Stefan Fölster: Byggemenskaper outnyttjat verktyg i bostadspolitiken

I höstas utlovade bostadsministern Andreas Carlson en ny bostadspolitik som ersätter den förra regeringens investeringsstöd med reformer som ökar tillgången till byggbar mark, förenklar byggreglerna och ger incitament till ökat byggande. Målet sägs vara att ”fler ska kunna förverkliga sina boendedrömmar”. En ny rapport från Entreprenörskapsforum pekar på en förbisedd reform som jämnar planhalvan för de människor som är allra mest engagerade i att vilja förverkliga sina boendedrömmar.

Läs mer: Bostadsbyggarnas dilemma när marknaden viker

Den svenska debatten har knappt uppmärksammat att åtskilliga europeiska länder kraftigt förenklat vägen för privatpersoner som projekterar sina flerbostadshus själva i form av så kallade byggemenskaper. Utvärderingar visar att dessa inte bara gagnar deltagarna, utan att de också kan förbättra integrationen, spara kommunala kostnader och lindra bostadsbristen. Det bör vara särskilt välkommet nu när många bostadsbolag drar ner på byggandet.

Byggemenskaper drivs av människor som samlas kring ett bostadsbyggande, normalt med helt egna lägenheter men en del gemensamma faciliteter. I Sverige kan det handla om landsbygdsboende som istället för att flytta till stan när de blir äldre hellre stannar och renoverar en bygdegård i närheten tillsammans med andra. Eller om människor som vill lyfta ett nedgånget område och samtidigt skapa ett eget boende. Eller människor som bara tycker att det är trevligare att umgås mer med andra än man normalt gör i ett lägenhetshus.

Forskningen visar att byggemenskaper ofta lyckas väl med integration

Sådana byggemenskaper har blivit vanliga i till exempel Tyskland där de uppmuntras av många kommuner. Forskningen visar att byggemenskaper ofta lyckas väl med integration, att förbättra ett grannskap, att bygga mer miljövänligt och billigare samt ökar utbudet av bostäder såväl som spar in på kommunala utgifter. Inte sällan sluter kommuner avtal om äldreomsorgsenheter, LSS-boenden eller sociala kontrakt med byggemenskaper. Det bidrar både till integrerad sammansättning men i många fall också lägre kostnader för kommuner.

Läs mer: Experterna trendspanar: Så kommer marknaden utvecklas

Sverige har utmaningar på alla dessa fronter, men kanske främst med bostadsbrist och integration. En relativt ny och ovanligt robust forskningslitteratur visar på konsekvenserna av bristande bostadsintegration och ger ledtrådar för hur byggemenskaper kan komplettera andra samhällsinsatser. Ett huvudresultat i denna nya forskning är att framför allt yngre barn som växer upp i utsatta boendemiljöer får väsentligt sämre förutsättningar att bli självförsörjande som vuxna.

Byggemenskaper kan hjälpa integrationen på två sätt – genom att samla boenden med olika bakgrund, och genom att bygga i eller nära områden som inte utvecklas väl. I båda fallen talar forskningen för att det är viktigast att fokusera på en bättre uppväxtmiljö för familjer med yngre barn. Beräkningar tyder på att yngre barn som kan hjälpas att växa upp i en normal och trygg, i stället för utsatt, omgivning i snitt kan spara kommun och stat miljonbelopp.

En stad som lyckats väl är München, brottsligheten är den lägsta på 30 år. Där ses byggemenskaper som ett viktigt komplement för bättre integration. Staden utlovar att processen inte tar längre än 2–3 år, från intresseanmälan till färdigbyggt och inflytt. Det kan jämföras med att processen tar 5–10 år i Sverige vilket är särskilt hindrande för byggemenskaper som hoppas kunna integrera familjer med yngre barn.

München och många tyska kommuner finner det motiverat med en snabbfil för bildandet av byggemenskaper. Det skall då finnas en dedikerad handläggare på plan- och byggenheter som prioriterar de byggemenskaper som kan väntas ge upphov till bredare samhällsvinster. Handläggarna förbereder även tomter som är lämpliga för byggemenskaper och upprättar och förvaltar fora där intressenter kan hitta varandra och passande tomter.

Även finansiering är ofta dyrare och krångligare i Sverige eftersom byggemenskaperna avkrävs mer säkerheter och högre räntor än privata eller kommunala fastighetsbolag. Många kommuner i Tyskland, men enbart några i Sverige, har därför etablerat ett system för borgen under uppförandetiden och en förlustgaranti gentemot hyresgästerna, vilket skapar mer jämna villkor utan någon direkt subvention.

Ibland hjälper också filantropiska aktörer till. I engelska städer har lokala donationer möjliggjort uppköp av nedgångna fastigheter som arrenderas ut till byggemenskaper för renovering. Ett annat exempel är stiftelsen Trias som arbetar över hela Tyskland. Den bildades 2002 av några hundra filantroper. Syftet är att förvärva tomter och arrendera ut dem som tomträtter till byggemenskaper. Arrendeintäkter används för nya uppköp av tomter.

I Sverige har staten bistått med goda, men begränsade insatser, via myndigheter som Boverket, Vinnova eller RISE. Det finns skäl att se över hur dessa särskilt kan prioritera byggemenskaper som skapar ett bredare samhällsvärde. Mer subventioner är inte lösningen. Men staten kan utjämna villkoren för bryggfinansiering gentemot andra aktörer och tydliggöra att kommuner har mycket att vinna på en prioriterad hantering av byggemenskaper.

Till slut har staten ett stort ansvar för att bostadsförsörjningen fungerar, ett ansvar som den inte har levt upp till på decennier. Många reformförslag har diskuterats under åren, såsom förenklingar i plan- och byggregler, ökade krav på kommuner att göra markanvisningar eller finansiella lättnader, som naturligtvis skulle hjälpa alla former av byggande.

I väntan på dessa stora reformer kan dock de mer modesta insatser som krävs för byggemenskaper vara en självklar hävstång för bostadsministerns och många svenskars önskan om att fler skall kunna förverkliga sina boendedrömmar.

Stefan Fölster, grundare, Better Future Economics