Tisdag20.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Debatt

Vad blir nästa trendinvestering efter samhällsfastigheter?

Trender skapar en febril aktivitet på fastighetsmarknaden. Tillgångar byter ägare i hög takt: byten, strategiomläggningar och övertaganden. Plötsligt blir en viss typ av fastigheter högintressanta och föder nya fastighetsutvecklare. Casper Dudarenko, kommersiell fastighetsvärderare på Forum Fastighetsekonomi och medlem i MERC Talangnätverk ser vissa risker med det flockbeteende som följer på nya trender.

Publicerad: 18 September 2020, 11:53

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.


Ämnen i artikeln:

Merc

Ovanstående skulle kanske kunna vara en övergripande beskrivning av det rådande marknadsläget. Händelseförloppet börjar oftast med en lagändring, innovation eller förändrat marknadsläge som marknadens aktörer välkomnar med optimism och framtidstro. Padelhallar, industriradhus och logistikfastigheter är en handfull exempel på trender i modern tid.

På vilket sätt skapas nya trender?

Varje fastighetsutvecklare kommer i kontakt med flertalet potentiella investeringsmöjligheter innan ett beslut om realisering sker. Vad som är viktigt att poängtera är att konkurrenterna självklart inte kan ta del av varandras underlag förrän beslut om investering har fattats. När utvecklarna tillkännager marknaden sina framtida projekt vill fler aktörer hoppa på investeringståget. I många fall väljer utvecklare att följa en ny trend trots att deras beslutsunderlag visar på låg avkastning.

Branschen har förtroende till att stora aktörer har tillgång till god analytisk information som stöder investeringen. Utvecklarna väljer således att förlita sig på att marknaden trots allt är lukrativ, eftersom andra aktörer valt att investera, i stället för att individuellt analysera och utvärdera. 1998 investerade alla i kontorsfastigheter, 2004 var köpcentrum hett och i dag gäller samhällsfastigheter.

Läs även: Handeln smittad – men snart dominerar digitala lösningar 

I ekonomisk teori talar man om två typer av flockbeteende. Dels det rationella som uppstår när flera oberoende av varandra aktörer analyserar fram en ny affärsmöjlighet men även det irrationella som uppstår när aktörer enbart upprepar andras investeringsprojekt. Det är framför allt det sistnämnda som anses vara det klassiska flockbeteendet som blir synonymt med högre risker för investerare samt finansiärer.

Hur kan man särskilja om ett flockbeteende är rationellt eller irrationellt?

Kommersiella fastighetsvärderare har i regel en fördel jämfört med många andra aktörer på marknaden eftersom arbetet innebär en bred analytisk överblick över samtliga fastighetssegment. Att arbeta med korta uppdrag, dessutom ofta med inteckningar samt utvecklingsprojekt, gör att vi tidigt kan fånga upp trender och skeenden. Oftast kan vi snabbt bedöma ifall kunden har gjort sin läxa med bakgrundskoll av information eller bara hoppat på investeringståget.

Vilka följder får nya trender?

Förändringar i lagar och innovationsutveckling stimulerar den ekonomiska tillväxten genom fler investeringar och utvecklingar. Den logiska påföljden blir högre köpeskillingar, ökad köplust och penningefterfrågan. En naturlig konsekvens av att fler aktörer vill ta del av en lukrativ marknad blir således inte enbart en ökad skuldsättning utan även ett större inslag av nya, oerfarna, aktörer där kvalitet och standard kan bli lidande. När en trend blivit överhettad vill utvecklarna historiskt sett avyttra sina tillgångar och realisera vinsterna – som vid ett flockbeteende kan medföra prisfall, överetableringar och konjunkturförändring.

Läs även: Därför älskar fastighetsbranschen padel

Oroligheterna i omvärlden 2015 gjorde att lagändringar medförde en ny fastighetstrend i Sverige. Fastighetsutvecklare förvärvade gamla hotell och vandrarhem för att möta den plötsliga efterfrågan på flyktingboenden. Marknaden nådde sin kulm under 2017 när politiken stramades åt och marknaden tog en helvändning. Detta flockbeteende är inte unikt för fastighetsbranschen - men som i många andra fall visar det sig mycket tydligt när det handlar om stora projekt med hög risk. Risken är kalkylerad i den höga avkastning som alla vill ta del av, och även om fastigheterna i dag auktioneras ut till kaffepengar i förhållande till anskaffningsvärdet, så har investerarna erhållit en ROI som historiskt sett kan mätas med Apples aktieutveckling.

Vilken station stannar investeringståget på härnäst? Men framförallt, vem kliver på?

Casper Dudarenko, kommersiell fastighetsvärderare på Forum Fastighetsekonomi och medlem i MERC Talangnätverk, fastighetsbranschens främsta talangnätverk där unga talanger erbjuds en plattform för att träffas, utbyta erfarenheter och skapa långsiktiga samarbeten.

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Ämnen i artikeln:

Merc

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.