Nej. Vid värdering behöver man information om vad liknande jämförelseobjekt nyligen har sålts för. Tjuven i dramat är slumpmässigheten i köpeskillingen hos jämförelseobjekt. Om vi vid en villavärdering skulle använda köpeskillingen från 4 identiska villor, med exakt samma byggnadskvalitet och läge, så skulle köpeskillingen på dessa variera beroende på

• hur många som såga annonsen om försäljning.

• hur många som kom på visningen.

• hur många som var med och budade.

• hur angelägna dessa var.

• med mera. 

Läs även: ”Fastighetsvärderaren är mer vetenskapsman än hen tror”

Utan slumpen borde villorna ha sålts för samma pris och värderingen skulle ha blivit korrekt. Men så är icke fallet och bedömningen blir fel. Felet minimeras ju fler jämförelseobjekt som finns. Den som överlevde statistikkurserna kanske minns begrepp som slumpmässigt urvalsfel och centrala gränsvärdessatsen.

När man studerar många värderingar, varför är det systematiska fel?

Det är återigen slumpen i köpeskillingen hos jämförelseobjekten men denna gång i kombination med att jämförelseobjekten är historiska (=gamla). De har oftast ett antal månader på nacken. Det leder till systematiska fel som kallas laggning och smoothing. Jämförelseobjekten kommer obönhörligt att indikera ett för lågt värde i uppåtgående marknader och för högt värde i nedåtgående marknader, för en utförlig beskrivning se gärna boken Commercial Real Estate (Geltner, Miller). Notera att det är svårt för värderarna att avvika från vad jämförelseobjekten visar, det är den evidens som finns på marknaden. Vad skulle annars bedömningen baseras på?

En annan förklaring är Ankring och innebär att värderarna har en tendens att vara för mycket påverkade av tidigare värderingar, dvs om objektet bedömdes till 100 miljoner kronor förra kvartalet så kan det vara svårt att – mentalt – avvika för mycket från den siffran. Ankring drabbar alla individer vid beslutsfattande, se gärna Kahnemans bok ”Tänka snabbt och tänka långsamt”.

Är värderarna ”svaga” i relationen till fastighetsbolagen?

Att fastighetsbolagen emellanåt ifrågasätter värderarnas bedömningar är ett faktum och beskrivs i forskningslitteraturen som Client Pressure (=kundpress). Det kan vara ohederlig press, i form av inga ytterligare uppdrag om värdet är för lågt satt, till rimliga ifrågasättanden av bedömningen. Många kunder är fastighetsekonomer och har god kunskap om marknaden.

Följdfrågan om värderarna faller till föga för ohederlig press finns det inga studier om. Värderarna skyddar sig mot kundpress genom utbildning, löpande praktiskt arbete och den auktorisation som finns där stadgorna bland annat påtalar att arbetet ska göras oberoende av kunden.

Läs även: Fastighetsvärderingar på väg ner enligt Moody’s

Ett starkt argument mot värderarnas ”svaghet” finns i den amerikanska studien presenterad ovan. Det visar sig att felen ökar även på uppåtgående marknader men då var bedömningarna lägre än köpeskillingen. Om man är ”svag” borde man väl ligga i täten och driva på värdetillväxten?

Fredrik Brunes, Bryggan Fastighetsekonomi, doktor i bygg- och fastighetsekonomi, kursledare i fastighetsvärdering och fastighetsanalys