Statens stöd till drabbade företag drar inte jämnt med beskattningen av fastigheter

Fastighetsbranschen tycks ha klarat den pågående coronapandemin bättre än många andra. I och med bolagskonkurser, ändrade mönster för lokalanvändning och en osäkerhet över makroekonomiska förhållanden verkar dock flera stora utmaningar komma framöver. De senaste årens höjningar av taxeringsvärdena kan också leda till oönskade överraskningar.

Läs även: Corona har inte räddat klimatet – men krisen har visat att människor kan anpassa sig

För drygt ett år sedan fick alla hyresfastigheter i Sverige nya taxeringsvärden. För i princip alla fastighetsägare i storstadsområdena innebar detta kraftigt ökade taxeringsvärden och därigenom också kraftigt ökad fastighetsskatt. Skälet är delvis stora hyreshöjningar under senare år vilket påverkat byggnadsvärdena. Men framför allt beror de ökade taxeringsvärdena på att Skatteverket väsentligt höjt sina riktvärdeangivelser för mark, vilket påverkar den del av taxeringsvärdena som utgörs av marken byggnaderna står på. 

Framför allt beror de ökade taxeringsvärdena på att Skatteverket väsentligt höjt sina riktvärdeangivelser för mark.

I de områden som har flest kommersiella hyresfastigheter i Stockholm har Skatteverket genomgående justerat upp markvärdena med minst 40 procent. Men i flera värdeområden är höjningen över 50 procent i jämförelse med taxeringen 2016. Detsamma gäller i Göteborg, men där förekommer än mer omfattande höjningar. I vissa områden inom Vallgraven har höjningarna av riktvärdesangivelserna för marken varit över 100 procent samtidigt som hyrorna ökat med runt 20 procent. Anledningen till detta är något förenklat bristen på representativa marköverlåtelser i storstädernas mest centrala lägen.

Kommer krisen innebära sänkt skatt och i så fall när?

Det tidigare rallyt på taxeringsvärdena har en olycklig timing för de som ska betala skatten i dag eftersom taxeringsvärdena inte går att justera för förhållanden som inträffat efter ingången av ett taxeringsår. I 2020 års taxering kan således ingen hänsyn tas till negativa effekter på hyror eller betalningsförmåga föranledda av coronaviruset. Eftersom taxeringsvärdena ska bestämmas utifrån en två års förskjutning bakåt i tiden innebär detta att krisens följdverkningar på fastighetsskatten tidigast skulle beaktas vid 2022 års taxeringsvärden. 

Läs även: Skatt på egenproducerad solel för eget bruk – en usel idé för klimatet

Härtill kommer att den faktiska effekten av pandemins verkningar på taxeringsvärdena är oklar. Vissa har förordat att den minskade betalningsförmågan hos många hyresgäster och därav givna hyresrabatter måste innebära att hyrorna ses som lägre. Detta borde egentligen vara självklart, men erfarenhetsmässigt är det inte säkert att Skatteverket kommer att ha samma inställning. Skatteverkets syn på hyresrabatter och andra tillfälliga reduktioner av ersättning från hyresgäster är att dessa inte ska påverka den hyresnivå som ska deklareras. Det är således inte osannolikt att det enligt Skatteverket kommer att krävas en mer långsiktig nedgång i hyresnivåerna innan detta ger avspegling i taxeringsvärdena, vilket i så fall skulle vara först 2025. Vidare är det oklart hur de statliga stödåtgärderna, till exempel hyresstödet, påverkar taxeringsvärdena. Det så kallade hyresstödet till vissa särskilt utsatta branscher innebär att fastighetsägare kan få statlig kompensation med 50 procent av given hyresrabatt till hyresgäster om vissa omständigheter föreligger. Eftersom stödet lindrar hyresbortfall kan tänkas att dessa ska ingå i den hyresnivå som ska deklareras och som påverkar taxeringsvärdet. Men då stödet endast är tillfälligt och enbart täcker en viss del av givna rabatter finns också argument för att det inte ska göra det. Frågan kommer att ha stor betydelse för kommande fastighetstaxeringar.

Nackdelar med högre markvärden

Det kan konstateras att efter coronakrisens initiala nedkylande effekt på transaktionsmarknaden verkar fastighetsaffärerna komma i gång igen. Om ingen substantiell nedgång i priser sker innebär detta att markvärdena även framgent kommer att utgöra en större del av taxeringsvärdet än vad värdet på byggnaden utgör om nuvarande metod för bestämmande av riktvärdeangivelser tillämpas. Detta har flera negativa konsekvenser för fastighetsägare. För det första innebär detta merbegränsade möjligheter för fastighetsägare att yrka på justering av fastighetens taxeringsvärde på grund av negativa omständigheter som kan finnas på en viss fastighet, till exempel stora vakanser, begränsade användningsmöjligheter eller stora investeringsbehov (så kallade säregna förhållanden). De höga markvärdena innebär också att en större del taxeringsvärden blir immuna mot hyresnedgångar, eftersom hyran inte utgör en del av beräkningsunderlaget för värdet på marken. Även om hyrorna går ner kan alltså taxeringsvärdena öka, förutsatt att avkastningskravet på fastigheter i storstädernas A-lägen också minskar (vilket de sedan 90-talet gjort i princip kontinuerligt). I framtiden kan således fastighetsägare, och i förlängningen också hyresgästerna, behöva stå för en ökad fastighetsskatt trots att förhållandena för ett stabilt och förutsebart kassaflöde försämrats avsevärt.

Sämre avskrivningsmöjligheter

Värdeminskningsavdrag på fastighetsinvesteringar kan som bekant endast göras på byggnadsvärdet.  Vid fastighetsförvärv ska därför alltid ett presumtivt markvärde separeras från anskaffningsvärdet. Det som återstår av anskaffningsvärdet är det som fastighetsägaren kan utnyttja för avskrivningar det vill säga avskrivningsunderlaget. Denna uppdelning görs utifrån uppdelningen mellan mark och byggnad vid det senaste taxeringsbeslutet. Rent konkret innebär detta att om en större del av en fastighets totala värde utgörs av mark kommer avskrivningsunderlaget vid rena fastighetsförvärv att minska. Riktvärdeangivelserna för mark som fastställs av Skatteverket får härigenom stora konsekvenser för fastighetsägares möjligheter till avskrivningar på sina investeringar.

Den gällande lagstiftningen på fastighetstaxeringens område är föråldra.

Sammanfattningsvis kan konstateras att statens lovord om stöd till drabbade företag inte helt drar jämnt med beskattningen av fastigheter i Sverige. Det stora skälet till detta är att den gällande lagstiftningen på fastighetstaxeringens område är föråldrad, vilket lett till att regelgivningen till stor del sköts av Skatteverket. Vi ser stora gropar i vägen på vilken fastighetsbranschen färdas om Skatteverket vidhåller sin syn om att hyresrabatter inte ska påverka taxeringsvärdet och om större delen av framtida värdeökning på fastigheter hamnar på markvärdena.

Daniel Haverinen och Björn Nilsson, skattejurister på CauseyWestling