Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Lördag05.12.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Debatt

Slarvig kritik i SvD om värdering av fastigheter

Det som i Svenska Dagbladet beskrivits som dåliga fastighetsaffärer för Trafikverket kanske inte är så dåliga som det först verkar, skriver Fredrik Brunes, doktor i bygg- och fastighetsekonom på KTH.

Publicerad: 27 Augusti 2020, 08:00

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Fredrik Brunes.

Foto: KTH / Trafikverket


Ämnen i artikeln:

fastighetsvärderingTrafikverketFörbifart Stockholm

Tillbaka från semestern blev jag aningen ”matt” när jag i lördags läste Svenska Dagbladets artikel ”Villan värd 6 miljoner – Trafikverket betalade 17,3”. I artikeln argumenteras för att Trafikverket betalar mer än vad som är rimligt. SvD har två dagar senare en artikel med intervju av två politiker som får stöna över Trafikverket. Det är möjligt att Trafikverket gör dåliga uppköp av mark, det har jag ingen uppfattning om däremot har argumenteringen i artikeln två stora problem:

I artikeln presenteras ett fritidshus på Kungshatt som enligt SvD såldes alldeles för dyrt i och med att Trafikverket köpte den för cirka 9 miljoner kronor (observera att det baseras på marknadsvärde plus 25 procent). Det enda argumentet som förs fram i artikeln för att villan är felvärderad är att snittpriset för 24 sålda fritidshus i hela Ekerö kommun under de senaste 12 månaderna var 2,9 miljoner kronor. Det går inte att bedöma marknadsvärdet med ett så brokigt underlag. Det är som att värdera bostadsrätter på Strandvägen till 70 000 kronor per kvadratmeter eftersom det är nivån på bostadsrätter i Stockholms kommun.

Läs även: ”Alla säger att läget är viktigt! Men vad är ett bra läge?”

Vad man bör göra är att utförligt bedöma kvaliteten på värderingsobjektet (här villan på Kungshatt) och sedan söka efter liknande objekt som har sålts. Det rimliga är att initialt söka efter strandtomter på Kungshatt. Då finner man två affärer som har gjorts senaste fem åren. Därutöver finns ett antal affärer, icke strandtomter, som har gjorts på Kungshatt. Här finns således ett noggrant arbete att utföra i bedömningen av marknadsvärdet. Slutsatsen är att för att kritisera bedömningarna bör värderingsutlåtanden granskas noggrant.

I artikeln kritiseras dessutom Trafikverket för att betala mer än vad som är rimligt för råmark (mark där detaljplan ännu inte vunnit laga kraft men förväntan från marknaden finns på exploatering). Man menar att mark där byggrätt ännu inte har fastställts ger i stort sett inget extra värde. Så resonerar i inte marknaden, att markens värde skulle vara helt oberörd av potentiella planer och enbart justeras den dagen en detaljplan vinner laga kraft, är ett helt orimligt antagande. I artikeln kritiseras ersättningen på 5,3 miljoner kronor för ett objekt i Järfälla med råmark för 13 potentiella radhus. Återigen är det intressanta vad som står i värdeutlåtanden, vilka bedömningar har gjorts.

Läs även: ”Fastighetsvärderaren är mer vetenskapsman än hen tror”

I ett pedagogiskt syfte, och utan att känna till förutsättningarna för utbyggnad i Järfälla – vänligen betrakta samtliga antaganden som ungefärliga – låt oss studera dessa 5,3 miljoner med ett litet översiktligt räkneexempel: Anta att en byggherre analyserar marknaden och bedömer att nybyggda radhus kan säljas för 50 000 kronor per kvadratmeter (i närområdet har det under det senaste året sålts villor för över 50 000 kronor per kvadratmeter – men observera att en utförlig undersökning bör göras). Anta samtidigt att byggkostnaden är 30 000 kronor per kvadratmeter. Det innebär att för varje kvadratmeter finns en vinst på cirka 20 000 kronor. Anta att det planeras 13 radhus och varje radhus har en boarea på 150 kvadratmeter. Då finns en vinstpotential för hela projektet på ungefär 20 000 * 13 * 150 = 39 miljoner kronor.

Är det då helt orimligt att betala 5,3 miljoner kronor för marken?

Nu infaller inte dessa 39 miljoner direkt utan i framtiden och det vill aktörer generellt ha ersättning för så säg att projektet, i dag, är värt 30 miljoner kronor. Om byggherren anser att det finns en liten, säg 10 procents chans att dessa planer kan konkretiseras. Är det då helt orimligt att betala 5,3 miljoner kronor för marken? Och, om planerna förverkligas, möjligheten till 30 miljoner kronor?

Fredrik Brunes, doktor i bygg- och fastighetsekonomi, kursledare i fastighetsvärdering och fastighetsanalys, Bryggan Fastighetsekonomi

Det här är en opinionstext

Åsikterna som uttrycks i artikeln står skribenten/skribenterna för.

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.